Первый и последний — предлагать. Как высота новостроек влияет на среду, а среда — на нас

При выборе квартиры уделяется не последнее внимание высотности дома и этажу, на котором расположена будущая квартира. У каждого варианта свои особенности. Высокие этажи — это красивые виды и меньше шума, а нижние — зелень за окном и возможность обходиться без лифта.

Малоэтажное жилье долго ассоциировались с элитным пригородом, а высотки — с районами массовой застройки. Но сейчас многое в отношении к высотности уже поменялось, как и качество проектов. В качественных проектах видовые квартиры на последних этажах разбирают первыми, а в черте города появляются доступные мало- и среднеэтажные районы.

Набираем высоту

Как правило, заказчик в задании на проектирование предусматривает, сколько продаваемой площади он хотел бы реализовать на участке, а задача архитектора — найти экономически выгодное, функциональное решение, которое позволит обеспечить в совокупности требования норм и пожелания заказчика.

— Ну и конечно, подумать о комфорте будущих жильцов, — добавила Каролина Гогунова, главный архитектор СК «Дальпитерстрой». — Среди определяющих факторов, безусловно, локация и класс жилья.

В процессе определения высотности здания необходимо соблюсти баланс между ограничениями, нормативными требованиями и потенциалом земельного участка с точки зрения объема возводимого жилья, отметил Павел Гаврилов, вице-президент блока создания проектов GloraX. Прежде всего, застройщики руководствуются регламентирующими документами территориального планирования, которые содержат предельные параметры плотности и высотности/этажности зданий.

— Кроме того, при планировании и проектировании жилого проекта необходимо принимать во внимание наличие охранных зон: памятников культурного наследия, парков, — добавил он. — Также следует учитывать, как будущее здание будет влиять на инсоляцию окружающей застройки.

— Высота и этажность определяются высотным регламентом, — уточнил Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию Объединения «Строительный трест. — Это прописано в правилах землепользования и застройки города. Сегодня в среднем показатель составляет около 40 метров, что примерно равно 12 этажам. Дальше можно менять высоту этажа, потому что, если это, например, жилой комплекс бизнес-класса, где принято принципиальное решение делать этаж повыше, то застройщик теоретически может пожертвовать одним этажом, сделав дом 11-этажным, но с более высокими потолками в квартирах. Однако таких решений практически не бывает, так как это очень серьёзно отражается на финансах.

— Разрабатывая новый проект, мы, как правило, ориентируемся на несколько факторов, — добавил Александр Леушин, основатель и генеральный директор Строительного холдинга «Сенатор». — Первый — расположение объекта, второй — градостроительные нормативы в локации и третий фактор — целевая аудитория, для которой этот проект может быть интересен. Например, мы создаем жилую среду для нового уровня комфорта жизни людей в каждом проекте, поэтому ориентируемся на строительство среднеэтажных проектов, где будет приемлемое количество квартир. Выбираем локации, которые дадут покупателям отменные видовые характеристики.

Главные правила

— Высоту будущего строения определяют правила землепользования и застройки, которые действуют для разных районов города и области, а также архитектурный замысел проекта, — продолжила Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «Полис». — Какое-то время была даже «мода» на высотное строительство, ведь для Петербурга это было относительно новым явлением и видовые характеристики квартир на высоких этажах интересовали потенциальных покупателей. Но высотность — это также бóльшая плотность застройки и долгое ожидание лифтов, поэтому тренд на высокие дома постепенно стал сходить на нет и сегодня покупатели все больше отдают предпочтение домам средней и даже малой этажности.

Проектируя новый жилой комплекс, застройщик отталкивается от требований высотного регламента для этого участка. Как отметила Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, в последние годы высотные регламенты Петербурга и Ленинградской области были существенно ужесточены. На областных участках по текущим правилам можно строить здания не выше восьми этажей, а на большей части городской территории нельзя возводить здания выше 40 метров, что составляет около 13–14 жилых этажей.

— В отдельных случаях застройщик может отклониться от этого ограничения, обосновав на градостроительной комиссии необходимость превысить высотный регламент, — пояснила эксперт. — Чаще всего это делается для включения в проект одной или нескольких высотных доминант, которые позволят разнообразить жилую среду в новом квартале. Если застроить весь участок восьмиэтажными домами, проект может стать скучным с эстетической точки зрения.

