Земля в дефиците: кто разбирает места в петербургских промзонах и индустриальных парках

В соответствии с Генпланом Петербурга, утвержденным в конце 2023 года, площадь производственных зон увеличена на 700 га и достигла 14,012 тыс. га. Часть из них занимают городские промзоны и частные индустриальные парки. Их объединяет как минимум то, что земля очень востребована у предприятий, готовых расширяться или с нуля создавать производство. О том, как развивается инфраструктура и с какими трудностями приходится сталкиваться промышленности при развитии, рассказали эксперты на круглом столе «Фонтанки».

Индекс промышленного производства за первое полугодие 2024 года по обрабатывающим предприятиям составил 110,7%, есть ряд отраслей, которые показывают еще более высокие результаты: радиоэлектроника, энергомашиностроение, автомобильная промышленность, которую удалось «перезагрузить» за последнее время.

Развитие промышленных территорий — одно из основных направлений, нацеленных на достижение технологического суверенитета, отмечает Дмитрий Прожерин, заместитель председателя комитета по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт‑Петербурга. Помимо этого, для достижения целей технологического лидерства в Санкт-Петербурге запущены финансовые меры поддержки (низкопроцентные займы Фонда развития промышленности Санкт-Петербурга, субсидии и налоговые льготы), а также кадровые — это работа с высшими и средними учебными заведениями в целях подготовки специалистов, которых так не хватает промышленным предприятиям, мероприятия, направленные на повышение производительности труда на предприятиях.

— У предприятий разные задачи, — рассказывает Дмитрий Прожерин, — это и создание новых производств, и расширение действующих, и формирование новых научных центров, и улучшение производственной логистики. Для этих целей подходят площадки в частных индустриальных парках или городских промзонах.

В целях развития промзон формируется адресная инвестиционная программа.

Среди достижений последнего времени он назвал расширение особой экономической зоны «Санкт-Петербург» (ОЭЗ): две существующие площадки «Нойдорф» и «Новоорловская» заполнены, и участки освобождались только если инвесторы не выполняли своих обязательств. В конце 2023 года к ним добавились еще две площадки: «Парнас» и «Шушары», в результате чего общая площадь ОЭЗ выросла в два раза. При этом на Парнасе уже практически все участки заняты, хотя город только приступил к проектированию и строительству инженерной инфраструктуры. Площадка в Шушарах больше — порядка 127 га. Сейчас город уже задумался о пятой площадке — в районе улицы Дыбенко рядом с университетом телекоммуникаций имени Бонч-Бруевича. Это будет отраслевая зона для предприятий микро- и радиоэлектроники.

Что касается промзон, в Петербурге их порядка 50. Сейчас сделан акцент на развитии следующих: «Ржевка», «Обухово», «Ижорские заводы», «Рыбацкое». Так, на второй-третьей очереди «Ржевки» прорабатывается возможность предоставления 5 земельных участков по МАИПу (статус масштабного инвестиционного проекта позволяет получить землю без конкурса для строительства промпредприятий). По МАИПу в городе уже две заявки одобрены: компании «Морсвязьавтоматика» и «Ситистройальянс». В промзонах «Обухово» и «Рыбацкое» планируется строительство 2 частных технопарков в сфере высоких технологий. В промзоне «Ижорские заводы» в свою очередь планируется размещать крупных промышленных инвесторов, здесь же должен разместиться центр машиностроения.

Также городские власти в коммуникации с частными индустриальными парками — в городе их сейчас порядка пяти.

— В последние годы никакой конкуренции между государственной и частной землей не было, — добавил Дмитрий Прожерин. — Наша главная задача, чтобы было больше высокотехнологичных предприятий. И я знаю, что в индустриальных парках тоже заканчиваются участки, мы помогаем подобрать землю для расширения.

Он добавил, что девелопмент в этой сфере пошел в сторону Light Industrial — создаются производственные помещения различной площади для размещения предприятий, и это направление более востребовано, чем строительство с нуля для малых и средних инновационных компаний.

По словам Дмитрия Прожерина, по итогам 2023 года инвесторы практически равномерно распределились по всем направлениям: ОЭЗ, частные индустриальные парки, обычные промзоны, покупка коммерческих помещений или земли у собственников — перекоса в какую-то сторону нет.

Вадим Денисов, управляющий партнер «ФАКТ.Пром» подтвердил востребованность у малых и средних предприятий готовых помещений в формате Light Industrial.

