Все равно я уеду из города: загородный рынок просел после бума, но все еще жив

Рекордный спрос на загородную недвижимость, продолжавшийся два ковидных года, в прошлом году успокоился. Те, кто накупил участков на волне ажиотажа, пересмотрели планы на стройку из-за подорожания стройматериалов. Желающие же приобрести дом или участок столкнулись с тем, что все привлекательные лоты либо раскуплены, либо тоже подорожали. Но пандемийный тренд никуда не делся, люди по-прежнему хотят за город — просто условия несколько изменились. Как именно, рассказали участники круглого стола «Фонтанки» и портала «ТТ Финанс».

Начало СВО и мобилизация стали драйверами снижения на загородном рынке, считает Алексей Грищенко, директор по развитию компании «Финский домик». Тем не менее, спрос здесь не пропал вообще, а просел. Если говорить не о готовых лотах, а именно о строительстве домов под заказ, то, по словам эксперта, компании, специализирующиеся на так называемых «длинных» сделках, чувствовали себя лучше.

— У нас два направления: строительство по индивидуальным проектам и быстровозводимые «префаб»-дома с типовыми проектами. В индивидуальном от первого обращения до готового дома может пройти от года и более, — уточнил он. — Да, таких заказов стало меньше, но они все же были. У тех коллег, которые занимаются индивидуальным строительством, дела также шли лучше. У тех же, кто имеет дело со спонтанными покупателями и сидит на «быстрых» сделках — например, продает готовые модульные дома, префаб в высокой степени готовности и типовые объекты, — просадка была очень сильной. У нас это было хорошо заметно по запросам на типовые дома. С начала мобилизации они упали до нуля, а запросы на индивидуальные остались, хоть и в меньшем количестве.

— На загородный сегмент сильно повлияла пандемия, — говорит Светлана Белова, генеральный директор ООО «ВсевРиэлт». — С момента, как все засели по домам, возрос интерес к любым участкам. До сих пор очень распространен запрос на подбор либо пустых, либо с готовым домом в Ленобласти. Рынок перестал быть сезонным: если года два назад можно было сказать, что эту недвижимость активно покупали с весны до октября, то сегодня ей интересуются круглый год покупатели любых возрастов. У нас даже зимой приобретали участки, ориентируясь на снежный покров: если ровно — значит нет камней, можно брать.

— Раньше мы были ориентированы на аудиторию от 30 лет — примерно с этого возраста люди задумывались об инвестициях, — говорит Виталий Шеверда, генеральный директор управляющей компании «СОВА». — Далее случились изменения на рынке 2022 года, и портрет инвестора стал меняться. Сейчас это люди 45+-55+, консервативная и уже опытная с точки зрения инвестиций аудитория. Такой инвестор может внимательно наблюдать полгода-год за развитием бренда. Для принятия решения очень важна сама управляющая компания, ее компетенции. В нашем случае это автоматизация всех систем управления: свой колл-центр, служба бронирования, отдел клининга, техобслуживания, маркетинг и многое другое.

— В инвестиционные проекты «Совы» входят те, кто хотят получать пассивный доход с рента, — добавил он. — Порог принятия решения стал выше, но повысился и средний чек, стоимость лотов. Инвестпредложения от нашей компании за последние полгода стали разнообразнее: мы работаем на развитие продуктовой линейки и ее качества. Мы практически ушли от предложений по долевому участию — наибольший спрос наблюдаем на целые лоты или даже целые локации. Но в то же время есть предложения и для крупного, и для среднего инвестора. Периодически видим всплески активности, чередующиеся с замиранием аудитории в ожидании.

Продажи несмотря ни на что

Объем продаж инвестиционных лотов 2022 года очень сильно отличается от ажиотажных лет, уточнил Виталий Шеверда. В октябре был спад, потом начался подъем — и сейчас снова чувствуется спрос накануне загородного сезона.

