Упадок сил. Почему не продаются квартиры в новостройках и поможет ли рынку снижение ключевой ставки

В апреле продажи жилья в новостройках Петербурга и Ленобласти упали в 4 раза — после мартовского ажиотажа это было неудивительно, но все равно неприятно. Не помогла даже льготная ипотека, хотя почти все сделки, которые были, — благодаря ей. Строители ждут, что спрос восстановится осенью и — частично — в июне, когда закончится срок «мартовских» вкладов, положенных под высокие проценты.

Участники круглого стола «Фонтанки» и «ТТ Финанс» обсудили, как идут строительство и продажи недвижимости, как работает механизм субсидирования ставок застройщиками и будет ли дальше дешеветь льготная ипотека, если Центробанк в очередной раз снизит ключевую ставку.

Стройки идут, продажи — тормозят

У домов, которые уже активно строятся и продаются, проблем с материалами не наблюдается, отмечают участники рынка.

— Дома строятся без задержек: один уже сдан, второй почти готов — идет внутренняя отделка, а два проекта на стадии заливки монолита, там нет никаких проблем с материалами, — делится Яна Кадомцева, директор по продажам Полис Групп. — Но мы слышим от других застройщиков, что есть проблемы с отделочными материалами внутри квартир. И поэтому некоторые уже отказываются от новых проектов с чистовой отделкой, предлагая квартиры с подготовкой под отделку. Мы всегда как раз строили такие дома, так что для нас ничего не изменится. Но по тем проектам, где отделку мы включали в договор, конечно, выполним обязательства.

— Мы наращиваем темпы строительства, а не сбавляем, — подтверждает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Например, у нас есть проекты с вводом в начале 2024 года. Сейчас мы, действуя на опережение, закупаем материалы для них, чтобы не столкнуться в будущем с дефицитом: например, материалы для фасадов, окна — мы можем это все хранить на своей территории, обеспечив возможность исполнить обязательства перед дольщиками.

По его словам, хотя сейчас сложностей с материалами нет, они могут возникнуть — например, с лифтами, — потому что европейские производители приостановили работу в России. Поэтому сейчас налаживаются логистические цепочки, подбираются поставщики для проектов, которые будут сдаваться в 2023–2024 годах. Впрочем, старые связи тоже продолжают работать.

— Прямо сейчас есть материалы, которые идут через Европу, — говорит Сергей Софронов. — Если крупные компании, будучи на виду, приостановили поставки, то мелкие, узкоспециализированные часто продолжают работать.

— В связи с известными событиями Правительство РФ дает отрасли жилищного строительства право скорректировать планы по вводу объектов, — отметила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». — Но наша компания не планирует воспользоваться такой возможностью. Мы продолжаем работать по утвержденным ранее графикам, чтобы выполнить в срок все обязательства перед покупателями ЖК «Огни Залива».

По ее словам, определенные сложности в работе, конечно, есть. Прежде всего они связаны с существенным сокращением номенклатуры изделий, необходимых для текущих потребностей стройки. «Но наша компания оперативно решает все эти вопросы, не допуская замедления хода строительства, — сообщила Светлана Денисова. — Что касается финансирования проектов, то и мы, и наши клиенты чувствуем себя спокойно и уверенно в нынешней ситуации. Мы обеспечены плановым ритмичным финансированием, поскольку работаем с проектным финансированием и эскроу-счетами. Средства дольщиков тоже надежно защищены — они находятся в неприкосновенности на счете в крупнейшем банке страны».

Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова рассказала, что все объекты застройщика находятся на завершающей стадии строительства или уже введены в эксплуатацию: «У нас сложилась уникальная ситуация, когда у компании не просто нет кредитной нагрузки (все объекты достраивались без привлечения проектного финансирования), но, наоборот, есть депозитные счета с финансовым запасом, способным покрыть почти любые спады в продажах. Сейчас от поставок мы зависим в большей степени, но большую часть импортных составляющих уже успели и закупить, и даже получить. Поэтому мы по всем проектам мы сейчас в графике и активно думаем о новых».