— Мы спроектировали такой комплекс площадью около 60 тыс. кв. м в центре нашего индустриального парка «КиевскоЕ-95», сейчас получаем разрешение на строительство, — рассказал он. — Самый маленький корпус — 6 тыс. кв. м., самый большой — 12 тыс. кв. м. И это именно Industrial, т.к. мы отвечаем запросам производственников: это и соответствующая мощность электроснабжения, предельная нагрузка на полы, возможность установки кран-балки и т.п., что есть не во всех помещениях, позиционирующих себя как Light Industrial.

Вокруг комплекса также размещаются производственные предприятия на участках площадью от 50 соток до 2 гектаров.

— Когда мы только разрабатывали концепцию индустриального парка, то хотели специализироваться на какой-либо отрасли, но в итоге само сложилось так, что у нас много высокотехнологичных компаний, небольших производств в сфере автоматики, — отметил он. — И свободной земли на наших 80 га уже не осталось. А вот логистические компании в «КиевскоЕ-95» не очень приветствуются, т.к. они повышают нагрузку на дорожную сеть.

Вадим Денисов подчеркнул, что компания достаточно быстро отказалась от продажи участков, так как хотелось реализовать проект комплексного освоения территории, а не получить в итоге хаотичную застройку. Сейчас к резидентам предъявляются четкие требования по благоустройству территории, а также по архитектуре зданий. Сейчас проект реализуется по концепции Built-to-suit — арендаторы могут построить объекты по типовым проектам, которые предоставляют девелоперы, площадью от 1500 кв. м и больше.

Что касается привлекательности Петербурга для развития промышленности, то Вадим Денисов видит в качестве одного из главных преимуществ высококвалифицированные технологичные кадры — об этом говорит опыт сотрудничества с несколькими иногородними предприятиями. По этому показателю Петербург выигрывает, например, у Москвы, несмотря на столичные программы кредитования и различные льготы. Но при этом кадры требуют создания рабочих мест в пределах транспортной доступности общественным транспортом.

— Мы учитывали это при выборе места для размещения нашего индустриального парка, и, хотя мы готовы были организовать развозку, это делать не пришлось, т.к. этот район обеспечен городскими маршрутами, — подчеркнул Денисов.

— Развитая промышленность города в сочетании с образованием создаёт благоприятную среду для обеспечения предприятия квалифицированными кадрами, — согласился Александр Паршуков, руководитель индустриального парка «Марьино», заместитель генерального директора ООО ВТБ Девелопмент. — Качество жизни в городе позволяет привлекать специалистов из других регионов. Наличие качественных индустриальных парков даёт возможность достаточно просто выбрать площадку для строительства нового завода и быстро запустить производство.

Также среди факторов привлекательности он видит то, что население Петербурга и наличие крупных промышленных предприятий обеспечивают большой рынок сбыта.

— Главный вызов для инвесторов в индустриальном парке «Марьино» сегодня — успеть купить землю, потому что участки стремительно заканчиваются, и до конца года мы можем уже полностью завершить продажи, — говорит Александр Паршуков. — Это звучит как шутка, но на самом деле так и есть. Уже сейчас из 130 га остаются свободными лишь два участка суммарной площадью меньше 4 га. Думаю, это касается не только нашей площадки, но и других качественно подготовленных территорий.

Что касается инвесторов, приобретающих участки вне индустриальных парков, то главный вызов для них сегодня, по его словам, — оценить все существующие и потенциальные обременения и ограничения территории, сопоставить с планами развития нового предприятия и понять, можно ли будет осуществить эти планы и, если да, то в каком объёме и в какие сроки. Нюансов, которые необходимо учитывать, огромное количество: градостроительное зонирование участка, доступность инженерных сетей, наличие и качество подъездов, санитарно-защитные зоны, близость к жилой застройке, наличие рабочей силы и многое другое. При этом надо помнить, что деятельность по освоению земельных участков для промышленников непрофильная, и важно найти хорошего подрядчика для решения данных вопросов и грамотно поставить перед ним задачи, для чего нужен опытный руководитель проекта.

Николай Пиксаев, генеральный директор ООО «Девелопмент-Инвест» подчеркивает стремительный рост сегмента Light Industrial и обращает внимание на важность подхода к предоставлению земельных участков под строительство объектов с индивидуальными технологическими особенностями.

