«Что такое обход закона по сравнению со стоимостью 15 квартир?»

Партнер «Апелляционного центра» Владимир Полуянов рассказал «Фонтанке», как Верховный суд решает, можно ли считать обычным обманутым дольщиком гражданина, купившего 15 квартир в одном ЖК. И объяснил, почему решение неверное.

«Как известно, отечественный законодатель родить что-то вменяемое не способен в принципе. Если мы посмотрим закон «О банкротстве», то сейчас он действует в своей 126-й редакции, закон №214-ФЗ «О долевом участии» — в 40-й редакции. Хороший ли это закон, если его надо 126 раз переписывать? Наверное нет. Виноват ли в этом закон, или тот, кто его пишет? Достаточно очевидно. Зато статья ГК РФ 446 об исполнительском иммунитете единственного жилья претерпела всего одно единственное изменение, когда была дополнена исключением про ипотечные обязательства. И, наверное, можно было бы предполагать, что вот эта-то статья точно хорошая.

Но дальше происходит отечественное правоприменение, когда ты вынужден применять сразу несколько статей — хороших и плохих — и тогда у тебя получается то, что сейчас получается у Верховного суда РФ.

Касаясь механизмов защиты единственного жилья, последнее, что приходит на память — это позиция Конституционного суда, который рассматривал вопрос оспаривания сделки в деле о банкротстве банка «Советский», которое ведет Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти. КС высказался, что, раз уж владелец квартиры за нее что-то заплатил должнику, и теперь эта квартира является его единственным жильем, то надо дать ему пожить в ней, пока ее не продадут на торгах, а затем у него должно быть преимущественное право на те деньги, которые он за нее заплатил.

Проект изменений в закон «О банкротстве», который должен распространить эту практику на все дела о банкротстве банков, предполагает также возможность для покупателя жилья с пороком доплатить недостающую часть действительной стоимости и оставить квартиру за собой. И вот, защищая одной рукой интересы собственников единственного жилья, ВС другой рукой выпускает в свет несколько презабавнейших судебных актов. Первый — это ВС рассмотрел жалобу одного гражданина к застройщику «Стройинвест». Гражданин сей оказался парнем не простым, он умудрился купить у будущего банкрота аж 15 квартир — все, думаю, могут предположить, как это может происходить — и на все 15 квартир включился в реестр кредиторов-дольщиков. Но затем в дело вступил Фонд развития территорий, который сказал: нет, ребята, защищать право человека на жилье надо в рамках разумного. Жить в 15 квартирах сразу трудно, надо что-то делать. Верховный суд сделал. Ну как сделал? Отправил дело на новое рассмотрение и сказал суду первой инстанции разобраться: а все ли 15 квартир нужны этому гражданину, членам его семьи и даже госпожа Букина позволила себе использовать слово «близких» в своем определении. Кто такой мне близкий? Я не знаю. И как я доказывать буду нашу близость? Затрудняюсь. Но полагаю, что сейчас гражданин-заявитель приведет в суд 14 красивых дам, докажет, что они ему очень близки, и жить им больше негде, суду первой инстанции ничего другого не останется, как признать его право на получение всех 15 квартир.

А суды у нас в последнее время и вовсе научились использовать такую интересную формулировку как «формальный держатель актива» — то есть мы должны констатировать, что на кого-то имущество просто записано, а действительным собственником должен считаться кто-то другой. Дальше ВС, видимо, уже по инерции, решил — публиковать сомнительные определения, так уж публиковать. И задумался: а что делать с правами юридических лиц на квартиры? Рассматривается в деле о банкротстве общества «Земли Московии» вопрос, когда с подрядчиком застройщик рассчитывается квартирами. Есть подрядчик, у которого право на 8 квартир. Совершенно обычная практика, надо сказать. Всем кроме нескольких системных застройщиков до сих пор позволяется работать без эскроу-счетов при готовности дома более 6%. Если ты лопату в землю воткнул, у тебя уже есть 6% при готовой технической документации — все это знают.

И ВС сказал: давайте юридических лиц, поскольку они право на жилье свое никак не обеспечивают, будем относить к 4-й очереди требований, но зато обеспеченной залогом. Правда, в этом деле ВС, видимо, вспомнив, что выше него никого нет, и можно писать все, что хочется, решил придать новой практике и обратную силу. Что? Два года назад была редакция закона, где было написано, что дольщики это и юрлица тоже? Ну я же Верховный суд, кто меня поправит? Достаем пояснительную записку об «эффективной и безотлагательной реализации государственной жилищной политики», сверху удобряем это требованием к несчастному этому подрядчику «предоставить убедительные доказательства наличия у Фонда полномочий по предоставлению требуемых помещений юридическим лицам». Совершенно спокойно применяем закон обратно, забираем у юрлиц квартиры — впрочем, как обычно, эту честь ВС оставил суду первой инстанции, вернув дело на новое рассмотрение.

Вот мне теперь будет очень интересно посмотреть, если этот кредитор к моменту пересмотра дела придет в ум и принесет в суд 8 договоров цессии, по которым права на квартиры получили 8 физлиц. И для всех этих граждан это будет единственное жилье. Хватит ли у суда духа забрать у граждан их единственное жилье или нет? Вопрос достаточно очевидный. Таким образом, способы преодоления таких вот странных запретов Верховного суда лежат на поверхности. Нам сейчас скажут, что это злоупотребление правом и обход закона. Но с другой стороны, что такое обход закона по сравнению со стоимостью восьми квартир? Или 15 квартир? Тем более, что за вранье в арбитражном суде еще никого на моей памяти не наказали».