От перемены мест участников. Что изменилось за два года после реформы долевого строительства

Уже два года застройщик может взять деньги на проект только у банка через проектное финансирование или из собственного кармана. Заботу о дольщиках, за счет которых финансирование велось раньше, государство возложило на банки, избавив строителей от этой головной боли, но добавив им расходов.

Правда, допущено до этой заботы — открывать счета эскроу и выдавать девелоперам проектные кредиты — меньше трети кредитных учреждений. Из них больше половины почему-то на этот рынок не спешит. В итоге проектных кредитов на всех не хватает, и на рынке долевого строительства остаются только крупнейшие и богатейшие компании. «Фонтанка» решила разобраться, почему так.

Два года — это хороший срок для обкатки законодательства. За это время формируется не только практика по сделкам, но и судебная — по спорам, связанным с применением новых правил. Об этом, а также о том, кому же все-таки на Руси стало жить хорошо в результате «долевой» реформы, поговорили банкиры, застройщики и юристы на 10-й правовой дискуссии «Фонтанки».

Дом с «мезонином»

Позапрошлой весной только и разговоров было, что о грядущем подорожании жилья из-за введения эскроу-счетов. Придется, говорили застройщики, нам нанимать целые отделы для общения с банками, да и вообще весь бизнес-процесс перестраивать, а это денег стоит. Чтобы отсрочить неизбежное, девелоперы получали разрешения на строительство по старым правилам впрок — и до сих пор еще достраивают эти объекты, минуя эскроу-счета. Но постепенно один за другим потянулись они на прием к банкирам за проектным финансированием на новые пятна. Кому удалось его получить, те запустили стройки и оценили особенности работы «под крылышком» банка. Кому не дали, те продали свои участки более крупным и успешным коллегам — тем, кому дали. А последним, в свою очередь, на выкуп этих пятен дали мезонинные кредиты — еще один продукт эпохи, ставший весьма востребованным.

— Изначально, конечно, были проблемы взаимодействия с банками, — описала свой опыт руководитель юридического департамента СК «Дальпитерстрой» Мария Шумеева. — Никто у нас в компании не знал, как с ними быть. До того мы работали с банками в основном по госзаказу: брали банковские гарантии, у нас были кредитные линии — но не в таких масштабах. Однако путем проб и ошибок в течение полугода мы смогли выполнить все требования банка по первому проекту. А затем все последующие согласования прошли уже по накатанной колее и заняли не более двух-трех недель каждое. Ну опять-таки: если бы не пандемия, думаю, и по первому дому взаимодействие прошло бы гораздо быстрее. Сегодня у нас есть уже три больших многоквартирных дома в Шушарах на проектном финансировании с применением эскроу-счетов, партнером выступает банк ВТБ. Проект называется «Алексеевский квартал». (Полностью рассказ Марии Шумеевой читайте здесь.)

По словам Екатерины Ганиной, старшего вице-президента, директора департамента строительства и недвижимости банка «Санкт-Петербург», немудрено, что проектное финансирование открывают не всем застройщикам.

— Понятно, что в новой парадигме риски для банков существенно увеличились, потому что они в довольно длительной перспективе стали брать на себя риски макроэкономического толка, связанные с платежеспособным спросом населения, риски проекта, связанные с квалификацией самого застройщика и наличием у него опыта работы с банками, — объяснила Екатерина Ганина. — Дополнительные поводы для беспокойства, которые мы для себя видели и видим, — это наличие запаса прочности у инициатора проекта для решения нетривиальных проблем, с которыми банк и застройщик могут столкнуться при строительстве дома. Прежде всего это связано с действиями градозащитников, — особенно при внутриквартальной и уплотнительной застройке. Также может подорожать бюджет проекта, что мы ярко увидели в 2020 году, когда на 30% выросли цены на арматуру и другие стройматериалы. (Полностью мнение Екатерины Ганиной читайте здесь.)

Еще на входе в новую правовую реальность была проблема «рваной финансовой модели», отметила Екатерина Ганина. Суть в том, что у ряда застройщиков дома начинали строиться по старым правилам, но в итоге не прошли сито отбора и вынуждены были «на ходу» переставлять процессы на новые рельсы: «У нас такие проекты оказались в небольшом количестве, и все они также прошли сито стресс-тестирования на работу с эскроу».

С коллегой согласен Игорь Петров, заместитель директора департамента по развитию бизнеса Санкт-Петербургского филиала ПСБ.

