Самое время. Почему часть «Красного треугольника» предложили снять с охраны и кто от этого выиграет

КГИОП опубликовал историко-культурную экспертизу бывшего завода «Красный треугольник» на набережной Обводного канала. Ее провела специалист в области промышленной архитектуры, профессор кафедры искусствоведения СПГХПА им. А. Л. Штиглица Маргарита Штиглиц. Эксперт хоть и заключила, что объект имеет все основания для включения в реестр региональных памятников, но часть корпусов, по ее мнению, историко-культурной ценностью не обладают и должны быть исключены.

Экспертиза — один из первых шагов к редевелопменту территории, который оценивается в 60 млрд рублей. Она была проведена по заказу одного из собственников недвижимости на территории бывшего завода, за которым, по данным источников «Фонтанки», стоят реальные инвесторы.

Какие корпуса не прошли экспертизу и почему

Как следует из названия, в состав выявленного памятника «Комплекс товарищества Российско-американской резиновой мануфактуры «Треугольник» (80 производственных корпусов, соединенных переходами)» должны входить 80 корпусов, но в действительности там 62 корпуса и 18 переходов-галерей. 12 и 7 из них соответственно не имеют оснований, по мнению эксперта, для включения в состав объекта культурного наследия.

• Первая группа корпусов под номерами 145, 148, 144, 138 не связана исторически с территорией завода и относится к другому памятнику — Даче Строгановых (жилой дом, две кордегардии, ворота), которая, в свою очередь, относилась к кондитерской фабрике Конради в период между 1882 и 1917 годами.

После национализации мануфактуры «Треугольник» фабрика Конради перешла под управление завода, ее корпуса и территория были приспособлены под резиновое производство. Впоследствии они не раз перестраивались, часть зданий была утрачена.

«Корпуса 145, 148, 144, 138 в значительной степени перестроены: имеются повышения кровли, перепланировки, пристройки, изменения и перебивки оконных и дверных проемов. Иконографические материалы, позволяющие установить первоначальное архитектурное и конструктивное решение данных корпусов, не выявлены», — отмечает Штиглиц и приходит к выводу, что самостоятельной историко-культурной ценности они не имеют.

• От корпусов №№ 4, 26, 201 остались руины. Корпус № 4 пострадал во время Великой Отечественной войны: в крышу попали фугасные бомбы. Он перестраивался в 1956, 1964, 1966, 1986 годах. В 2011 году у него обрушилась кровля. Утратившие часть конструктивных элементов корпуса №№26 и 201 также разрушены.

«При проведении исследований в архивах не выявлено фиксационных чертежей или фотографических материалов, которые могли бы явиться основанием для воссоздания данных корпусов. Все рассматриваемые корпуса расположены в глубине застройки завода, не являются лицевыми, формирующими внешний облик комплекса. В связи с этими обстоятельствами сделан вывод об отсутствии историко-культурной ценности рассматриваемых зданий», — заключает эксперт.

• Корпуса №№ 25, 50, 52 из-за поздних перестроек утратили большую часть особенностей, представляющих историко-культурную ценность.

К корпусу 25 в советское время сделали пристройку на всю высоту здания. Корпуса 52 и 50 сохранили только западный фасад, выходящий в узкий дворик. Здания выполняли вспомогательную функцию, были ориентированы во внутридворовое пространство завода и не играли значимой роли в формировании облика ансамбля.

Материалов, на основе которых их можно было восстановить в первоначальном авторском замысле, нет.

• Корпус № 233 в советский период был пристроен к соседнему историческому корпусу и искажает его облик.

• Корпус № 230 и поздние пристройки без нумерации также искажают облик соседних исторических корпусов.

Отдельно говорится о переходах-галереях, которые относятся к этим зданиям или утратили историко-культурную ценность. Это переходы №№ 49, 51, 23, 87, 79, 74, 239.

Разве «Треугольник» уже не памятник?