— Мы изначально сфокусировались на предприятиях, которым были нужны новые площадки для расширения производства и требовалось начать строительство в кратчайшие сроки, фактически «здесь и сейчас», — говорит он. — Такой подход оказался весьма успешным: земля в первой очереди, площадью 60 гектаров, уже фактически закончена. В связи с этим мы начинаем разработку второй очереди. Согласно словам генерального директора, в промышленном парке «Софийский» уже 11 резидентов получили разрешение на строительство. Из них 6–7 активно возводят корпуса, и, согласно плану, к концу года на площадке запустится 4–5 производств.

— Нет такого, что кто-то купил площадку и ждет удобного момента — все реализуют свои проекты, причем в основном на частные средства, — подчеркнул Николай Пиксаев. — Некоторые резиденты обратились за субсидиями в рамках федеральных программ, однако большинство из них изначально рассчитывали исключительно на собственные силы, понимая, что вступают в частный парк с готовой инфраструктурой и четко определенными правилами и условиями.

Одним из ключевых факторов привлекательности промышленного парка является транспортная доступность.

— Многие резиденты «Софийского» поставляют свою продукцию по всей России, поэтому им важны удобные выходы на магистрали М-10, М-11 и КАД, — отметил Пиксаев.

Подготовленная инфраструктура промышленных парков позволяет значительно сократить срок строительства.

— Самое быстрое предприятие смогло выйти 'под крышу' за 6 месяцев и сейчас наладило цех по изготовлению металлоконструкций, — рассказал Николай Пиксаев. — В среднем, строительный цикл занимает от года до полутора. Те компании, которые начали строительство в 2023 году, уже сейчас возводят свои цеха на площадке.

Вадим Денисов добавил, что градостроительные регламенты различаются в Петербурге и Ленинградской области. В Ленинградской области, по его словам, можно определенные категории зданий до 1500 м2 строить без РНС. С одной стороны, это проще и можно быстрее все сделать, с другой стороны, в Петербурге из-за необходимости получать РНС получаются более качественные проекты. При этом в городе действует упрощенная процедура получения РНС для зданий до 1,5 тыс. кв. м, и в среднем можно за 2–3 месяца сделать проект и начать строительство, а сама стройка занимает один сезон. То есть начав в мае, можно к концу декабря закончить строительство.

— Для компаний, которые приходят в индустриальные парки, главное требование — наличие промышленной земли, асфальтированных подъездных путей, инженерных мощностей и точек подключения к инженерным сетям, — комментирует Александр Паршуков. — Это тот минимум, который есть в любом индустриальном парке, без него площадку даже не будут рассматривать. Далее любой промышленник хочет получить поддержку в сопровождении его проекта в части выбора подрядчиков, взаимодействия с сетевыми организациями, подготовки к строительству, получения необходимых согласований. В этом резидентам помогает управляющая компания парка. Она же оказывает различные эксплуатационные услуги.

По его словам, важный нюанс заключается в том, что индустриальный парк — это как коттеджный посёлок для производств.

— Здорово, когда все соседи знают и уважают друг друга, — пояснил он. — Вот эту добрососедскую атмосферу также создаёт управляющая компания парка, организуя диалог между руководителями предприятий-резидентов, совместные встречи и праздники. Такая конструктивно-дружеская атмосфера чувствуется на площадке уже с первого визита и помогает привлекать новых клиентов в парк.

— Подход ООО «Девелопмент-Инвест» к развитию промышленного парка и своевременное реагирование на потребности предприятий уже приводят к значительным успехам, — комментирует Николай Пиксаев. — «Софийский» не только удовлетворяет текущие запросы бизнеса на создание новых производственных мощностей, но и формирует необходимую инфраструктуру для их эффективного функционирования и дальнейшего роста.

— Мы уже привыкли к качеству жилой среды, нас не удивляет наличие детских площадок, озеленения, входных групп, системы безопасности, — скорее, удивит, если этого не будет, — комментирует Вадим Денисов. — То же самое и с современными промзонами: один резидент может сделать хорошо свой участок, а другому это в голову не придет. Но многие уже хотят не построить что-то по минимальной стоимости в чистом поле, а получить достойные условия.

Как минимум это асфальтированные проезды, благоустройство, пешеходные дорожки, система навигации. Таким образом, главной задачей индустриального парка, по его словам, можно считать создание современной среды для производственных компаний.