— Изменения в 214-й федеральный закон, принятые в 2019 году, существенно повлияли на строительный рынок жилой недвижимости, — отметил он. — Деньги дольщиков теперь находятся на эскроу-счетах и не могут быть использованы девелопером до окончания строительства. Прошло два года, и самое время посмотреть, что изменилось. Покупать новое жилье дольщикам стало безопаснее. С рынка стали исчезать неквалифицированные и недобросовестные застройщики — в основном остались надёжные девелоперы, которые все чаще обращаются в уполномоченные ЦБ РФ банки для получения проектных кредитов на строительство.

В итоге никто внакладе не остался. Но жилье все-таки действительно подорожало. Правда, виной тому, как отмечают участники рынка как с банковской, так и со строительной стороны, вовсе не эскроу-счета. Просто все так сложилось: и стройматериалы на треть подорожали, и застройщиков стало на треть меньше, а те, что остались, вынуждены закладывать в цену строительства риски потребительского экстремизма дольщиков — точнее, хитрых юристов, которые на дольщиках специализируются и взыскивают со строителей драконовские штрафы и неустойки в конвейерном режиме. (Полностью колонку Игоря Петрова читайте здесь.)

Дольщики-профессионалы

Правда, в последней беде у девелоперов появился свет в конце тоннеля: им удалось разоблачить некоторых таких юристов и доказать в судах, что это вовсе не потребители, а самые что ни на есть предприниматели. И таким образом снизить «потребительские» неустойки в несколько миллионов рублей до «предпринимательских» неустоек в несколько сот тысяч.

— Тема споров дольщиков и застройщиков стоит очень остро, — сказала Наталия Бурданова, судья Московского районного суда Санкт-Петербурга. — Самый острый вопрос, который стоял ранее, — о фактической передаче жилья людям, которые вложились в застройку, — стал менее острым с момента принятия всем известных изменений в закон об участии в долевом строительстве. Но вместе с тем такие случаи все же попадаются. И при банкротстве застройщиков также приходится решать эти вопросы. Вторая группа споров, которые поступают в суды общей юрисдикции, связана с качеством жилья и качеством строительства. И тут мы иногда сталкиваемся с вопиющими случаями, что влечет удовлетворение исков потребителей. Кроме того, известна большая проблема — это задержка сдачи домов: суды изобилуют спорами о привлечении застройщика к ответственности за нарушение срока передачи квартиры.

По словам Наталии Бурдановой, по судебной статистике видно, что количественно больше всего споров именно по третьей категории — по срокам. Но, по сути, они спорами не являются: все позиции там давно выработаны. Единственное, что решает суд, — снижать неустойку по 333-й статье ГК РФ или не снижать. А вот что касается трудозатрат, времени суда, количества судебных заседаний, проведенных по делу, финансовых затрат для лиц, эффективности судебной защиты — то здесь лидерами по сложности являются споры, связанные с качеством жилья.

По словам судьи, законодательство постоянно меняется. Вот и Верховный суд разъяснил, каким образом начисляются неустойки за просрочку передачи дольщикам квартир: «Есть еще какие-то частные вопросы, по которым суды еще допускают ошибки, есть просто неясности, но постепенно мы приходим к достижению определенного баланса».

Екатерина Ерошевская, управляющий партнер DDC-Консалтинг, согласна с коллегой-судьей: практика по спорам дольщиков и застройщиков о взыскании неустоек давно сложилась, и она единообразна. Но как раз именно в этом она сегодня и видит огромную проблему:

— Практика сложилась, объем судов огромный, и для судей общей юрисдикции нагрузка просто гигантская. Пик обращений пришелся на 2016–17 годы, когда появилось огромное количество маленьких юридических компаний, состоящих из юристов-фрилансеров. Они буквально заполонили город рекламой «поможем взыскать неустойку», «взыщем неустойку по максимуму», «поможем принять/не принять квартиру», «судебные эксперты» и тому подобной. Потоковость и массовость таких предложений исказила идеологию и самих дольщиков: многие наши клиенты-застройщики это отмечают. Мысль о приеме квартиры у дольщиков ушла, и теперь чаще встречаешь желание стрясти с застройщика деньги на ремонт с помощью нехитрых уловок.