«Красный треугольник» с 2001 года и до сих пор пребывает в статусе выявленного объекта культурного наследия. Это, условно говоря, «переходный» статус. Он наделяет объект теми же правами на защиту, что и у «обычных» памятников, но подразумевает проведение государственной историко-культурной экспертизы, по итогам которой объект либо признают памятником (и включат в соответствующий реестр), либо исключат даже из выявленных.

Маргарита Штиглиц считает, что имущественный комплекс бывшего завода надо внести в реестр региональных памятников, за исключением указанных выше корпусов. Теперь КГИОП должен рассмотреть экспертизу на рабочей группе, согласовать или не согласовать. В случае положительного решения выпускается распоряжение о включении объекта в реестр региональных памятников.

Можно ли будет снести постройки, если их снимут с охраны?

Здания из первой группы, которые относятся к кондитерской фабрике, останутся историческими и будут охраняться законом Санкт-Петербурга от 24 декабря 2008 года № 820–7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия…». Он запрещает снос исторических зданий, за исключением разборки аварийных конструкций. Их можно только реконструировать.

Предполагается, что остальные постройки снос в самом распространенном смысле слова не коснется. Их могут «кардинально отреконструировать», но с оглядкой на стиль и высоту оригиналов.

«Они должны быть реконструированы в тех же объемах и габаритах, поскольку они находятся в границах памятника. Предмет охраны, к сожалению, где-то не сохранился, где-то его и не было. Но тем не менее они будут в тех же габаритах воссозданы», — пояснила «Фонтанке» Маргарита Штиглиц.

Однако чтобы воссоздать, например, руинированные корпуса, в любом случае сначала их придется полностью или частично разобрать. Что касается позднесоветских построек, которые не представляют исторической ценности, в теории, на их месте в тех же габаритах могут построить современные здания. Любые работы нужно будет согласовывать с КГИОП.

Но это лишь теория. В действительности каждому собственнику, который захочет что-то сделать со своим зданием, нужно будет разработать проектную документацию и отправить ее на экспертизу. Процесс согласования долгий. Так что снятие объектов с охраны, если не станет для их владельцев большим везением, то хотя бы упростит процесс их реконструкции под современные нужды.

Кто от этого выиграет?

Во-первых, у владельцев корпусов, в которых не обнаружили исторической ценности, появится больше возможностей, если объекты снимут с охраны. О владельцах некоторых из них не удается найти информацию в кадастре. Например, в Росреестре нет данных о собственниках руинированного корпуса № 4, где содержится 275 помещений, здания, объединяющего корпуса №№ 25, 26, 50, 52, 23, 49, 51, и корпуса № 230.

Среди остальных самый большой по площади корпус № 138 (1898,1 кв. м) принадлежит ЗАО «НПК «Аксан»» с выручкой 63,6 млн рублей. Корпусом бывшей кондитерской фабрики № 148 владеет предприниматель Виктор Главатских, семье которого принадлежит 49 % расположенной здесь компании по продаже автозапчастей «Евроимпульс» с выручкой 169 млн рублей. Другой «кондитерский» корпус (№ 144) находится в собственности небольшой фирмы «Экопро» с выручкой 4,3 млн рублей. В числе собственников других корпусов и переходов мелькают Агентство территориального развития (АТР) «Треугольник» (выручка 62,6 млн рублей), «Производство №5-КТ» (18 млн руб.), «Петрошина» (1 млрд руб.), «Диалог Плюс» (27 млн руб.), НПП «Морские спасательные средства» (58,7 млн руб.).

Во-вторых, завершение экспертизы и возможный переход имущественного комплекса из выявленных памятников в региональные — шаг к вовлечению объекта в инвестиционный оборот. Только после постановки зданий на учет можно будет передать тому или иному инвестору права на городскую недвижимость.

