Недвижимость Крыма в заложниках доллара

Жилье в Крыму дешевеет уже полтора года, но все равно не продается. Цены практически как в Петербурге. Многие из местных продолжают рассчитывать стоимость квартир, опираясь на доллары, как будто в России не было никакой девальвации.

Жители Крыма зарядили цены на недвижимость почти до уровня Петербурга и теперь удивляются, почему их квартиры никто не берет. Местные агенты иронично называют себя «бесплатными экскурсоводами», которые показывают десятки объектов, но не могут продать. Если кто и переезжает в Крым, так это пожилые пары, «угробившие здоровье на заводе», которые хотят дожить свой век в красивых местах с чистым воздухом.

Средние цены на все типы недвижимости в Севастополе, по данным сайта Domofond.ru, составляют 91,3 тыс. рублей за квадратный метр, что практически достигло среднего значения по Петербургу (106,9 тыс. рублей), превысило цены на жилье в Сочи (90,4 тыс.) и в Краснодаре (53,7 тыс.).

Агенты недвижимости Крыма объясняют это менталитетом жителей полуострова, которые после отъединения от Украины продолжили мыслить в долларах США, не обращая внимание на то, что российский рубль обесценился более чем в два раза. Кроме того, как пояснили «Фонтанке» в севастопольском агентстве «Добромир», есть местные жители, которые хотят уехать на Украину и продают свое жилье. И хотя расчеты происходят в рублях, отправной точкой для рублевой стоимости являются долларовые предпочтения продавцов.

Самая дешевая однокомнатная квартира в Севастополе, по словам сотрудников «Добромира», составляет 2 млн рублей — площадью 23 кв. м, из которых 12 метров жилая площадь, 7 метров кухня. В брежневке или хрущевке размером 30 кв. метров — 2,2–2,5 млн. Двухкомнатные квартиры в брежневке — от 3,2 млн. В «улучшенке» площадью 50 метров с раздельными комнатами — от 4 млн. («Улучшенка» — квартира с улучшенной планировкой в панельном доме, построенном в конце 1970-х – начале 1990-х годов.) Трехкомнатные брежневки — от 4,5 млн, «улучшенки» — от 5 млн и выше. В новостройках примерно такие же цены, но их стоимость растет по мере приближения к морю.

«С начала года цены на вторичное жилье снизились на 20% и пока остановились, так как приближается летний период, в который самый сильный спрос. И, несмотря на это, приезжие говорят, что у нас цены как в Питере или Москве. Предложений в Крыму очень много. Каждому покупателю показываем по 10 -15 квартир, подходящих под желаемые параметры. Но спроса крайне не хватает. Практически никто ничего не берет. Работаем, по сути, бесплатными экскурсоводами. Что будет дальше — непонятно», — рассказали в «Добромире».

Как пишут различные агенты на своих сайтах и блогах, спрос сейчас настолько низкий, что практически по любому объекту недавижимости на вторичном рынке можно договориться о снижении цены. Местные ждут, когда достроят мост в 2018 году, наладится экономика и ввоз-вывоз товаров (мост будет включать в себя две железнодорожные линии). Только после этого в Крым повалят туристы, в том числе жители Краснодарского края, предполагают они, в результате чего цены на квартиры взлетят до невозможного.

Местные жители, с которыми общалась «Фонтанка», так видят портрет нынешнего среднего покупателя. Помимо богатых бизнесменов и чиновников недвижимость в Крыму чаще всего покупают пожилые пары, которые «угробили здоровье на каком-нибудь заводе в Петрозаводске и хотели бы дожить свой век в красивых краях с чистым воздухом». Молодых среди покупателей почти нет, а гражданским местным не дают ипотеку, поскольку у них очень низкий уровень дохода.

Как сообщили «Фонтанке» в крымском банке РНКБ, с октября 2014-го по март 2016 года банк выдал ипотеки на 1 млрд рублей (для покупки нового жилья), в основном — военнослужащим, для которых действует льготная правительственная программа. Благодаря ей, видимо, первичный рынок недвижимости чувствует себя неплохо. По крайней мере сейчас, если приехать в Крым, видно, что жилые дома повсюду.