— Что бы ни происходило в стране, всегда остается заинтересованная в сохранении и приумножении сбережений аудитория, — продолжил он. — С точки зрения инвестиций у нас есть два направления: сдача загородных объектов посуточно и взаимодействие с инвестором, который в эти объекты вкладывается. И тут однозначно прошлый год ознаменовался периодами «замирания» аудитории. Клиенты смотрели, что будет дальше происходить с рынком, с ними самими. Что касается загородного бума — мы понимаем, что во многом он был искусственным. Первичный рынок был абсолютно перегрет до 2022 года, застройщики были вынуждены давать большие дисконты, чтобы оставаться конкурентными. Неудивительно, что ситуация поменялась. Этот перегретый рынок теперь будет тихо выравниваться.

Как пояснил Шеверда, компания запускает большой инвестпроект горнолыжного курорта в Подмосковье «Яхрома» на 95 гектаров. И земля, и непосредственно коттедж или номер будут в собственности инвестора.

— Мы следим за развитием рынка загородной недвижимости. Один из его драйверов — тренд на внутренний туризм. Нашим ответом на этот запрос стало предложение горнолыжного курорта «Яхрома». Это крупный проект, всесезонный, эксклюзивное инвестпредложение само по себе, — уточнил эксперт. — Инвестиции— это риск всегда, но когда в активе есть земля или свой дом с коммуникациями — это и есть гарантии, так мы защищаем инвестора от нестабильности рынка.

— Объем продаж, конечно, стал поменьше. Были даже месяцы без единой сделки, — добавила Светлана Белова. — А сейчас разворот в лучшую сторону: люди стали интересоваться объектами недвижимости — и не только загородными. Я бы сказала, что спрос на участки и готовые дома разделился примерно 50 на 50. Кто-то хочет строиться своими силами по собственному проекту, привлекать банковское кредитование. А кто-то ищет сразу готовый ко въезду объект. Раньше соотношение было примерно таким же. Кто готов строить долго, тот купит участок. Есть клиенты, которым в наслаждение строить дома по 10 лет. Тот же, кто хочет наслаждаться загородной жизнью прямо сейчас, либо быстро построится, либо купит готовое.

— Темпы строительства на участках по сравнению с 2020–21 годами сильно затормозились,— отметил Алексей Грищенко. — Раньше дома в поселках росли как грибы после дождя, а теперь запущенные в конце 2022 года поселки застраиваются вяло. С другой стороны, не сказать, что активность упала совсем: люди действительно накупили участки, продать их сейчас очень сложно — так что надо строиться. На мой взгляд, сейчас мы в ситуации между 2019 и 2021 годами по спросу: он лучше чем в 2019, но не такой ажиотажный, как был потом. Есть ощущение, что люди привыкают, — до мая 2022 спрос был очень плохим, в мае оживился, июль-август — это традиционно низкий сезон, потом был спад на фоне мобилизации. Ощутимый рост обращений мы увидели после нового года. Люди все-таки хотят строиться.

Сэкономить или потратить?

Цены в 2022 году менялись не только на загородную недвижимость — периодически лоты дорожали до 1–3 млн рублей, рассказала Светлана Белова. Но далеко не всех это останавливало.

— У нас покупатель внес аванс за дом с участком в 10 млн, но когда произошли всем известные события, продавец поднял цены на 2,5 млн сразу, — привела пример эксперт. — У покупателя была одобрена ипотека на привлекательных условиях, так что подъем цены его не смутил и от сделки он не отказался. То есть цель продавца продать дороже была достигнута, цель покупателя — дом за городом — тоже. По динамике цен уже можно сказать, что в 2023 году цена на загородку будет расти. Все чаще от клиентов мы слышим запросы на продажу городской квартиры с покупкой взамен загородного дома. А с ростом спроса вырастет и цена.

Светлана Белова также рассказала, что экономия сказывается на том, как выбирают тип поселка, где приобретать или строить жилье.