По словам эксперта, требования к застройщикам в законе сегодня очень жесткие, и обязательства их прописаны очень строго. Это действительно позволило решить главную проблему — непередачи квартир, когда банкротился застройщик, и дольщики оставались действительно ни с чем. Сейчас эта картина практически исчезла. Единственная проблема, которая осталась у застройщиков, — это сроки. Даже у крупных компаний, которые работают на рынке по 20–30 лет, систематически есть просрочки сдачи домов — притом что жилье всегда достраивается. На этой почве, удобренной развитием судебной практики, буйным цветом расцвел потребительский экстремизм.

— В чем заключается этот экстремизм? Работают профессиональные юристы, которые выбрали это направление в качестве бизнеса, — пояснила Екатерина Ерошевская (полностью ее доклад можно прочитать здесь). — Самая любимая их тема — это оспаривание одностороннего акта приема-передачи. В законе сказано: если у квартиры есть недостатки, то застройщик лишается права подписания одностороннего акта до их устранения. Но эта позиция судов приводит к злоупотреблениям со стороны дольщиков и к затягиванию приема квартир.

По словам эксперта, на рынке появилась целая прослойка юристов, которые приобретают квартиры не для личного пользования, а чтобы обогатиться на взыскании потребительских санкций с застройщика.

— У них на момент заключения цессии был конкретный сложившийся план действий. Когда идет иск в суд, в нем этот цедент обращается за неустойкой за весь период действия ДДУ, потому что права требования по нему переданы полностью, — рассказала Екатерина Ерошевская. — Далее штраф 50% от стоимости квартиры. И далее взыскиваются убытки. Хотя мы видим по договору цессии, что цена ДДУ с 2015–16 года не изменилась — он купил за те же 2,5 миллиона в 2020 году, расторг ее и говорит: цена-то выросла! Что остается делать застройщику? Он идет с ходатайством о назначении судебной экспертизы. А та берет среднюю температуру по больнице: среднюю рекомендованную цену за м2 — и мы получаем, что квартира стоит 7,5 миллионов. И вот есть человек, который 11 дней находился дольщиком и приобрел права требования за 2,5 миллиона — потому что в договоре цессии у него так и написано, что никаких доплат он не делал. А мы получаем экспертизу, по которой ему присуживают сверху еще 5 миллионов. То есть, неустойку, штраф от нее и плюс эти убытки. Суммы получаются такие, что о балансе интересов можно даже не говорить. По моей статистике, такие люди, вложив по конкретному делу 4 миллиона, на выходе получили 10 миллионов за два судебных разбирательства.

По словам Екатерины Ерошевской, в ее практике есть несколько единичных случаев, когда клиенту-застройщику удалось добиться правды: «У такого «дольщика» в собственности было 40 квартир в одном жилом комплексе. Мы принесли в суд выписку из ЕГРН, доказали, что это бизнес, и неустойка была присуждена не потребительская. Но в большинстве случаев достучаться до судьи невозможно».

Ложку меда в бочку дегтя добавила Мария Шумеева из «Дальпитерстроя»: введение эскроу-счетов сделало жизнь застройщика чуть легче, потому что по крайней мере часть рисков, связанных с потребительским экстремизмом дольщиков, легла на банк.

— Если раньше какой-нибудь юрист мог по цессии купить право требования по просроченному ДДУ, расторгнуть его и потребовать деньги назад, не указав реквизиты, а застройщик рисковал не успеть за 30 дней ему уплатить, в результате чего попадал на 50-процентный потребительский штраф, то теперь этой проблемы не будет, — объяснила она. — Обязанность по выплате лежит целиком на банке. На застройщике, по сути, остались только неустойки за сорванные сроки и главное — убытки, которые считаются как разница между стоимостью квартиры на момент покупки и среднерыночной стоимостью аналогичной готовой квартиры на момент сдачи дома или расторжения договора долевого участия. В Третьем кассационном суде уже есть практика расторжения договора долевого участия, заключенного через эскроу-счета, и, соответственно, деньги были возвращены. Проблем, которые были раньше, там не оказалось.