«В январе этого года объем выданных РНКБ ипотечных кредитов составил 34 млн рублей, в феврале – 83 млн, в марте – 103,5 млн. Связано это в том числе и с тем, что в Крыму начали появляться застройщики, работающие в соответствии с 214-ФЗ [об участии в долевом строительстве], объекты которых аккредитовывает РНКБ. Банк рассчитывает, что положительная динамика будет сохраняться и в дальнейшем», — предполагают в банке.

На протяжении всего 2015 года рынок недвижимости адаптировался к новой экономике. По данным исследования крымской торговой системы в области недвижимости REM Navigator, этот год характеризовался «отмиранием рыночных механизмов и институтов, деградацией предпринимательского сообщества, обнищанием населения, углублением внешнеэкономической изоляции, нарастанием инфраструктурной и технологической отсталости». По наблюдению самих жителей, цены в магазинах выросли в два-три раза, а зарплаты остались прежними (20 – 25 тыс. рублей в месяц). Кстати, низкий уровень дохода является дополнительным препятствием для тех, кто хотел бы переехать в Крым.

В феврале 2015 года цены на жилье обрушились на 14%, весной — еще на 5%, летом — еще на 8% (в долларах США). Лишь к концу года установилось «шаткое равновесие», говорится в исследовании REM Navigator. Весь год, по оценке компании, крымчане стояли в тысячных очередях в Госкомрегистр (структура, которая оформляет права собственности на недвижимость), чтобы переоформить жилье по российским законам. При этом объем предложения по продаже увеличился на 62%, с 5102 до 8287 объектов.

По мнению координатора компании REM Navigator Олега Сикорского, ситуация с недвижимостью «катострофическая». «Отсутствует финансовая инфраструктура. Российские банки в Крыму практически не работают, а те, которые работают, не могут вести международные рассчеты и предоставлять элементарные банковские услуги. Нет платежеспособного спроса на недвижимость. Большого потока приезжих российских покупателей тоже не наблюдается», — сказал он.

Компания Олега Сикорского перестала работать с крымской недвижимостью «в связи с международно-правовой неопределенностью статуса Крыма и негативной конъюнктурой рынка» и с 2016 года больше не занимается исследованиями.

Как сообщили «Фонтанке» в агентстве недвижимости Петербурга, которое занимается изучением Крыма, в последнее время на полуострове появилось «огромное количество мошенников». Данный факт подтвердили в одном из крымских агентств, назвав их «понаехавшими из России». Смысл типичных схем в агентствах раскрыть не готовы, но это не помешало «Фонтанке» быстро найти пример бесцеремонного обмана.

На Domofond.ru можно найти десятки объявлений о продаже квартиры в Севастополе, с хорошими фотографиями, большой площадью, но по очень маленькой цене. К примеру, двухкомнатная квартира площадью 52 кв. м в центре города за 1,9 млн рублей. Автор объявления пишет в описании, чтобы ему писали на почту, так как он якобы находится за границей (описание составлено с большим количеством ошибок, чтобы у читателя не оставалось сомнений в принадлежности автора к иностранному государству). В ответ на обращение по электронной почте приходит душещипательная история о том, что владелец квартиры переехал в Бухарест (Румыния) «поближе к детям», жилье в Севастополе ему больше не нужно, поэтому он продает ее так дешево. Доверить ее агенту он не готов — «не дай бог», а самому продавать некогда.

«Для того чтобы мне прилететь из Бухареста для переоформления квартиры, я должен быть уверен, что лечу к реальному клиенту. В качестве подтверждения серьезности своих намерений вы высылаете аванс (можете назвать это и задатком) на указанные мною фамилию и имя, в размере 15 000 евро, в Бухарест, через систему быстрых денежных переводов Money Gramm или же через Western Union», — сообщает продавец, объясняя, что это безопасно, что в банке вам дадут «контрольный код», без которого получатель не сможет снять деньги, и т. д. После регулярных жалоб на подобные объявления их быстро удаляют, но каждый день мошенник публикует новые, с новым адресом почты и такой же историей. Правда, теперь в «истории эмигранта» Бухарест изменился на Лиссабон (Португалия).

Александр Аликин, «Фонтанка.ру»