У действующих промышленных предприятий, которые планируют расширение, — свои проблемы. Чаще всего они связаны с различными согласованиями или изношенностью инфраструктуры в районе, а иногда — и с тем, и с другим.

Дмитрий Кожечкин, генеральный директор компании «Ингри», которая занимается производством материалов для промышленных полов, гидроизоляции, теплоизоляции, рассказал, что за последние годы выручка компании выросла на 30–40%, несмотря на то, что иностранные конкуренты по-прежнему присутствуют на рынке. В связи с этим в 2021 году возникла потребность в строительстве дополнительного цеха для расширения производства площадью 3 тыс. кв. м.

— Мы быстро собрали все бумаги, подали документы, но оказалось, что необходимо получить согласование комитета по градостроительству и архитектуре, но получили отказ, т.к. наша земля по Генплану считается вся застроенной, — рассказал он. — И для того, чтобы снять эти ограничения, мы дошли до уровня губернатора и получили постановление о снятии ограничений на застройку. Это произошло год назад, в июле — и вот только месяц назад мы наконец получили согласование от КГА.

Вадим Денисов прокомментировал, что в таких сложных случаях лучше обращаться к специализированным проектным организациям, которые имеют опыт согласования и получения разрешений на строительство для промышленных предприятий, отметив, что хороших проектировщиков в городе не хватает. Но есть неплохие службы технического заказчика, которые неоднократно все это проходили.

Теперь, по словам Дмитрия Кожечкина, требуется получить разрешение от аэропорта Пулково и замерить уровень шума, несмотря на то, что новый цех будет высотой 12 метров, а рядом стоит башня высотой 23 метра. Изначально же нам требовалось получить согласие от военного аэродрома.

— Непонятно, то ли мы будем мешать самолетам, то ли самолеты — нам, — иронизирует Дмитрий Кожечкин.

Вторая история — это инфраструктура, включая дороги, электричество, газоснабжение и канализацию.

— Электричество есть, но сети устаревают, их пора менять, — говорит Дмитрий Кожечкин. — И если что-то выключается, то на починку иногда требуются сутки, в это время производство стоит.

Отдельная история с газом: трубы в соответствии с проектом дотянули до Кольцевой автодороги, потом у предыдущего владельца завода закончились деньги, и все затихло. Теперь, чтобы довести газ до предприятия, нужно построить газораспределительную подстанцию, и не очень понятно, кто должен за это заплатить.

— Это типичная боль промышленного производственника: получение разрешений, проектирование, инфраструктура, — прокомментировал Дмитрий Прожерин. — Частично мы решаем ее с помощью создания новых промзон, потому что модернизация изношенных советских сетей стоит гораздо дороже, чем создание с нуля в «чистом поле».

— Как бы комитет ни хотел развивать промышленность, но сети уже полностью исчерпали ресурс, — отметил Николай Пиксаев. — Поэтому и возникла необходимость в формате индустриальных парков, промзон на свободных территориях, где есть возможность подсоединить необходимые мощности.

Дмитрий Прожерин отметил, что развитие действующих промтерриторий — также часть политики города, иначе они в Генплане были бы переведены в зону жилой застройки.

— Действующие предприятия, которые расширяются в городе, очень зависят от кадров — конструкторы, инженеры и даже рабочие часто привязаны к месту их работы чисто географически, — пояснил он. — Эти специалисты не готовы переезжать ни в соседние регионы, ни даже в другой район города. Поэтому мы должны создать все условия.

Если посмотреть на промышленность в целом, то можно выделить наиболее успешные отрасли. Например, Дмитрий Кожечкин как поставщик промышленных полов видит, что развиваются такие направления, как пищевая промшленность, машиностроение, ГОКи — если брать Россию в целом.

Николай Пиксаев рассказал, что мастер-планом промышленного парка предусматривалось размещение металлообрабатывающих производств, переработки древесины и изготовления из нее мебели, а также предприятий легкой и фармацевтической промышленности.

— Новые площади нужны практически во всех секторах: и обрабатывающая промышленность, и химическая, и пищевая, и другие, — рассказал Александр Паршуков. — Спрос формируют не отрасли, а конкретные компании, нишевые лидеры. Мы видим такую картину по продажам в индустриальном парке «Марьино», но, я думаю, её можно смело экстраполировать на весь поток заявок на земельные участки промышленного назначения в Санкт-Петербурге.