Если взять сегмент апартаментов, то его отличие от жилья в том, что они все сдаются с отделкой и с мебелью. По словам Софронова, вся мебель для их объектов производится в России, поэтому единственное, с чем возникали сложности, — бытовая техника, производители которой на какое-то время остановили поставки, наблюдая за курсом. Но сейчас на объекты приезжает техника иностранных брендов.

С продажами дело обстоит не так позитивно: если в марте в Петербурге было зарегистрировано 7560 сделок с новостройками, то в апреле — всего 1686. В мае продажи — на уровне апреля, отмечают застройщики.

— В целом, общая ситуация на рынке остается пока достаточно напряженной, — считает Светлана Денисова. — У покупателей еще не завершилась адаптация к новым реалиям, нет уверенности, необходимой для вхождения в сделки, многие люди просто выжидают, осторожничают. Кроме того, в течение последних нескольких месяцев мы активно работали со спросом будущих периодов, дополнительно его стимулировали, что тоже способствует сохранению сейчас невысокой активности рынка.

Причина падения продаж, по мнению Сергея Софронова, в том, что большой объем сделок в конце февраля — начале марта выбрал спрос апреля и мая, а также практически весь апрель были заградительные ставки по ипотеке. Сказалось и то, что две недели в мае фактически все отдыхали. Сейчас же постепенно интерес начинает возрастать.

— Мы были готовы к тому, что будет спад после мартовского ажиотажа, — говорит Яна Кадомцева. — В начале марта кто-то из застройщиков повышал цены, кто-то — нет, но сейчас все находятся в одинаковой ситуации, вне зависимости от того, какую политику вели в марте. Поэтому в апреле-мае все пытаются придумать какие-то акции, субсидированные ставки, рассрочки. Клиенты есть, они звонят, но в основном, это отложенный спрос, на лето-осень.

Она отметила также, что у многих людей сейчас средства размещены на депозитах под высокие проценты, возникшие на фоне высокой ключевой ставки в 20%. Как правило, это трехмесячные вклады, которые, очевидно, раскроются в июне — а значит, можно ожидать притока людей с деньгами на рынок недвижимости.

— С учетом инфляции, которая ожидается на уровне 20%, вряд ли люди будут и дальше хранить деньги на депозитах, ставки по которым уже сильно снизились, — считает Сергей Софронов. — Вероятно, в мае ЦБ еще понизит ключевую ставку, так что вкладов выше 10% мы не ожидаем.

При этом передела рынка — за исключением ухода нескольких иностранных компаний — ждать не стоит, считают строители.

— Ненадежные застройщики ушли на этапе перехода на эскроу-счета, остались только те, кто готов отвечать по своим обязательствам, — пояснила Яна Кадомцева.

Со стороны застройщиков раздаются пожелания о поэтапном раскрытии эскроу-счетов в ходе строительства. Для них это было бы плюсом, но, по мнению экспертов, это полностью снимает весь эффект, ради которого затевалась эта история, — обеспечить защищенность дольщиков. Так что вряд ли сейчас государство пойдет на это, особенно в напряженных условиях.

— Клиенты боятся, переживают за строительство и за экономику, поэтому лучше поддержать сейчас покупателей, чтобы на фоне снизившегося спроса вселить в них уверенность, — считает Яна Кадомцева. Она также отмечает, что сейчас покупатели выбирают почти готовые дома, хотя квартиры в них дороже. А объекты на более низкой стадии строительства не так востребованы, хотя они уже далеко не на котловане.

«В условиях любого кризиса покупатели стремятся минимизировать риски, поэтому действительно предпочитают покупать готовое жилье небольшого размера — желательно, в хорошей локации, чтобы можно было этот актив в случае необходимости быстро продать, если понадобится. В Л1 же сейчас можно совместить минимальные риски с максимальной выгодой, так как квартиры готовы, но купить их еще можно по льготной ипотеке, предлагаемой государством только для первички», — добавляет Надежда Калашникова.

Независимый финансовый эксперт Татьяна Хоботова отметила, что сегодня более актуально предложение увеличить сумму страхования эскроу-счетов. До сих пор она составляет 10 млн рублей, но даже максимальная сумма по льготной ипотеке уже повышена до 12 млн, поэтому логично поднять и лимиты по страховке.

