Ольга Желудкова, заместитель генерального директора АО «Российский аукционный дом», рассказала о том, за счет чего растет рынок продажи жилья посредством электронных аукционов.
В 2020 году произошел скачок на рынке недвижимости: и в технологиях и в сознании. И те, кто не умеет продавать через Интернет, можно сказать, остались на обочине. Даже частные продавцы, даже риелторы стараются не отставать от моды и продавать квартиры, в том числе, на аукционах. А это всегда был такой старомодный рынок с банковскими ячейками и прочими чудесами из 90-х.
Как известно, не вся недвижимость продается на торгах. Данная привилегия касается таких направлений как приватизация, банкротство и конфискат, хотя в последнее время к ним присоединились и банки и крупные корпорации, которые стали продавать на торгах свои непрофильные активы. Другой тренд. Раньше рядовые, частные покупатели от слова «торги» всегда шарахались, не понимая, что у крупных публичных собственников покупать проще, потому что у них и договоры четкие, и цены понятные, и процедура публичная. Но за прошедший год все изменилось, и покупатели ринулись не только за банковским и корпоративным имуществом, но и на торги по банкротству. По нашей практике могу сказать, что банкротное имущество теперь — самый востребованный товар, и к тому же здесь огромное количество продается квартир, и к нашим традиционным покупателям добавился целый пул частников, охотников до дефолтного жилья. Как известно, «РАД» является крупнейшим организатором торгов, мы продаем абсолютно все: от недвижимого и движимого имущества до ценных бумаг. И конечно же квартиры. За 2020 год мы продали активов почти на 70 миллиардов рублей, из них 11 тысяч лотов проблемных активов на общую сумму 54 миллиарда. Где мы можем видеть торги по квартирам? Это огромное количество рынков: и реализация в рамках процедуры банкротства, когда заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет добровольно продавать квартиру для погашения задолженности. Исходя из нашей практики, здесь попадаются как сложные случаи с обременениями, так и практически идеальная первичка, когда например банкротится строительная компания или компания, владевшая пулом квартир для сотрудников. Дальше продаются квартиры самими должниками с согласия банков — это идеальная модель, когда должник достигает компромисса с банком и под его контролем продает квартиру так, что и себе остается, и банку кредит гасится. Иногда банки просто оставляют у себя на балансе бывшие ипотечные квартиры и постепенно их продают на торгах. Ну и наконец просто частные лица приходят и пытаются продать свои квартиры на торгах, чтобы максимизировать цену продажи. В зависимости от процедуры с точки зрения реализации квартиры везде будет своя техническая специфика, но ключевым является то, что это открытый и публичный способ, который дает всем равные права приобретения актива на торгах. За 2019–20 годы мы продали 530 квартир, из которых 27% ушли с «английского» аукциона на повышение. Остальные 73% были проданы в процедурах банкротства на третьем этапе торгов — публичном предложении, где предусмотрено поэтапное снижение цены. Конечно, все хотят купить по минимальной цене, все ждут, что она достигнет некоего нижнего порога, но по факту купит тот, кто скажет первым «я готов купить эту квартиру по данной цене». На повышение в основном торгуются уникальные лоты, квартиры без обременений, без жильцов, без долгов и в чудесных локациях, и на самом деле приобретение такой квартиры ничем не будет отличаться от купли-продажи на вторичном рынке: ничем кроме аукционных процедур, которые имеют свою специфику. И цена скорее всего будет ровно такой же, как и цена в рынке. Таких примеров у нас достаточно много. Средняя цена продажи квартиры — понятно, что конкретная цена зависит от локации, этажа, состояния и других факторов — несколько ниже рыночной стоимости, что в том числе обусловлено короткими сроками реализации, предусмотренными тем или иным законом. В Петербурге дисконт к рынку составляет примерно 35%, в Москве около 11%. С какими обременениями сталкиваются покупатели, когда приобретают квартиры на торгах? Во-первых, там могут быть незаконные и незарегистрированные жильцы. Во-вторых, долги по коммунальным платежам или ипотечные долги. Первое обременение — наиболее проблемное и чаще и сильнее всего влияет на снижение цены, дисконт может достигать 25–50% от начальной цены. И также цена дисконтируется, исходя из специфики торгов, потому что все-таки вторичный рынок, частные инвесторы не привыкли к такому способу приобретения квартир, он не гарантирует 100%-ного приобретения, поэтому как правило все ждут, пока цена не снизится до минимальных значений. На практике трудности покупателя обычно не связаны с техническими аспектами, а в основном с получением информации об объекте. Зачастую при продаже банкротного имущества даже конкурсные управляющие не всегда добросовестно себя ведут, не всегда дают информацию и показывают активы. В общем, если вы решаетесь на приобретение квартиры в процедуре банкротства, нужно быть готовыми к отсутствию полноценного сервиса как это происходит при приобретении квартиры на вторичном рынке, полного комплекта документов и так далее. На торгах такая опция присутствует не всегда. Но с юридической точки зрения сделка по приобретению квартиры на торгах ничем не отличается от обычной покупки недвижимости. Проблема лишь в том, что бывшие собственники не имеют волеизъявления на продажу этой квартиры, и они в ряде случаев препятствуют показам, затягивают процедуру, подают иски, чтобы максимально отсрочить реализацию. Но закон тут на стороне покупателя, есть виндикационные иски об истребовании из чужого незаконного владения, есть полиция, которая может выпроводить незаконных жильцов из квартиры и иные механизмы. Долги по комунальным платежам — тоже неприятная вещь. При покупке на вторичном рынке вам при продаже или при подписании акта приема-передачи продавцы предъявят все квитанции об оплате услуг ЖКХ, так как они заинтересованы в сделке. В случае продажи на торгах предыдущие собственники наоборот как правило не заинтересованы в продаже, поэтому маловероятно, что они погасят эти долги. Но судебная практика однозначна, она говорит о том, что бремя содержания действует с момента получения объекта по акту, поэтому для исключения перехода к вам долгов предыдущего собственника также никаких рисков. Но, естественно, свои права придется отстаивать.
В любом случае покупка квартиры на аукционе — это безопасно, при проведении торгов участникам предоставляется вся цепочка владения и вся информация об обременениях данного жилья. Данная реализация одобрена кредиторами и конкурсным управляющим, все ипотечные обременения снимаются, и все требования кредиторов погашаются. Таким образом торги позволяют очистить «нехорошую» квартиру от скрытых рисков, которые есть при покупке на вторичном рынке. А сопровождение менеджеров от организатора торгов в режиме 24/7 позволяет участвовать в них не только профессиональным инвесторам, но и обычным покупателям.
