«Верните 2020-й»: насколько реально обрушился рынок ипотеки из-за «заградительных» ставок

В апреле рынок ипотеки в России обрушился более чем на 70 %, подсчитали в Центробанке. Такого падения не было даже в начале пандемии коронавируса.

Апрель 2022 года, пожалуй, можно назвать худшим за последние годы месяцем для рынков ипотеки и продажи квартир. Как следует из данных Центробанка РФ, в апреле российские банки выдали 49 370 ипотечных кредитов, что на 74,2 % меньше, чем в аналогичном месяце прошлого года. В деньгах было выдано займов на 161,6 млрд рублей. Это на 70,7 % меньше, чем год назад. Практически настолько же рынок обвалился в сравнении с мартом, который поддержали выдачи крупнейшими банками страны кредитов по старым, ранее одобренным условиям. И хотя в мае правительство опустило ставку по льготной ипотеке с 12 до 9 %, а ключевую ЦБ снизил с 14 до 11 %, вряд ли это оживит рынок в июне.

При этом в марте 2022 года всё было очень неплохо. Банки выдали 162 763 ипотечных кредита на общую сумму 521 млрд рублей. Почти все они проходили по льготной ипотеке и в основном пришлись на два крупнейших банка — Сбер и ВТБ, которые не перестали выдавать кредиты по ранее одобренным условиям. В конце месяца лавочку свернул даже Сбер, что вызвало огромное возмущение среди его клиентов. «В течение всего марта клиенты получали ипотеку по ранее одобренным ставкам. Другие участники рынка изменили условия ставок по ипотеке намного раньше», — развели тогда руками в банке.

В итоге апрельские показатели обрушились в сравнении с мартовскими на 69 %, следует из статистики ЦБ. А средняя ставка по выданным кредитам упала с 8,05 % в марте до 7,64 % в апреле. Это указывает на то, что даже те 161,6 млрд рублей выдавались сплошь по льготным госпрограммам.

В мае, судя по всему, кардинально ничего не изменится. Застройщики отмечают, что продажи у них остались на уровне апреля, несмотря на снижение ставки по льготной ипотеке с господдержкой с 12 до 9 %. Не помогли и долгие выходные, которые каждый год снижают активность покупателей.

Но есть надежда, что в июне всё начнет налаживаться. В конце прошлой недели ЦБ снизил ключевую ставку на 3 %, с 14 до 11 %. Банки вслед за ним начали опускать свои минимальные ипотечные ставки: ВТБ и Сбер объявили о снижении до 10,9 % годовых на новостройки и вторичку. Банк «Уралсиб» снизил минимальную ставку по ипотеке до 12,49 % годовых, «Дом.РФ» — до 10,5 % на новостройки и до 10,7 % на вторичку, «Открытие» — до 10,79 %. Ставки по льготной ипотеке с господдержкой варьируются от 6,95 % до 8,7 % годовых.

Только это лишь рекламная ставка по кредиту. Настоящая зависит от слишком большого количества факторов, чтобы перечислять их в одном релизе. В первую очередь банки смотрят на объем первоначального взноса. Чем он выше, тем меньше срок кредита и тем меньше ставка. Сократить срок можно, увеличив ежемесячный платеж. «Сколько составляет ваш чистый доход? — поинтересуется тогда кредитный менеджер. — Будете ли страховать жизнь и брать страховку от потери работы?» Без страховок, конечно, никакой кредит не выдадут — если хотите, сумму включат в тело займа. Так, по зернышку, ставка вырастает на 2–3 %.

По данным Единого ресурса застройщиков, средняя сумма ипотеки в Петербурге составляет 4,56 млн рублей. Если взять даже минимальную ставку 10,5 % и рассчитать на 30 лет, ежемесячный платеж составит 41,7 тыс. рублей, на 20 лет — 45,5 тыс. рублей. Если в процессе оформления «рекламная» ставка поднимется до 12,5 % — ежемесячные платежи вырастут до 49–51 тыс. рублей соответственно. Выходит, сейчас обычный, «нельготный» заемщик должен зарабатывать как минимум 100 тыс. рублей в месяц, чтобы позволить себе ипотеку на 2–3 десятка лет.

Поскольку решающее значение для заемщика имеет всё же не ставка, а ежемесячный платеж, застройщики с помощью субсидирования ставки снижают ее до 0,1 % в первый год (когда платежи по процентам самые большие) или до 1 % в течение всего срока. При этом стоимость квартиры поднимается выше рыночной и, если владелец захочет перепродать ее до погашения кредита, он может столкнуться с трудностями в поиске покупателя.

Еще одна надежда застройщиков — на то, что в июне закончится срок трехмесячных депозитов, которые успели положить под высокие ставки в марте, после первого повышения ключевой. Таких ставок уже нет и не будет, и есть вероятность, что часть этих денег пойдет на покупку недвижимости.

Такого обвала, как в апреле, рынок ипотеки не видел даже во время пандемии коронавируса. В апреле 2020 года количество выданных кредитов сократилось со 133 до 97,5 тысячи, или на 26,8 %. В мае оно снова снизилось, но уже плавно, на 4,4 %, а дальше, когда правительство запустило льготную ипотеку под 6 % годовых, объем выдачи ипотеки стал только расти — и так до самого ноября. Только в январе 2021 года показатель упал до 95 тыс. кредитов, но в сравнении с доковидным январем это был рост на 13,8 %.

К слову, и средняя ставка по выданным кредитам опускалась в июне 2021 года до 7,07 % — минимальных за последние четыре года. Сегодняшние 7,64 % — это уровень коронавирусного июня 2020-го с обилием господдержки и только разгоняющимися ценами на недвижимость.

«В отличие от кризиса, вызванного пандемией, когда заемщики активно обращались за реструктуризацией кредитов, в текущем кризисе этот процесс может быть растянут во времени. При этом ухудшение качества кредитного портфеля может быть более значительным и гораздо более длительным, чем в 2020 г., так как экономике потребуется больше времени на адаптацию к новым внешнеэкономическим условиям и реализацию структурных изменений», — прогнозирует ЦБ в новом Обзоре финансовой стабильности. Доля кредитов, реструктурированных ипотечными заемщиками в марте — апреле 2022 года, в 20 раз меньше, чем за наиболее напряженный период пандемии — апрель — май 2020-го.

Во второй половине 2022 года регулятор ждет рост доли льготных ипотечных кредитов за счет «сжатия рынка вторичной ипотеки» в условиях высоких ставок. При этом расширение программ госсубсидирования ипотеки может привести к негативному эффекту, если цены на жилье снизятся. «В случае существенного снижения цен часть заемщиков в сегменте первичной ипотеки будет иметь задолженность, превышающую текущую стоимость приобретенного ими жилья», — отмечает ЦБ.

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»