«Риски для банков существенно увеличились»

Екатерина Ганина, старший вице-президент, директор департамента строительства и недвижимости банка «Санкт-Петебург», рассказала «Фонтанке», как кредитная организация чувствует себя на рынке эскроу-счетов через два года после того, как они стали обязательными на стройке жилья.

Два года назад и банковский сектор, и девелоперский корпус России встали перед вызовом принятия новой финансовой модели, и все это выглядело довольно пугающе для всех участников процесса. Пугающе по причине того, что на передний план выходило довольно много новых финансовых инструментов. И банки должны были достаточно быстро освоить работу с эскроу-счетами, которые в принципе недавно появились в российском праве; должны были трансформировать для работы с эскроу систему проектного финансирования, разработать такие продукты как мезонины — все что связано с финансированием сделок по приобретению земельных участков. Очевидно было, что в скором времени у девелоперов уже не будет такой свободной ликвидности, как при старой финансовой модели. И нужен такой продукт, как финансирование под прибыль действующих проектов, который также связан с отсутствием свободной ликвидности. Сегодня все эти продукты активно востребованы девелоперами.

Понятно, что в новой парадигме риски для банков существенно увеличились, потому что банки в довольно длительной перспективе стали брать на себя риски макроэкономического толка, связанные с платежеспособным спросом населения, риски проекта, связанные с квалификацией самого застройщика и наличием у него опыта работы с банками.

Дополнительные риски, которые мы для себя видели и видим — это наличие запаса прочности у инициатора проекта для решения нетривиальных проблем, с которыми банк и застройщик могут столкнуться при строительстве дома. Прежде всего риск, связанный с действиями градозащитников — особенно при внутриквартальной и уплотнительной застройке, а также риск удорожания бюджета проекта, что мы ярко увидели в 2020 году, когда на 30% подорожала арматура и другие стройматериалы.

Две новые темы вышли на передний план: тема социальной нагрузки на проекты — город довольно ярко обозначил в последние годы свой подход и свою позицию по строительству школ, садиков и поликлиник, и тема внесения изменений в порядок законодательного регулирования такого вида недвижимости, как апартаменты. Рынок ожидает принятие нового федерального закона по данной тематике до конца года.

Безусловно, мы понимали, что вход в новую финансовую модель для застройщиков чреват определенными сложностями в общении с банками, потому что основная масса девелоперов вообще никогда не привлекала кредиты, пользовалась исключительно средствами дольщиков. И таким образом вставал вопрос: а есть ли вообще, особенно в маленьких компаниях, сотрудники, которые обладают соответствующим финансовым образованием, позволяющим им осилить подготовку того комплекта документов, который требуют банки для предоставления проектного финансирования?

Вторая часть вопросов, которые были на рубеже 2019–20 годов, это работа с так называемой рваной моделью, когда те или иные проекты переводились со старой схемы на эскроу. Там, как вы помните, было два критерия: строительная готовность и процент продаж на рынок. И мы, как и многие другие банки, столкнулись с тем что у нас были проекты, которые были на проектном финансировании со старой финсансовой моделью, и они не прошли сито отбора и должны были перейти на работу с эскроу.

У нас такие проекты оказались в небольшом количестве, и все они также прошли сито стресс-тестирования на работу с эскроу.

Стресс-тестирование — неотъемлемая часть работы с проектом, методика прописана в нормативных документах, утвержденных нашим уважаемым регулятором, Центральным банком. Чтобы его пройти, проект должен демонстрировать финансовую устойчивость при повышении себестоимости и снижении продажных цен.

Я не скрою, что мы определенные проекты рассматривали с дополнительными залогами: это было неслучайно. Такие проекты чаще всего вызывали у нас вопросы с точки зрения их локации, и мы сомневались, будет ли реализована та финансовая модель, которая была предложена застройщиком. В этих случаях мы помимо стандартных ковенантных пакетов и поручительств бенефициаров привлекать и дополнительные залоги, чтобы диверсифицировать риски, которые несет проект.

Что мы можем сейчас констатировать на рынке Санкт-Петербурга? В первом квартале 2021 года в городе доля проектов, реализующихся с эскроу, составляет 43%, для сравнения, в 2020 году их было 22%. Здесь город наш отстает от других регионов: в Москве уже 56%. По трендам мы видим, как идет консолидация рынка, сокращение числа застройщиков: в Петербурге в июле 2019 года было 165, в 2021 году стало 135 компаний. И это процесс естественный, потому что не все небольшие компании выдерживают работу в новых для отрасли финансовых условиях, и не всех готовы кредитовать банки. Застройщики, не способные реализовать проект, с рынка уходят, устойчивые же застройщики наращивают объемы.

Ключевыми факторами для дольщиков при принятии решения при покупке жилья становятся особенности характеристик самого проекта и наличие социальной инфраструктуры. В феврале этого года я принимала участие в конференции финансовых директоров в Москве, и представители московских застройщиков активно обозначали, что наличие социальной инфраструктуры, школ, садиков и поликлиник, особенно при квартальном освоении территорий ими рассматривается как огромное конкурентное преимущество перед другими проектами, не несущими социальной нагрузки.