После падения в апреле и мае интерес к недвижимости на рынке новостроек постепенно просыпается. Но всё же нынешний спрос — другой. Если до сих пор с ипотекой заемщики стремились «расквитаться» как можно скорее, то теперь готовы продлить срок до максимума, лишь бы ежемесячный платеж был приемлемым — и банки с застройщиками стараются идти навстречу.
Госпрограммы, субсидирование ставки застройщиками и снижение ключевой ставки ЦБ, а также появление новых продуктов вроде IT-ипотеки побуждают к покупке на первичке тех, кто выжидал подходящего момента. Эксперты на круглом столе «Фонтанки» обсудили перспективу рынка и рассказали, что там происходит и чего ждать.
Рынок приходит в себя
По данным ЦБ, опубликованным на портале «НашДом.РФ», в апреле сокращение выдачи ипотеки достигло
— Сейчас уже есть некое повышение спроса, но покупателям недвижимости в ипотеку ставка
— Сегодня в отрасли идут процессы восстановления нарушенных связей, выстраивание новых логистических цепочек, налаживание параллельного импорта, поиск аналогов импортным стройматериалам, — констатировал Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб». — Застройщики не спешат с выводом новых проектов, бросая силы на завершение начатых. Изменения, которые отразились на жизни россиян и на различных секторах экономики за последнее время, очень серьезны. Так, ситуация, когда в целом невозможно просчитать финансовую модель будущих строек и уровень спроса, привела к тому, что на этом этапе отрасль находится в состоянии высокой неопределенности. С другой стороны, отмечу: инициированная властями льготная ипотека, направленная на оказание существенной поддержки застройщикам, внушает определенный оптимизм.
Хоть правительство и позволило застройщикам сместить сроки ввода объектов в связи со сложной ситуацией, в Петербурге и Москве никто этим правом не пользуется: использование эскроу мотивирует застройщиков вводить объекты своевременно и раньше, чтобы получить доступ к деньгам дольщиков и закрыть кредитные обязательства, рассказала Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА Девелопмент»:
— Мы свои «Огни Залива» строим по графику, но вся история с санкциями добавила немало сложностей. Как только импортные материалы ушли с рынка, объем номенклатуры предложения сократился. Теперь нужно больше усилий, чтобы гармонично укомплектовать проекты.
Как пояснила эксперт, объем предложения на рынке сокращается — в ковидные годы он достиг минимума. После, когда застройщики увидели спрос, они ускорили вывод новых объектов, чтобы восполнить образовавшийся дефицит. Но в полной мере он не закрыт — в лучшие времена на рынке экспонировалось более 5 млн строящихся
Пока застройщики работали по прежним ставкам, объем сделок был приличным: март и в целом первый квартал почти для всех был успешным. А дальше началось падение у всех в разной степени.
— В апреле мы ощутили колоссальное торможение, как и весь рынок: доля сделок упала примерно на
Яна Кадомцева, директор по продажам компании Полис Групп, считает, что прошло мало времени с момента спада на рынке, и вся ситуация активно проявится где-то через полгода — сейчас еще все живут на ранее закупленных материалах и с эскроу, пополненными в 2021 году и начале 2022.
— Новые проекты в городе и области несколько замедлились с продажами, но в июне мы видим подъем — у нас в два раза вырос объем новых клиентов по сравнению с апрелем и маем, так как ставки снизились и активировались субсидированные программы от
— Первый квартал действительно был более интересный с точки зрения объемов: с января по май у нас падение составило
Ипотека сегодня
Первый квартал этого года отличала нетипично высокая база для сравнения, поэтому он принес очень высокие цифры продаж и ипотечных сделок. Как уточнила Светлана Денисова, общая тревожность ситуации простимулировала многих, кто планировал инвестировать в недвижимость. При традиционном количестве ипотечных сделок в районе
— Сжатие рынка после февральских событий выглядит более драматичным, чем на самом деле, из-за непропорционально высокой базы, — уточнила она. — Мы видели и более драматичные картины: например, в ковид падение было до
В Банке ДОМ.РФ тоже подтверждают рост — продажи активизировались. Основным драйвером спроса на рынке жилья остается ипотека с господдержкой. В Банке ДОМ.РФ «Семейная ипотека» доступна по ставке от 5,1%, «Льготная ипотека на новостройки» — от 6,1%, ИТ-ипотека — от 4,3%, «Дальневосточная ипотека» — от 1%, льготные ставки фиксируются на весь срок кредитования.