В свою очередь, Дмитрий Прожерин отметил, что мировая экономическая ситуация поменялась, поэтому и потребность в площадях у различных инвесторов также сменила вектор.

— Изначально планировалось, что в зоне «Парнас» разместятся предприятия пищевой промышленности — велись переговоры с зарубежными производителями, которые планировали создать там R&D-отделения, — рассказал он. — Но поменялись обстоятельства, они ушли с рынка, а пришли абсолютно другие проекты импортозамещения. Поэтому сейчас мы не рассматриваем вариант отраслевой промзоны — а даем реализоваться тем, кому это нужно в данный момент, помогаем найти участок и получить согласования.

Направление Light Industrial будет востребовано в ближайшие годы, — считает Вадим Денисов. При этом комплексы можно строить как в новых парках — «ФАКТ.Пром» ведет работу над двумя будущими проектами, — так и в действующих.

— Если есть удачно подобранная концепция, то можно обеспечить достаточно высокую оборачиваемость средств, т.к. потребность в таких объектах присутствует, — говорит он. — По сути, Light Industrial — это свежий взгляд на индустриальную недвижимость,
который позволяет посмотреть на нее именно как на объект недвижимости. То есть если раньше объекты строились «под себя», никто не смотрел на них так, чтобы продать их, переехать и сдать в аренду частично. Через 10 лет потребности изменились — предприятие переехало, недвижимость каким-то образом продали. Современный подход заключается в том, что объекты нужно проектировать и строить так, чтобы это был универсальный продукт, который можно сдать в аренду или продать по частям.

Кроме того, добавил Вадим Денисов, можно привлечь частных инвесторов для строительства такой недвижимости, и количество проектов Light Industrial будет расти.

С другой стороны, по-прежнему остаются старые промышленные зоны, которым еще предстоит пройти путь реорганизации — навсегда они такими не останутся, индустриальная среда развивается, а переезд для них не всегда решение.

— Любой переезд приводит к тому, что 10–15% сотрудников «отвалится», а в другой район — это до 30% потерь коллектива, — отметил Денисов.

Дмитрий Прожерин добавил, что привлечение кадров также лучше удается тем предприятиям, которые могут обеспечить хорошие условия работы:

— Облик промышленности меняется. Предприятия расширяются, модернизируют оборудование, в том числе с поддержкой города. Производственные компании совместно с научными организациями создают интеллектуальные лаборатории, инновационные центры масштабирования технологий.

— На мой взгляд, дело не только в количестве промышленных зон, но и в их качестве, — комментирует Александр Паршуков. — Мало какой-то квадратик на Генплане покрасить в серый цвет, надо для каждой территории найти инвестора, который вдохнёт в неё жизнь, построит сети, дороги, привлечёт промышленников и обеспечит профессиональную эксплуатацию. И тогда выиграют все, кто с этим связан: и промышленники, чьи заводы будут работать, и строители, которые будут их строить, и торговые и сервисные компании совершенно разных направлений, которые получат новых клиентов. Разумеется, выиграет и город, который получит новые рабочие места и налоги.

— Отрасль индустриальных парков будет только набирать рост, — соглашается Николай Пиксаев. — Что касается свободных территорий, то здесь есть большой вопрос, в том числе и у частных инвесторов.

Например, в Подмосковье реализуется проект многоэтажного промышленного парка, таким образом полезная площадь увеличивается за счет развития вверх, а не вширь с организацией погрузочно-разгрузочных работ на 5, 7 этажах. И, скорее всего, подобные решения, экономящие площадь, будут развиваться повсеместно.

— Что касается нашей площадки, то мы в настоящее время занимаемся поддержкой резидентов в получении той или иной разрешительной документации, — добавил Николай Пиксаев. — Кроме того, мы сейчас выясняем потребности резидентов в жилье, т.к. рассматриваем возможность строительства на соседнем участке жилого дома. При существующих банковских ставках ипотека почти недоступна, что затрудняет переезд сотрудников из других городов. Надеемся, что идея такого совместного проекта поможет в этом.

Дмитрий Кожечкин считает, что для развития промышленных предприятий нужно реализовать принцип одного окна — организаций, подобных МФЦ, но для бизнеса, чтобы можно было подавать документы, например, для разрешения на строительство. Кроме того, нужно унифицировать все требования и упростить их, считает он.