— В организованных загородных поселках придется доплатить за охрану, управление, очистку дорог и тд., а клиенты сейчас заинтересованы в экономии, — пояснила она. — В какой-то момент люди даже специально переезжали из квартир за город в дома, чтобы сэкономить на коммуналке. Но вот жизнь в поселках такой экономии не дает. На землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, из затрат только вывоз мусора и оплата электричества по счетчику. Экономия в индивидуальном доме или в «необорудованном» месте гораздо выше. Так что организованные поселки выберут примерно 30% клиентов, а все остальные возьмут земли под ИЖС или СНТ. Но стоит заметить: недвижимость в СНТ стоит дешевле, чем ИЖС, но, из минусов, придется оплачивать ежегодные членские взносы.

— Прошлой весной стал заметен тренд на снижение площади строящегося дома, — отметил Алексей Грищенко. — Обычно у нас — в среднем — полезная площадь дома 100–140 кв м, а тогда было много запросов на 60–80 «квадратов». Люди пытались таким образом сэкономить. Но это не дает выраженного эффекта, так как цена уменьшается не пропорционально площади. Сейчас ситуация выровнялась и вернулась на уровень 2021 года. Тренд на снижение связан не столько с экономией, сколько с пониманием, что дом в 300–400 кв. м надо еще содержать и обслуживать. Самая востребованная полезная площадь дома, как и во всем мире, — 100–140 кв. м. Этого достаточно для среднестатистической семьи. И второй явный тренд, который начал набирать обороты последние пару лет, — разворот интереса в сторону одноэтажных домов. Все больше клиентов понимают, что такой формат удобнее для жизни, компактнее и строить его проще.

Материалы на пике

В пандемию просто взлетели цены на металл и дерево, отметил Виталий Шеверда. Но сейчас некоторые позиции стали дешеветь.

— У нас каркасное домостроение, и наших материалов это не коснулось, так как доска, гипрок и железо есть везде. Но сейчас мы ожидаем продолжения повышения стоимости, которое планомерно идет с весны 2022 года, — говорит Шеверда. — Впрочем, некоторые материалы уже подешевели — например доска в два раза, — а остальные вышли на пик и немного откатываются. Если говорить о дефиците, то с ним можно столкнуться, например, в лакокрасочных покрытиях, так как ушедшему финскому бренду пока нет замены, как и немецким штукатуркам.

— Год назад цены на стройматериалы взлетели высоко, из-за чего и стоимость постройки дома очень выросла, — добавила Светлана Белова. — При покупке участков нас все чаще просили познакомить с теми, кто строит, — люди все равно хотели строиться любой ценой. Сейчас цены стабильны, очевидного подъема нет.

— Ажиотажный мировой спрос на стройматериалы 2022 года вызвал взлет цен на них до небес, — говорит Алексей Грищенко. — Однако, когда экспорт сильно сжался из-за санкций, часть материалов, которые шли на экспорт и служили драйвером роста цен, в итоге довольно сильно откатились назад. На моей памяти в прошлом году впервые за последние 10 лет материалы подешевели. С другой стороны, подорожало все, что связано с с инженерными системами и внутренней отделкой, по некоторым позициям — до двух раз. Если рассматривать сегмент строительства полностью, от котлована до финальной отделки, то средний чек остался на уровне 2021 года, как ни странно. Просто изменились пропорции: общие строительные работы подешевели, а «инженерка» и отделка подорожали.

Эксперт считает, что дно по ценам на стройматериалы уже пройдено — дешеветь они уже не будут. Снова начался рост по отдельным позициям в пределах 5–15%. Ощутимо дорожают кровельный металл и даже белорусские плиты ДВП, есть небольшой рост на дерево — но не у всех поставщиков. С одной стороны, активные экспортеры дерева в глубоком минусе из-за закрытия каналов, особенно производители Северо-Запада. Единственные оставшиеся пути сбыта для них — это Китай и другие азиатские страны. Но везти продукт туда так далеко, что работать приходится на грани с себестоимостью из-за затрат на логистику. А тут еще конкуренты-сибиряки, у которых все дешевле. На цену всех материалов оказывает влияние сильный рост себестоимости — обслуживание оборудования, импортные компоненты, рост курса валют, логистика и другие факторы, — уточнил Грищенко.