Всё по программе

Никогда еще доля ипотеки не была так высока, как в прошедшие месяцы. По словам Яны Кадомцевой, если в 2021 году на ипотеку приходилось около 70% сделок, то в апреле 2022 ее доля достигла 90%.

В апартаментах доля ипотечных сделок традиционно ниже — в зависимости от стоимости объектов, от 30% до 50%, отметил Сергей Софронов. А когда в апреле ставка была больше 20% — притом что госпрограммы на апарты не распространяются, — то ипотека практически сошла на нет. «Взамен мы предложили клиентам программы внутренних рассрочек, в том числе с отложенными платежами, — говорит он, — чтобы покупатель мог войти в проект, а когда ставки станут более доступны, перейти на ипотеку». Сейчас, например, уже на рынке есть ставки от 13,7% годовых, которые застройщик субсидирует до 9% — и такая ставка уже вполне доступна.

Если говорить о статистике выдачи ипотеки, то на нее сильно повлияли происходящие события.

— Когда начинался 2022 год, то все говорили, что рекорды 2021 года превзойти не выйдет, — говорит Татьяна Хоботова. — Но первый квартал снова оказался рекордным.

Интересно сравнить его не только с первым кварталом 2021 года, но и с аналогичным периодом 2014 года — достаточно успешного для ипотечного рынка.

Так, по количеству кредитов в 1 квартале 2022 по России выдано на 6% меньше, чем в 2021, но в 2 раза больше, чем в 2014 году. По объему — на 14% больше, чем в 2021, и в 4 раза больше, чем в 2014 году. Средневзвешенная процентная ставка в I квартале 2021 года — 7,23%, 2022 — 8,05%, а 2014-го — 12%. Средняя сумма кредита выросла с 1,7 млн рублей в 2014 году до 3,2 млн рублей в 2022.

— То есть 12% была нормальная ставка, по которой покупали квартиры, — комментирует Татьяна Хоботова. — Получается, что люди брали кредиты, чтобы купить те же самые квартиры по большей ставке, но по более низкой цене.

Интересно, что конец 2021 и начало 2022-го ознаменовалось ростом вторичного жилья — на него в январе-феврале пришлось более 50% выдач. Объем кредитов с господдержкой в 1 квартале 2022 сократилось почти в 2 раза, а семейная ипотека, напротив, выросла на 70%.

— Льготная ипотека стала активизироваться в марте, и этот месяц стал рекордным и для застройщиков, и для банков, — рассказывает Татьяна Хоботова. — Но рекорды ставили в марте не все банки, а Сбербанк и ВТБ. Все остальные увидели снижение. Почему так происходило? Потому что Сбербанк, например, выдавал кредиты, которые были одобрены ранее, поэтому и первичка, и вторичка были по тем же ставкам.

— У нас вся ипотека либо льготная, либо семейная, так как средняя стоимость квартиры около 5,5–6 млн, а максимальная не превышает 12 млн рублей, — отметила Яна Кадомцева. — Поэтому мы весь 2021 год отработали по льготной программе — и в 2022 году продолжаем.

Данных за апрель 2022 года у Центробанка пока нет, есть только у НБКИ. По их оценке, в апреле выдано около 130 млрд рублей ипотечных кредитов по России в целом, тогда как в марте — 529 млрд рублей. При такой высокой базе апрельское снижение было ожидаемым. Логично и то, что доля новостроек и кредитов по госпрограммам приближалась к 80%.

— Госпрограмма в прежних параметрах в нашей компании оказалась невостребованной — мы не увидели вообще ни одной заявки, — рассказала Светлана Денисова. — Но пока рано судить и о востребованности программы с новыми условиями. Она появилась, по сути, перед майскими праздниками, и многие люди еще не успели узнать и разобраться, что теперь предусматривается весьма привлекательная сумма кредита и ставка, заявленная как 9%. А на практике она оказывается даже немного ниже.

Период выходных в мае — это традиционно не самое активное время на рынке, когда неизбежно наблюдается спад, подчеркнула Денисова. Тем не менее уже есть заявки по ипотеке с господдержкой и проходят первые сделки. «Результаты пока скромные, но мы надеемся, что интерес к ипотечной программе будет расти по мере обретения уверенности потенциальными покупателями и улучшения их информированности, — отметила она. — Помимо ипотеки с господдержкой у нас по-прежнему работает «семейная ипотека» — идет некоторый «ручеек» заявок».

