Кто хозяин в парадной? А ведь нам говорили, что мы сами выбираем тарифы на уборку лестниц

На фоне разговоров о перерасчете платы за воду и свет, которые уходят на содержание парадной, в судебной практике Петербурга обнаружился интересный случай с далеко идущими последствиями. Собственники приняли решение, сколько готовы платить за жилищные услуги. Управляющая компания их не услышала — и оказалась права.

По данным «Фонтанки», это дело содержится в подборке, которую по итогам 2022 года составила Государственная жилищная инспекция, обозревая актуальные и важные темы из своего опыта. «Суд решил, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не может установить тарифы за жилищные услуги ниже тарифов, которые были утверждены городским комитетом по тарифам», — говорится в проекте доклада.

Это неожиданно. «Фонтанка» неоднократно рассказывала, что императивно комитет по тарифам устанавливает цены на коммунальные услуги: воду, свет, газ, отопление, вывоз мусора. С ними-то тоже хватает разговоров о прозрачности — особенно когда всё это дорожает внеурочно, а квитанция толстеет вдвое, как этой зимой. Но здесь попробуй поспорь по каждому дому: ресурсники говорят, мол, спрашивайте свою УК, что там ее счетчики показали; УК обычно ничего не говорит, на том дискуссии и заканчиваются.

Но вот жилищные услуги при содержании общедомового имущества — другое дело. Лифт, домофон, уборка парадной и т. д. — это уж точно вотчина собственников квартир. Комитет устанавливает тарифы и перечень этих самых услуг только для нанимателей государственного фонда. «Фонтанка» подробно рассказывала, что входит в него и сколько наниматели должны платить. В отличие от коммуналки, эти цены не выросли с декабря, а вырастут, как обычно, с июля.

Но еще раз: это в любом случае актуально именно для нанимателей. Собственники жилья имеют право сообща прикинуть, сколько их УК хватит на содержание парадной, и сказать — вот, столько мы ей и будем платить. Обычно они этого не делают, и тарифы комитета по умолчанию распространяют на всех. Но это опять же выбор собственников — государство же всё время настаивает на том, что именно они хозяева в доме, так ведь?

Так, да не так...

«Фонтанка» пригляделась к более конкретным формулировкам в этом деле. Спор произошел из-за того, что жильцы (используем это как синоним к собственникам и обитателям) в доме № 6, корпус 2, лит. А, по Белградской улице на общих собраниях с 2017 года устанавливали тарифы на оплату услуг по содержанию общего имущества. А управляющая компания (ЖКС № 1 Фрунзенского района) по итогу выставляла счета по другим тарифам — указанным как раз в распоряжении городского комитета по тарифам.

Например, собственники решили, что в 2018 году им не нужны услуги по текущему ремонту, помывке фасада и очистке кровли от снега и наледи, и установили оплату в 0 рублей на соответствующих строках. Однако затем жильцы начали получать квитанции, в которых по этим статьям значились не нули. Да и другие услуги предлагалось оплатить по более высокой стоимости, чем решило общее собрание. В частности, с каждого квадратного метра жилья вместо 1,18 рубля за управление многоквартирным домом УК ждала по 2,57 рубля с января по июнь и по 3 рубля — за второе полугодие. За содержание общего имущества — по 3,40 рубля вместо 2,22 рубля, которые установили жильцы.

История повторялась с 2017 года по июль 2021 года: жильцы договаривались об одних тарифах, УК выставляла счета по более высоким. В 2021 году обитатели решили: пока ЖКС не освоит собранные за предыдущие годы деньги на текущий ремонт, соответствующая строка об оплате будет оставаться «нулевой». Однако в квитанциях после этого всё равно значились 6,33 рубля за квадратный метр.

В сентябре 2021 года после обращения одного из собственников на место с внеплановой проверкой наведалась ГЖИ. Инспекция установила, что всё это время ЖКС не исполняла решение собственников и руководствовалась вместо него распоряжениями комитета по тарифам. А главный кто? Правильно, собственник.

Проверка пришла к выводу, что УК, не исполнив свои обязанности по договору об управлении домом, нарушила «Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами», а заодно и правила содержания многоквартирных домов. ЖКС выдали предписание с требованием исправить все нарушения и — внимание — провести перерасчет за 4 года. Тот не согласился и отправился в суд.