— Что касается CLT-панелей, это довольно дорогой продукт, изначально ориентированный исключительно на экспорт из-за бума этой технологии строительства в Европе, — продолжил Грищенко. — Огромные заводские объемы на экспорт, которого не случилось, теперь надо куда-то девать. Но есть ряд нюансов. Даже в Европе эту технологию чаще применяют для деревянных многоэтажек, что в России вряд ли станет популярным. Второе — этот материал, скорее, конструкционный. Коробку из него можно собрать быстро, но с точки зрения теплотехники он довольно холодный. Сделать стену толще, как и утеплить ее и обшить, — это одновременно усложнение и удорожание, поэтому пока технология будет оставаться нишевой, но не массовой.

Найти местечко

На волне ажиотажа 20–21 годов много земли вывели под новые поселки, и найти приличный участок в существующей застройке сложно, так как все хорошее раскупили, считает Алексей Грищенко. По его словам, северное направление дороже и престижнее, а юг и восток вдоль Мурманского шоссе можно назвать самыми недорогими.

— Как и везде, все решают дороги и инфраструктура, в том числе социальная, — говорит он. — Людям важно приемлемое время на дорогу в город, ведь даже удаленщикам нужно туда ездить. С социалкой в области все гораздо хуже, чем в городе. Но я могу сказать, что пандемия сильно изменила пригороды. Я живу в 25 километрах от города по Приозерскому шоссе, и за последние три года здесь появилась куча новых магазинов, пришли крупные сети, рестораны, кафе. И даже достроили школу, которую не могли закончить годами. Если государство будет вкладываться, в первую очередь, в инфраструктуру, это дополнительно стимулирует людей на переезд, потому что пандемийный тренд на уход из города все равно остается. Квартиры пока стоят совершенно заоблачно, плотность населения зашкаливает, а свой дом выглядит все привлекательнее: ведь по цене квартиры среднего класса с отделкой можно построить дом в два раза большей площади — также с коммуникациями и отделкой.

— Мы находимся во Всеволожске, но работаем по всей Ленинградской области. В каждом районе свои прелести. Многие потенциальные покупатели рассматривают Всеволожский район, — рассказала Светлана Белова, — здесь развит и транспорт, и инфраструктура. По локациям в этом районе покупателями востребовано все по Дороге Жизни — Романовка, Корнево, Углово. Многие рассматривают Коккорево из-за близости к Ладожскому озеру. Там есть большие участки, которые у нас выбирают застройщики именно для организации поселков. Так, в прошлом году купили 2 га, чтобы застроить поселок. Активным спросом пользуется и Ломоносовский район: он привлекателен демократичными ценами на дома и земельные участки, при этом инфраструктура хорошо развита. Гатчинский хорош близостью к федеральным трассам, а Курортный традиционно считается наиболее престижным в плане транспортной доступности, красоты ландшафта и удобства для жизни. Не сильно уступает прилегающий к нему Выборгский.

— В первую очередь, для инвесторов важны локации, которые приносят доход круглогодично и не зависят от сезонности, — уточнил Виталий Шеверда. — Поэтому мы так развиваем сети коттеджей и горнолыжный курорт, чтобы они принимали гостей и зимой, и летом. Все чаще наши инвесторы строят загородные дома для себя и сами активно уходят за город. В инвестпроекты «Совы» часто приходят, разочаровавшись в доходности от городской недвижимости. Наши инвесторы хорошо понимают тренд на загородный отдых в стране.

Ипотека в помощь

В прошлом году весь загородный эконом-класс действительно «упал на дно», пояснил Алексей Грищенко, так как у людей не стало денег. Но здесь очень помогла загородная ипотека, которая стала развиваться с 2022 года, — и особенно льготные программы.