— Семейная ипотека до апреля давала основной поток заявок банку, поскольку условия по ней мы не меняли: ставка составляет от 5,99% годовых, — говорит Мария Батталова, управляющая Абсолют Банком в Северо-Западном регионе. — После запуска «Госпрограммы 2020–2022» со ставкой от 9% мы видим новый всплеск интереса к ипотеке — несмотря на то, что цены на недвижимость не идут вниз на первичном рынке. Кроме того, Абсолют Банк одним из первых начал предварительный прием заявок на ипотеку для ИТ-специалистов по ставке от 5% годовых.

Сделок на вторичке в апреле было мало, но они были — как правило, это те, у кого незначительные доплаты, либо сделка, которую надо завершить здесь и сейчас. Высокая ставка на вторичном рынке сильно тормозила рынок первичный — ведь часто людям нужно что-то продать, чтобы купить квартиру в новостройке.

— По объектам на «вторичке» ставка существенно снизилась — после снижения ключевой ставки, — комментирует Светлана Денисова. — Вторичный рынок вздохнул посвободнее — ставки вышли на уровень примерно 13% и это уже более-менее рабочие показатели. Поэтому люди, в принципе, берут в банках небольшие суммы, если средства очень необходимы и это не сопряжено с критически большими платежами. Но, конечно, хотелось бы дальнейшего снижения ставок.

— Ожидаемое экспертами снижение ключевой ставки Банка России, на наш взгляд, оживит вторичный рынок ипотеки. Спрос на готовое жилье, особенно относительно новый жилой фонд, не упал, но из-за нестабильного положения многие продавцы откладывали сделки, да и покупатели ждали более низких ставок, — комментирует Мария Батталова. — При снижении ставки ЦБ банки пересматривают ставки в сторону понижения — и не исключено, что рынок ипотеки летом оживет.

Из-за высоких цен растет и средний срок кредита: в I квартале он составил уже 22 года, а в 2014 году был 15 лет. При этом процент просрочки по ипотеке не вырос, отметила Татьяна Хоботова. И хотя в апреле было одобрено 6 тыс. заявок на кредитные каникулы, многими из них люди так и не воспользовались, оформив их «на всякий случай». К слову, в пандемию количество таких заявок не превышало 4 тыс. в месяц.

Сложная арифметика

Трендом последнего времени можно считать субсидирование ипотечной ставки застройщиками. Привлекательные объявления об ипотеке под 1% или 0,1% должны иметь какое-то основание. И о нем, конечно, стоит знать.

— Рынок диктует правила, и пока есть крупные игроки на рыке, которые предлагают 1% на весь период кредитования, мы не можем быть в стороне, так как потеряем покупателей, — отметила Яна Кадомцева. — Поэтому мы запустили субсидированные ставки осенью 2021 года, а в 2022 году расширили линейку. Рынок находится в стагнации, а клиенту важен ежемесячный платеж — именно его и позволяет снизить такая ставка.

В чем же суть? Чтобы застройщику субсидировать ставку, он увеличивает стоимость квартиры. Яна Кадомцева привела в пример квартиру стоимостью 5 млн рублей — при ставке 9% по льготной ипотеке и минимальном первом взносе 15%, ежемесячный платеж получается 33 тыс. рублей в месяц на 30 лет. «Но клиенты не готовы столько платить за студию в Приморском или однокомнатную квартиру в Мурино», — отмечает она. Если же субсидированная ставка 1%, то стоимость квартиры будет 6,3 млн рублей, но при этом клиент будет платить по 17 тысяч в месяц в течение 30 лет — то есть в 2 раза меньше.

Загвоздка в том, если человек захочет продать квартиру раньше срока, например, чтобы не платить ипотеку, то ему будет сложно получить за нее подходящую цену, т.к. он покупал ее выше рынка.

