Обладателям недвижимости надо протрезветь

Банки столкнулись с проблемами реализации залогового имущества. В свою очередь заемщики выяснили, что их активы обладают далеко не той ценностью, которую им приписывали. Насколько финансовые институты и их клиенты готовы взаимодействовать в условиях изменившейся реальности, выясняли на тематической встрече. Заодно поговорили и об особенностях бизнеса по-русски.

Трудности, связанные с оценкой залоговых активов, переданных в качестве обеспечения по кредитам, в России у банков впервые возникли осенью 2008 года. Стоимость недвижимости и земельных участков снижалась, и летом 2009 года расхождение в ожидании доходности у продавцов и покупателей фактически парализовало рынок продаж коммерческой недвижимости. В итоге заемщики и банки встали перед необходимостью адаптироваться к изменившейся ситуации и к новым рыночным реалиям.

По мнению Антона Реутова, руководителя отдела оценки и консалтинга компании Knight Frank St.Petersburg, и банкам, и заемщикам необходимо научиться оценивать активы комплексно и, главное, честно. «Чтобы уяснить истинную стоимость залога, надо правдиво ответить на вопросы — сколько объект недвижимости стоит сейчас, кому он может быть продан или как его реструктуризовать с наименьшими потерями», - считает он. «А также оценить, сколько он будет стоить через два или три года — при любом сценарии развития событий», - добавляет Олег Барков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg, и тут же приводит пример, подтверждающий, что к такому подходу готовы далеко не все.

«Был у нас клиент, - вспоминает Барков. - Принес бизнес-план — проект торгового центра на 300 тысяч квадратных метров, да еще с подземным паркингом, в Ленинградской области. Арендаторов никаких, кто туда поедет — неизвестно. Даже по самым радужным докризисным временам проект был абсолютно мертвый. Но под него получили кредит, и теперь пытаются его заложить». По словам эксперта, активы очень часто переоцениваются, а вопрос сближения цен продавца и покупателя он полагает проблемой психологической. «Продавец держит недвижимость и рассуждает — с голоду буду умирать, но ни цента не скину, - разводит руками Барков. - И его можно понять — бизнес-центр построен, договоров нет. Вложили в проект 90 миллионов, хотят вернуть хотя бы 75, а его дороже чем за 45 не продать. И вот он надеется на то, что когда-нибудь цены взлетят».

Самым ярким примером подобного отношения к собственным активам можно считать поведение Минобороны. Напомним, объекты на Шкиперском протоке, в Басковом переулке и в Кронштадте выставлялись на торги, по меньшей мере, трижды. Покупателей не находилось: в первую очередь из-за завышенной более чем в два раза стоимости. Но военные продолжают удерживать ценовую планку на прежнем уровне.

Особенностью российского бизнеса, тоже отражающейся на стоимости проекта, эксперты называют привычку «додумывать на ходу». «Попробуйте найти хоть одно предложение, в котором будет говориться о подключении к инженерным сетям, о подготовке территории, о коммуникациях, об обременениях. Всего этого вы не найдете, - возмущается эксперт. - Объект продается как он есть - кое-как оформлены права собственности. А про все остальное владельцы недвижимости с удовольствием отвечают: все хорошо, договоренности есть». «Причем документов, подтверждающих эти договоренности, никто не видел», - скептически добавляет Реутов.

Правила игры на рынке изменились, полагают эксперты. «Сейчас покупают главным образом для себя, для своего бизнеса и хотят очень четко представлять себе организацию будущих бизнес-процессов. - поясняет Реутов. - Не удивительно, что объекты на уровне договоренностей не пользуются спросом — слишком уж высоки риски». По мнению юристов, в Петербурге надо учитывать еще один фактор — влияние КГИОП. «В последнее время этот комитет начал работать очень хорошо, - отмечает Сергей Спасеннов, руководитель петербургского отделения юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».- Еще полтора года назад никаких проблем не было с тем, чтобы перевести здание из категории вновь выявленных памятников в «не имеющие культурного значения». А теперь — не получится. И в итоге продавцы заверяют — вот, право собственности есть, ордер на снос есть, согласование легко получим! И — ничего». «Особенно москвичи (нефтяной, раньше еще и игорный бизнес) на этом часто попадаются, - вспоминает Барков. - Они приходят в полной уверенности, что вопрос согласования с КГИОП — это только проблема договоренностей. И сталкиваются с тем, что обойти этот вопрос не так и просто».

Но если с оценкой объектов коммерческой недвижимости ситуация еще более или менее ясна - реализуя коммерческую недвижимость, следует, по мнению экспертов, ориентироваться в среднем на дисконт около 40%, то проблема земельных залогов практически не разрешима. «Сейчас очень часто предлагают в залог земельные участки, - рассказывает Реутов. - Но стоимость земель сельхозназначения снизилась — только по Всеволожскому району — в шесть раз». По словам Баркова, в оборот вовлекались огромные земельные массивы, которые теперь выведены на рынок, однако единственное их назначение — участки для индивидуального строительства, к тому же эти территории опутаны сложной и хитросплетенной юридической паутиной.

По мнению юристов, сделки по земле — слишком рискованны, и риски эти с трудом поддаются прогнозам. «Я повидал немало документов по различным земельным участкам, - прокомментировал Спасеннов. - У меня такое чувство, что у колхозников было виртуальное право на землю. В большинстве своем документы были оформлены кое-как, подписи далеко не всегда соответствовали действительности. И поэтому продавцы всегда могут сделать так, чтобы эти земли оказались под арестом — достаточно найти физические лица, которые подтвердят, что их подписи подделаны». К тому же, как отмечает юрист, тенденция сегодняшнего времени — восстанавливать сельское хозяйство («В очередной раз», - добавил он), поэтому земельные участки, не использующиеся по назначению, хотят изъять у недобросовестных владельцев. «И тут поле большое, - разводит руками Спасеннов. - Всегда можно учесть замусоренность, запущенность и прочие показатели и сделать так, что собственник будет еще и должен».

Единственный сегмент рынка, в котором с реализацией залогового имущества почти не возникает проблем — это жилая недвижимость. По словам Ильи Логинова, директора по маркетингу компании «Мир недвижимости», каких-то больших дисконтов выставленным на продажу залоговым квартирам практически нет. «Доля ипотечных сделок была невелика. Рынок легко переварит эти объемы залоговых квартир, тем более, что банки выдают ипотечные кредиты под них на тех же условиях, на которых квартира была приобретена в первый раз. Это значительно облегчает процесс продажи», - полагает эксперт. В свою очередь Реутов добавляет, что и продавцы квартир — люди более мобильные, чем продавцы коммерческой недвижимости и земельных участков, да и суммы на рынке жилой недвижимости «прокручиваются» куда менее значительные.

Впрочем, по мнению экспертов, до 2010-2011 года рынок может жить относительно спокойно. «Сейчас банки предпочитают договариваться со своими должниками, а не выставлять на продажу их залоги. Лавина будет через два-три года, когда заемщики не смогут расплатиться по отсроченным платежам, - полагает Реутов. - И вот тогда проблема оценки залогов встанет, что называется, в полный рост». «Необходимо к этому времени понять, что тех золотых условий, по которым развивался рынок в 2006 и в 2007 годах, не будет больше никогда, - добавляет Барков. - Это время кончилось навсегда. Нужно принимать новую реальность».

Кира Обухова, Фонтанка.ру