— Основные требования определяются высотным регламентом по ПЗЗ, — продолжил Анзор Берсиров. — Также в Санкт-Петербурге есть зоны, которые охраняются КГИОП, и поэтому в соответствии с законом № 820–7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» существует своё регулирование высотности. Это два основных документа, которые определяют высоту зданий.

На оптимальной высоте

Существуют разные подходы к определению оптимальной высотности и этажности для разных классов жилья и локаций. Как отметил Павел Гаврилов, как правило, застройщики рассчитывают экономическую эффективность использования пространств, коэффициент соотношения продаваемой площади к непродаваемой, соотношение количества квартир к нежилым пространствам. Кроме того, девелопер обязательно учитывает класс жилья и его качественные характеристики, в том числе локацию. К примеру, для некоторых объектов высотность дома становится конкурентным преимуществом с точки зрения открывающихся видов.

— Я уверен, что среднеэтажная застройка наиболее соразмерна и комфортна человеку, потому что позволяет снизить плотность населения в проекте, меньше нагружать дорожно-транспортную сеть и инфраструктуру, позволяет создавать добрососедские отношения, а жителям комплекса чаще видеть солнце, так как его не загораживают дома, — считает Александр Леушин. — Но не стоит забывать, что огромную роль в вопросе комфорта проживания играет не только этажность, но и то, насколько продумана квартирография, места общего пользования, благоустройство, насколько развита инфраструктура, каково окружение дома, — эти параметры мы всегда учитываем в своих проектах.

— Оптимальными с точки зрения урбанистики и соразмерности человеку считаются здания высотой в четыре-восемь этажей, — отметила Наталья Кукушкина. — Все, что ниже, ассоциируется с загородным типом домостроения и ИЖС. Залог успеха — в сочетании разновысотных зданий. Именно такую разнообразную с архитектурной точки зрения среду мы разрабатываем в нашем новом проекте в Янино. Основу застройки там составят среднеэтажные здания, которые дополнят несколькими высотными доминантами в ключевых местах района — на площади, на перекрестках и т. д.

— Есть очень много исследований, которые изучали зависимость тех или иных состояний человека, как с точки зрения здоровья физического, так и психологического, от высоты проживания. Они в открытом доступе, и с выводами легко ознакомиться, — напомнила Каролина Гогунова.

Высота и дизайн

Для каждой типологии застройки существуют свои правила разработки архитектурных концепций и определения этажности.

— На этапе проектирования квартальной застройки должны быть учтены градостроительные высотные акценты, — пояснил Павел Гаврилов. — Например, здания с наиболее выигрышными видами должны быть выше. При создании выразительного градостроительного силуэта также необходима расстановка правильных высотных акцентов. Для этого нужно учитывать локацию строительства объекта и особенности окружающей застройки, чтобы наилучшим образом интегрировать здание в общий градостроительный ландшафт и силуэт города.

— Для каждой высотности жилых домов есть архитектурные стили, и архитектурой можно регулировать комфортность жилого комплекса, — уточнил Анзор Берсиров. — Если мы говорим о проектах КОТ, то там есть максимальная этажность и плотность. За счёт двух этих факторов можно делать разноэтажные дома, что всегда положительно сказывается на архитектуре, урбанистике и комфортности проживания. В качестве примера можно привести наш жилой квартал NEWПИТЕР в Новоселье, где согласно новой концепции развития у нас будут созданы высотные доминанты. Бывает такое, что этажность одинаковая, высота одинаковая, но застройщики всегда стараются парапетами, каскадностью, террасированием и другими архитектурными элементами разбить высотность, потому что данный параметр, как и архитектура, должен быть разнообразным.

— Использование разновысотной застройки в проекте позволяет учесть интересы различных групп покупателей, — говорит Александр Леушин. — Например, в проекте «Панорама Невы», который строится в Невском районе, у нас есть семиэтажный корпус (максимальная этажность проекта — 11 этажей), что как раз позволило нам сделать две квартиры на этаже. В остальных секциях у нас на этаже до 7 квартир, что тоже комфортно.

— Разумеется, ограничение высотности для архитектора — это ограничение в том числе и композиционное, — говорит Каролина Гогунова. — Но при проектировании нужно учесть много факторов, и высота только один из них. Есть в ПЗЗ Санкт-Петербурга такой коэффициент использования территории, так вот он, как правило, гораздо больше влияет на проект в целом, чем высотность. Также, к примеру, необходимо предусмотреть требуемое озеленение территории — тоже фактор, который заставляет выбрать высоту. Безусловно, разновысотные здания выглядят намного эффектнее композиционно, чем, допустим, стена из секций одной высоты. Высотный акцент также будет выделять архитектуру здания, если он правильно использован. Но есть и фоновая застройка, без акцентов и архитектурной экспрессии, и городской среде она тоже необходима.