Кладбище банков

Правда, говоря о том, как банки защитили дольщиков от произвола застройщиков и застройщиков от произвола дольщиков, эксперты не подумали о банках, которые оказались между молотом и наковальней. Об их рисках при кредитовании строек рассказала Нина Семина, руководитель проектов по работе с Агентством по страхованию вкладов адвокатского кабинета Позднякова А. П. (полностью ее доклад доступен здесь). Ее деятельность связана как раз с «похоронами» кредитных организаций, у которых ЦБ отозвал лицензию. Она пояснила: «Кредитование строительства всегда было достаточно рисковым. Давайте посмотрим конфигурацию в законе 214-ФЗ. У нас есть три основные участника: гражданина, который ранее уплачивал деньги по ДДУ застройщику; банк в старой схеме предоставлял застройщику кредиты, так как без них построить сложно; и, наконец, сам застройщик. У него, у застройщика, и в старой схеме была обязанность тратить деньги дольщиков только на цели строительства, но она была декларативной. Что изменилось с введением эскроу-счетов? Между дольщиком и застройщиком встал уполномоченный банк как определенного рода гарант. Изменение этой парадигмы пошло на пользу дольщикам, да и застройщикам в определенной степени стало на руку. А что изменилось для банков? Они предоставляли кредиты под залог недвижимости ранее, они предоставляют целевые кредиты под залог недвижимости сейчас. Да, у них есть средства на эскроу-счетах, которые считаются дешевыми пассивами, но есть макроэкономические риски, и они таковы, что нужно еще посмотреть, куда эти дешевые пассивы девать».

В подтверждение того, что изменение модели финансирования строительства не вызывает ажиотажного интереса у банков, Нина Семина приводит статистику. По состоянию на 1 апреля 2021 года в России действовало 357 банков. Есть жесткие требования к финансовым учреждениям, у которых есть право открывать счета эскроу. Соответствуют этим требованиям в стране 94 кредитные организации. Из них 51 банк, то есть больше половины, заявляет, что их нынешние бизнес-модели открытия эскроу-счетов не подразумевают. То есть они спящие — не ведут соответствующий бизнес. Итого остается 43 организации, активно кредитующие строительство жилья. Это меньше 15% от общего числа российских банков. «Меня заставляет задуматься: почему больше половины на всякий случай прошли отбор, но пока не видят себя в этом списке?» — спросила эксперт.

С ней согласна судья Наталия Бурданова: «Большое число физических лиц так или иначе обращается к банкам. Поэтому в судах то и дело появляются дела о взысканию кредитных долгов, по которым приходится обращать взыскание на заложенные квартиры. Это всегда трагедия для граждан. Суды максимально стараются идти навстречу дольщикам и сохранить это жилье, так как право на него прописано в Конституции. Но в то же время и банки должны иметь определенные гарантии, иначе ставки по кредитам будут слишком высокими — пропорционально рискам банков. И в результате на судей ложится не совсем свойственная им и довольно тяжелая функция — достижение баланса интересов между застройщиком, банком и дольщиком».

Под стук молотка. Онлайн

Правда, даже судебное решение об обращении взыскания на квартиру еще не гарантирует банку полного возврата кредита. Эти квадратные метры банк сначала должен продать с торгов — будь то в процедуре банкротства гражданина или в ходе исполнительного производства. Но здесь, как показала практика последнего года, развитие технологий сослужило хорошую службу и банкирам, и заемщикам, подчеркнула Ольга Желудкова, заместитель генерального директора АО «Российский аукционный дом»: «В 2020 году произошел скачок на рынке недвижимости: и технологический, и, как мы знаем, эпидемиологический. И те, кто не умеет продавать через Интернет, можно сказать, остались на обочине. Лидируют здесь по-прежнему такие направления, как приватизация, банкротство и конфискат, хотя в последнее время к ним присоединились и банки, и крупные корпорации, которые стали продавать на торгах непрофильные активы».

По словам Ольги (полный доклад которой можно прочитать здесь), главный тренд сегодня — появление на публичных торгах частных, «рядовых», покупателей. Раньше они от слова «торги» всегда шарахались, не понимая, что у крупных публичных собственников покупать проще: у них и договоры четкие, и цены понятные, и процедура публичная. Но за прошедший год все изменилось, и покупатели ринулись не только за банковским и корпоративным имуществом, но и на торги по банкротству.

«По нашей практике могу сказать, что банкротное имущество теперь — самый востребованный товар. К тому же здесь продается огромное количество квартир, и к нашим традиционным покупателям добавился целый пул частников — охотников до дефолтного жилья», — сказала эксперт. По ее словам, за 2020 год РАД продал 11 тысяч лотов проблемных активов на общую сумму 54 млрд рублей. Значительную долю из них составляли именно ипотечные квартиры.

Павел Горошков, специально для «Фонтанки.ру»