Что решил суд

Первая инстанция в декабре 2021 года встала на сторону ГЖИ. В решении говорится, что ЖКС выставила счета без решения общего собрания собственников, то есть своих заказчиков, а любые условия договора об одностороннем изменении размера платы противоречат специальным нормам жилищного права, Гражданскому кодексу и являются ничтожными. Всё в капиталистической логике приватизированного жилья.

Жилищникам, которым не на что ремонтировать и убирать парадные, эта логика чужда, они отправились оспаривать решение. Во второй инстанции 13 апелляционный арбитражный суд уже подтвердил правоту управляющей компании.

Аргументы суда такие: Жилищный кодекс (часть 1 статьи 161) диктует, что управление домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, а правила содержания общего имущества говорят о безопасности и надежности дома, сохранности имущества, поддержании архитектурного облика, работоспособности коммунального оборудования. Плата должна быть установлена не произвольно, а в размере, обеспечивающем содержание общего имущества. Тогда как обитатели, по предложению совета дома, установили тарифы именно произвольно, исключив затраты на очистку кровли, помывку фасадов и текущий ремонт, а остальные расходы снизили по сравнению с экономически обоснованными тарифами комитета.

То есть подчеркнем: вы не можете платить жилищникам копейки и требовать от них поддержания нормального состояния дома. А нормальное состояние дома — это не только условие вашего договора с УК, это требование закона. Стало быть, пониженные тарифы фактически вне этого закона, даже если за них проголосовало большинство. Ведь размер оплаты должен быть достаточным, чтобы ЖКС могла соблюдать нормы законодательства. Вот так решила апелляция.

К ГЖИ у суда свои претензии. К примеру, тарифы на очистку кровли были исключены из квитанции с формулировкой «технически нельзя», но инспекция не установила, а действительно ли УК не имела возможности произвести эти работы. Кроме того, она не исследовала также и вопрос, насколько обоснованно жильцы установили размер платы, не смогла установить, что выставленные УК в итоге счета являются экономически необоснованными и не соответствуют фактическому объему услуг. Отдельно суд отметил, что требование ГЖИ о перерасчете выходит за трехлетний срок исковой давности, в который собственник помещения имеет возможность предъявить имущественные требования к УК.

В итоге решение первой инстанции было отменено, и суд постановил отменить предписание. В сентябре 2022 года кассация оставила решение апелляции без изменения, а в декабре пришел отказ на рассмотрение кассационной жалобы в Верховном суде. «Указанная правовая позиция суда может быть использована в дальнейшей правоприменительной практике должностными лицами инспекции», — говорится в проекте доклада.

Это еще более интересный случай, если иметь в виду, что повышенные тарифы за жилищные услуги собственники всегда могут установить, и им никто слова не скажет. Более того, многие из них зачастую находят эти повышенные тарифы в квитанции постфактум. А когда удивляются, им сообщают, что это жильцы так дружно решили платить больше, а иногда — и по несколько раз за одни и те же услуги. Пример ЖКС № 1 Кировского района показывает, что пока не обратит внимание глава СК, вряд ли что-нибудь поменяется.

Добавим, это не главный новостной повод последних дней, связанный с содержанием общего имущества в домах. СМИ пишут о другом: теперь УК имеют право проводить перерасчет платы за коммунальные услуги, израсходованные на содержание этого имущества. Проще говоря, берут показатели общедомового прибора учета, вычитают из него всё, что по нормативам или счетчикам использовали во всех квартирах, и разницу принимают за общие расходы по парадной. Плата по ним не могла превышать установленные нормативы, даже если по факту потратили больше, так что значительную часть ресурсов УК должна была оплачивать сама или (что незаконно) прятать в других строчках квитанции. Понятие перерасчета до фактического потребления существовало и раньше, но теперь утвержден его порядок без решения общего собрания собственников. «Фонтанка» еще осенью подробно рассказывала о нем и том, при чем здесь «резиновые квартиры».

Ирина Корбат, Николай Кудин, «Фонтанка.ру»