Город на ПМЭФ в 2021 году заключил инвестсоглашение с УК «БИО», которую называют крупнейшим частным собственником на территории бывшего завода, на превращение «Красного треугольника» в общественное пространство. Инвестиции оценивались в 10 млрд рублей, что больше похоже на стоимость определенного этапа работ.

Гендиректор УК «БИО» Иван Колесников тогда говорил, что компания проводит новую историко-культурную экспертизу, на основании которой и создадут концепцию. «Работа в рамках инвестиционного соглашения с УК «БИО» продолжается в прежнем формате, сейчас проходит очередной этап — историко-культурная экспертиза. Концепция редевелопмента на стадии разработки», — сообщили на прошлой неделе «Фонтанке» в комитете по инвестициям.

Предварительные зарисовки уже есть.

При этом опубликованная на днях экспертиза проводилась по заказу другой компании — ООО «Катрос-Маркет». Это небольшая фирма с выручкой 2,6 млн рублей. Она в равных долях принадлежит Елене Беловой и Елене Захаровой. Также им вместе с предпринимателем Игорем Осиповым принадлежат один из крупных владельцев недвижимости на территории бывшего завода Агентство территориального развития (АТР) «Треугольник» и прекратившая деятельность после присоединения к нему УК «Музей». Кроме того, из «Треугольника» 24 февраля было выделено ООО «Инвестпроект», которое также принадлежит Беловой и Захаровой.

Именно «Катрос-Маркет» и «Инвестпроект», по данным «Фонтанки», фактически работают над редевелопментом объекта, а не УК «БИО», главная функция которой, по сути, — аккумулировать недвижимость и управлять ею. АТР «Треугольник», по словам знакомого с ситуацией источника, также в инвестпроекте не участвует, как и принадлежащий Игорю Осипову «Технопарк «Треугольник».

В конце июля ВООПИиК в Петербурге провел заседание, посвященное судьбе «Красного треугольника», на котором присутствовали Штиглиц, представители КГИОП и собственников. Среди заявленных изначально участников также упоминалась строительная компания «Охта-Групп», но, как пояснил «Фонтанке» ее представитель, это ошибка, от фирмы на встрече никого не было.

При этом на ней присутствовал Михаил Загородников, которого источники «Фонтанки» называют основным инвестором (по крайней мере, по их словам, он так себя позиционирует, посещая в том числе встречи в Смольном), опосредованно владеющим недвижимостью на территории объекта.

«Мы бы хотели заключить с городом договор приспособления, который предполагает передачу нам обязанностей, в том числе по разработке технической документации и работам по сохранению объекта. У нас уже есть график работ, — чтобы мы могли идти по нему дальше, нужно решить имущественный вопрос», — цитировал Загородникова «Петербургский Дневник», представивший его как одного из «крупных собственников недвижимости УК «БИО».

По данным СПАРК, владелица 50 % «Катрос-Маркета» и «Инвестпроекта» Елена Михайловна Захарова ранее носила фамилию Загородникова. Также она возглавляет наблюдательный совет завода художественных красок «Невская палитра», выручка которого в 2021 году составила 1,6 млрд рублей. «Фонтанка» попыталась связаться с Загородниковым по известному редакции телефону, но он оказался недоступен.

За редевелопментом «Красного треугольника», который на заседании ВООПИиК оценили в 50–60 млрд рублей, стоит группа собственников. «УК «Музей», «АТР «Треугольник», «Строймаркет Плюс» (которая ранее принадлежала совладелице УК «БИО» Светлане Кузнецовой) и другие компании, связанные в прошлом общими учредителями, ранее образовывали группу «Музей». Ее связывают со структурами петербургского миллиардера Игоря Минакова, скончавшегося в 2018 году. Минаков вместе с Михаилом Загородниковым и Игорем Осиповым входил в совет директоров обанкротившегося «Мостостроя № 6». На территории «Треугольника» и сейчас можно найти недвижимость, входящую в контур их бизнесов.

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»