— Для тех, кто хотел вписаться в бюджет на покупку дома с отделкой и инженерией до 10 млн рублей, ипотека — это выход, — добавил Грищенко. — В эконом-сегменте за счет нее действительно можно закрыть полный цикл строительства. Мы работаем с категорией ближе к среднему классу, и здесь люди считают деньги совсем по-другому. Они понимают, что им ипотека на дом за 15 млн рублей, когда вкладываешь 3 своих миллиона и на 12 берешь кредит, выгодна за счет низкого платежа. Кроме того, не придется «выдергивать» деньги, например, из бизнеса или инвестпроектов. Еще один интересный эффект от такого подхода — обеление рынка. Не секрет, что загородный рынок «черно-серый» с кучей наличных операций, а в ипотеку не занесешь деньги в конверте, там все прозрачно. И еще один плюс — если в многоэтажном строительстве она разогнала цены до невероятного уровня, в ИЖС такого эффекта пока не наблюдается.

— Сейчас ипотека на загородные дома набирает обороты и популярна среди наших клиентов. Тем более, с момента запуска программы по кредитованию строительства дома на имеющемся земельном участке — при этом право собственности не обязательно должно быть зарегистрировано должным образом: банки позволяют строительство за счет ипотечных средств и на арендованных, — добавила Светлана Белова. — Если раньше банки допускали к участию в программе только аккредитованных подрядчиков, то теперь же ипотека стала доступна и на строительство загородного дома своими силами — достаточно предоставить проект на согласование банку. Ставки по этой программе интереснее, чем на покупку готового жилья, поэтому покупатель активно ею пользуется.

Алексей Грищенко добавил: если речь заходит об аккредитованном банком подрядчике, это не значит, что он надежный.

— Аккредитация — не гарантия надежности. Случись что, банк никакого отношения к сделке с подрядчиками иметь не будет, а денег все равно будете должны как заемщик, — говорит он. — Поэтому если планируете строиться в ипотеку, стоит не полагаться на аккредитацию, а самому очень внимательно выбирать подрядчика. У нас на рынке люди почему-то сначала выбирают технологию строительства, а потом подрядчика, а надо делать ровно наоборот. Абсолютно по любой популярной технологии можно построить как хороший дом, так и плохой. То есть выбор надежного и опытного исполнителя должен быть основополагающим — а технология уже на втором месте.

Не ждать у моря погоды

Загородный сезон начинается — и чем ближе к лету, тем выше будут тарифы на строительство. Поэтому если строиться, то начинать имеет смысл уже сейчас, советует Светлана Белова. Но помимо сезона есть и общие факторы: неизвестно, что будет завтра, стройматериалы могут снова подорожать. Пока они доступны и цена на них относительно стабильна — надо строиться. Сейчас это обойдется дешевле, а ближе к лету, самому разгару строительного бума, тарифы строительных компаний меняются в большую сторону.

— Как показал опыт, в выигрыше оказались те, кто не ждал, — добавил Алексей Грищенко. — Кризисы были всегда. У нас есть клиенты с длинным циклом сделки, которые планировали строиться с 2019 года. Пока пережидали пандемию — выросли цены, пока пережидали это — случилась СВО, потом мобилизация. В итоге они приходят к нам и говорят, что готовы начать, так как устали ждать. Если вы психологически готовы и не планируете отказываться от строительства — лучше начинать в ипотеку, по этапам, но не ждать у моря погоды — не дождетесь. По опыту наших клиентов, критический срок — три года. Если за это время не удалось закрыть полный цикл работ, почти всегда это превращается в долгострой. Если же вы купили участок на волне прошлого ажиотажа и понимаете, что пока дом не сильно нужен, есть смысл его законсервировать или попытаться продать. А хорошо построенный дом вряд ли будет ликвидным продуктом — даже затраты при его продаже могут не отбиться. Потому что сейчас много строится специально на продажу «быстро и дешево», а это давит на рынок предложением низкого качества.

— Думаю, люди все больше будут уходить на земельные участки, жить в многоэтажках им надоело, — добавила Светлана Белова. — Тренд на переезд в ближайший пригород продолжается, дорога туда и обратно уже никому не кажется дальней. Даже если не все заинтересованные переедут туда насовсем, процентов 50 как минимум будут готовы проживать там в течение сезона.