«После недавнего снижения ставки по «Льготной ипотеке с господдержкой» спрос на госпрограмму вырос в 1,5 раза. За две недели с момента снижения ставки льготной ипотеки на покупку новостроек заявки на получение кредитов по госпрограмме в Банк ДОМ.РФ подали около 5000 человек», — говорит Екатерина Маткаримова, руководитель Центра ипотечного кредитования Банка ДОМ.РФ в Санкт-Петербурге. — Также мы увеличили максимальную сумму кредита по «Семейной» и «Льготной» ипотеке, теперь она составляет 30 млн рублей в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 15 млн рублей в других регионах.
— У нас активна сейчас сельская ипотека, которая превратилась в драйвер роста, — добавила Светлана Зеленина, исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала Россельхозбанка. — На первичном рынке велика роль субсидирования, сформировалась ситуация живой конкуренции, когда клиенты выбирают ставку в зависимости от комиссионного вознаграждения, которое могут считать как от ДДУ, так и от суммы кредита. Мы работаем по этой схеме с 15 застройщиками. С конца июня у нас новая ставка по господдержке —
— У нас доля ипотеки сейчас
— Во втором квартале 2022 года у нас в компании высокая доля ипотеки, апрель — май закрывали с долей более
— У нас средняя доля ипотеки примерно
Субсидирование и смысл
Активное развитие истории с субсидированием ставки привело к тому, что конкурировать теперь приходится не только по цене или рассрочке, как раньше было, но еще и по ставке, которая теперь зависит от застройщика.
— Так что в июне мы тоже запустили субсидирование, что дало хороший результат — доля ипотеки выросла и пришла к показателям ноября-декабря, — продолжила Анжелика Альшаева. — Но не сказать, что нам это нравится: это большие расходы для нас, а для клиента это похоже на длительную рассрочку на 20 лет. К тому же это не самый простой продукт в плане продаж, требующий обучения продавцов. Но это работает, и сейчас в КВС ставка
— Даже несмотря на переплату, ежемесячный платеж сейчас крайне важен, а субсидированная ставка дает определенный уровень комфорта, поэтому досрочно гасить кредит не имеет смысла. Важно, чтобы граждане понимали: субсидированная ставка всё равно лимитирована и не может быть бесконечной, — добавила Светлана Денисова. — Те, кто выжидает, должны знать, что это закончится в любой момент.
— Сейчас все застройщики живут за счет субсидирования, практически все запустили программы от
Вторичка и первичка — неразрывная связь
Первичка и вторичка как сообщающиеся сосуды. И особенно важен вторичный рынок для нишевых застройщиков, которые не могут себе позволить фантастически низкие проценты по ипотеке.
— Наша ниша — это улучшение жилищных условий, связанное с продажей имеющегося жилья, — говорит Светлана Денисова. — Когда нет покупателя на квартиру, когда вторичка уперлась в заградительные ставки по ипотеке и без ее продажи не вписаться на первичке — тогда такие клиенты идут к нам. Важно, чтобы функционировала и вторичка тоже, и покупательская аудитория расширялась. Наши семейные квартиры мы продаем так —
— У нас более 30 % тех, кто продает вторичное жилье, остальное — первичные покупатели, — добавила Яна Кадомцева. — Такие сделки сложнее: даже по трейд-ину нередко цена продажи не устраивает клиентов, и сложно продать жилье даже за несколько месяцев. А рыночной цены на вторичке сейчас нет, она очень размыта. Из-за высоких ставок на вторичном рынке продавцы начали демпинговать — и схожие квартиры теперь можно найти с огромной разницей в цене.
