Игорь Петров, заместитель директора департамента по развитию бизнеса Департамента среднего бизнеса Санкт-Петербургского филиала ПСБ — о том, как за два года рынок нового жилья освоился с новыми правилами игры.
Изменения в 214-й федеральный закон, принятые в 2019 году, существенно повлияли на строительный рынок жилой недвижимости. Деньги дольщиков теперь находятся на эскроу-счетах и не могут быть использованы девелопером до окончания строительства. Прошло два года, и самое время посмотреть, что изменилось.
Покупать новое жилье дольщикам стало безопаснее. С рынка стали исчезать неквалифицированные и недобросовестные застройщики, в основном остались надёжные девелоперы, которые все чаще обращаются в уполномоченные ЦБ РФ банки для получения проектных кредитов на строительство.
ПСБ — уполномоченный банк по работе с застройщиками жилой недвижимости и их клиентами. Как мы проверяем проект, прежде чем одобрить его финансирование? В первую очередь — на соответствие его требованиям закона 214-ФЗ. Во вторую — изучаем опыт и историю самого девелопера в строительстве и реализации жилых объектов. И в третьих — анализируем финансовую модель проекта — она должна быть устойчивой.
ПСБ обычно готов финансировать до 90% от бюджета строительства на срок до 5 лет (для проектов комплексной застройки — до 7 лет)..
Но можно поднять планку финансирования и выше, если застройщик готов предоставить дополнительный залог, не связанный с реализацией проекта: бизнес-активы, личное имущество собственников и прочее ликвидное обеспечение.
В качестве залогового обеспечения банк рассматривает, прежде всего, сам земельный участок (либо права аренды участка), на котором планируется строительство, а также имущественные права на строящийся объект, доли в уставном капитале компании-застройщика. Кроме того, обеспечением могут выступать права по залоговым счетам участников проекта, поручительство бенефициаров и аффилированных с ними участников проекта.
Если застройщик относится к субъектам малого и среднего предпринимательства (по 209-ФЗ), максимальная ставка финансирования ограничена 8,5% годовых. Но это максимум, и в зависимости от проекта она может быть снижена. А по мере наполнения эскроу-счетов заемщика минимальная ставка финансирования может опускаться вплоть до 0,01 % годовых. То есть, чем интенсивнее идут продажи строящегося жилья у данного застройщика, тем дешевле ему будет обходиться проектное финансирование. И сам застройщик может для себя находить оптимальный баланс: продавая на ранней стадии за меньшие деньги, он снижает ставку своего кредитования в нашем банке, продавая на поздней стадии — компенсирует более высокую ставку продажами недвижимости уже по дорогой цене.
Еще одним преимуществом является аккредитация объекта застройки в банке. Это значит, что покупатели квартир получают льготные условия по ипотеке в данном объекте, и информация о таких объектах размещается на сайте банка. Другие плюсы — бесплатный тариф по аккредитивным формам расчетов для неипотечных сделок, согласование специальной ипотечной ставки, либо разработка индивидуального механизма снижения ставки застройщику при достижении целевых параметров продаж жилья с ипотекой ПСБ.