Элитный 25-й этаж

Высота здания не является определяющим фактором для его классификации, считает Наталья Кукушкина. Гораздо большее значение имеет локация и качество самого проекта.

— Как в мире, так и в России высотные здания зачастую являются премиальной недвижимостью, — добавила она. — Стоит вспомнить хотя бы небоскребы Москва-Сити, Нью-Йорка или Дубая. Таким образом, элитный жилой небоскреб — это совершенно обыденное с точки зрения архитектуры событие. Главный критерий в данном случае — уместность такого здания в той или иной локации.

— Элитное жилье предполагает приватность и клубный формат, который достаточно сложно создать в 25-этажном комплексе, — говорит Павел Гаврилов. — Более того, элитные новостройки, как правило, расположены в центральных локациях города, где существуют строгие ограничения по допустимой высотности. Дома свыше 25–30 этажей можно возводить в районах, где регламент территориального планирования допускает строительство зданий такой высотности.

— Элитную 25-этажку построить можно, только вопрос в другом — какими будут иные качественные характеристики объекта и сколько в таком доме будет квартир, — полагает Анзор Берсиров. — Я считаю, что это возможно, но это должна быть башня. Тогда и архитектура, и иные «фишки» проекта должны быть как у башни. А сделать 25-этажный восемнадцатиподъездный жилой комплекс элит-класса нельзя, потому что элитность подразумевает камерность.

— Конечно же, этажность объекта влияет на себестоимость квадратного метра и, естественно, зависит от класса жилья, — продолжала Каролина Гогунова. — Но вот можно ли построить 25-этажку элит-класса? Как ни странно это будет звучать — да! Здесь упор будет сделан на локацию. В Москве появляются такие примеры, в Санкт-Петербурге пока нет. Качество жизни и стоимость жилья определяет не только этажность, но и высота этажа, и конструкция перекрытий, тип звукоизоляции и еще много факторов, определяющих как архитектурную выразительность объекта, так и финансовую модель реализации проекта.

Ольга Ульянова тоже считает, что в элитном сегменте также могут быть высотные дома, и в Москве вполне удачно реализованы такие проекты.Что касается Санкт-Петербурга, то здесь элитные дома все же не превышают 6–10 этажей.

Предела нет

Нужно понимать, что архитектура — это отражение исторической эпохи, культуры, традиций, этапа развития, взглядов, типа государственности, образованности населения, экономики и т. д, подчеркнула Каролина Гогунова.

— То, что строится сейчас, — покупается, и пока не поменяется сознание людей, экономическая ситуация и еще много перечисленных факторов, будет дальше происходить так, как происходит сейчас, — подытожила она. — Думаю, реализация проекта Охта-центра является ответом на вопрос о пределах высоты строительства в агломерации. Да, есть жесткие градостроительные регламенты, определяющие в том числе высотность, но есть и практика прохождения проектами процедур отклонения от предельно допустимых параметров разрешенного строительства. Вопрос целесообразности, вопрос сохранения исторической среды и еще много-много «за» и «против»...

— И в городе, и в области необходима процедура отклонения от предельных параметров, которая проходит через градкомиссию, — добавил Анзор Берсиров. — И для этого должны быть очень веские поводы. В Ленобласти существует программа, согласно условиям которой застройщикам, помогающим достроить проблемные объекты с обманутыми дольщиками, позволено попробовать увеличить в некоторых локациях этажность, но при этом должны быть учтены все остальные нормативные факторы.

— В Санкт-Петербурге были реализованы даже проекты в 35–40 этажей, — напомнила Ольга Ульянова, — но сложные грунты города и изменившийся запрос покупателя не дал этой тенденции развиться.

— С точки зрения спроса квартиры на высоких этажах имеют свою преданную аудиторию, — дополнила Наталья Кукушкина. — По своим проектам с высотными доминантами, как в ЖК «Город Первых», мы видим, что часть покупателей рассматривает квартиры, только начиная с 15-го этажа и выше. Сами застройщики также оценивают недвижимость на высоких этажах с видовыми характеристиками с определенной премией по отношению к квартирам на нижних этажах.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»