— Ставки по вторичке сейчас хорошие по сравнению с мартом,
Светлана Зеленина, в свою очередь, отметила заметное оживление на вторичном рынке в июне:
— Заявок стало на 50 % больше по сравнению с маем. Показатели доли сельской ипотеки, субсидированной и с господдержкой, резко пошли вверх именно по вторичному рынку. Ипотечные ставки в пределах
— Появились желающие купить квартиры по программе трейд-ин, — отметил Максим Разуменко. — В марте — апреле продажи вторичной недвижимости практически прекратились, а с ними приостановился и трейд-ин. У нас пока минимальное подорожание квадратного метра, но, если стоимость пойдет в рост, думаю, что владельцы вторички начнут снижать запросы, чтобы успеть воспользоваться субсидированной ставкой.
Медленный рост и ипотека с человеческим лицом
Мнение, что для удешевления квадратного метра нет предпосылок, Светлана Денисова объяснила тремя вещами. Первое — не предвидится снижения себестоимости строительства. Второе: работая в условиях проектного финансирования, нельзя рисковать заключенными договорами, так что столкнувшись со снижением количества сделок стройка должна продолжаться с сохранением качества и без отказа от каких-либо опций. И третий фактор — ожидание существенной инфляции в связи с общей ситуацией на глобальных рынках.
По словам Светланы Денисовой, всё идет к тому, что ипотека будет всё более комфортной для людей и застройщиков. Например, удобна комбинация, когда банк забирает себе всю ипотеку застройщика и получает наполнение эскроу-счетов.
Рынок должен становиться более цивилизованным, а люди — перестать бояться ипотеки. Сегодня, к сожалению, пока это не так, и нужно менять общее представление о комфорте жизни с ипотечным кредитом.
Пока люди беспокоятся о своей занятости, главное, что их волнует, — не слететь с ипотеки в случае потери работы. Как только будет стабильность на рынке труда — будет и на стройке.
— Эскроу-дисконт — хорошая история, но есть не у всех банков, — согласилась Анжелика Альшаева. — Клиент берет ипотеку в том же банке, где у застройщика проектное финансирование, и тот не платит комиссию, а всё это зашивается в хитром проценте. Пока схема работает не на весь срок кредита, а только до ввода в эксплуатацию. Но мы уже поняли, что эскроу-дисконт намного лучше субсидирования, поэтому банки, которые быстро разработают в симбиозе корпоративного блока и розницы такие продукты, окажутся в выигрыше — у них будет высокая доля ипотеки.
— Что касается цен: надеемся, что они не упадут. У нас никаких предпосылок для этого точно нет, а с текущим увеличением накладных расходов тенденция даже обратная, — добавила она.
— Многие говорят о снижении цен, но, насколько я знаю, с учетом субсидирования и повышения стоимости квартир цены в мае — июне уже выросли на
— Люди психологически успокаиваются и приходят к новым реалиям, с которыми нужно жить — ставка
Возможно, осенью вырастут какие-то издержки и стоимость подрастет, но к субсидированной ставке застройщики придумывают какие-то другие вещи. Где-то согласуют кредит без первоначального взноса, где-то даже на вторичку дают субсидированную ставку — в общем, маркетинговые программы будут расширяться.
— Спрос вырос, меняются условия по льготной ипотеке, подтягиваются региональные программы, поэтому надеемся на восстановление рынка, -подытожила Екатерина Маткаримова.
— Текущая ситуация не похожа на кризис 2008–09 годов, когда цены упали на
Анна Романова, «Фонтанка.ру»