По словам Сергея Софронова, ПСК также субсидирует ставки, но не так агрессивно, как другие застройщики: например, они предлагают ставку 0,1%, но только на первый год кредитования. Ставки по апартаментам субсидируются до 9% — на уровне госпрограммы по квартирам. При этом плюс апартаментов в том, что после сдачи можно получать доход от их аренды, погашая таким образом ипотеку.

После того как государство разрешило сочетать льготные ставки с рыночными, увеличив лимит по таким проектам до 30 млн рублей, ожидается спрос на ипотеку и по элитным проектам, отметил Сергей Софронов. По мнению Татьяны Хоботовой, увеличение суммы кредита до 30 млн рублей позволяет воспользоваться льготной программой покупателям не только комфорт-, но и бизнес-класса.

Есть и еще более «экзотичная» программа — это ипотека для «айтишников» под 5% годовых. «Мы готовы рассматривать заявки и фиксировать стоимость для них, но спроса пока нет», — говорит Сергей Софронов.

— Мы начали работать с новым для рынка продуктом — ипотекой для «айтишников», — говорит и Светлана Денисова. — Одна заявка по этой программе у нас уже есть, заемщик получил одобрение банка, но кредит еще не выдан, поскольку Министерство цифрового развития оказалось не готово к запуску программы. Все ожидают появления списка аккредитованных в Минцифре компаний, сотрудники которых вправе ей воспользоваться.

«В компании Л1 по ипотеке все плюс-минус, как у коллег, но мы дополнительно субсидируем даже супер, я считаю, льготную ипотеку для айти-специалистов: сейчас идет прием заявок под 4,65%. Это наиболее мобильная часть покупателей, которая как раз ориентирована на максимальную ликвидность, — они готовы платить только за полезные, как правило, уже построенные метры в самых удобных локациях. Остальные ставки тоже субсидируются: льготные 9% от государства в исполнении Л1 снижаются примерно на полпроцента», — рассказывает Надежда Калашникова.

Прогноз на будущее

В текущих реалиях многое делается для поддержания рынка недвижимости, считает Татьяна Хоботова, но все равно очевидно, что второй квартал будет хуже, чем первый. Если в сентябре рынок оживет, выйдут новые проекты, а ключевая ставка еще снизится, то, возможно, и весь год будет на уровне прошлого.

— Я убеждена, что уже с осени мы будем жить в совершенно других условиях и, по мере адаптации потребительского сознания, спрос вернется на рынок, — говорит Светлана Денисова. — Понятно, что жизнь невозможно остановить — и людям нужно улучшать жилищные условия. Мы видим также, что инфляционные процессы в экономике остаются весьма активными, а недвижимость всегда самый надежный способом сохранить сбережения.

Что касается цен, то, исходя из всех обстоятельств нынешней ситуации, не видно никаких предпосылок рассчитывать, что жилье подешевеет.

— Мы создаем физически новые объекты и исходим из той себестоимости, которая и формирует, главным образом, нашу цену, — поясняет она. — В условиях турбулентности, нестабильности невозможно спрогнозировать конечную стоимость, постоянно возникает много неопределенности в ходе строительства. При этом понятно, что застройщики не могут предлагать товар ниже себестоимости, не могут работать в убыток. Наконец, и банки внимательно следят, чтобы мы не уходили ниже рентабельности, рискуя разориться и не вернуть кредит. В общем, не следует питать иллюзий относительно возможности снижения цен…

— У застройщиков, действительно, люфт для снижения цены весьма ограничен. Тем более, в условиях эскроу-счетов. Эта схема создавалась для условий относительно стабильной экономики и относительно низкой инфляции, ведь строительный цикл — это длинные инвестиции. Сейчас депонировать деньги на весь срок возведения дома, значит, по сути, существенное повышать себестоимость строительства. Поэтому, конечно, застройщики ожидают поддержки от государства в части поэтапного раскрытия эксроу-счетов и льготной ставки в проектном финансировании. Иначе рост цен неизбежен, — подытожила Надежда Калашникова.

— Строить прогнозы в нынешней ситуации опрометчиво, но пока недвижимость остается наиболее востребованным активом, а цены на нее не падают, рынок ипотеки точно будет развиваться — хотя, возможно, и не такими темпами, как раньше (по понятным причинам), — говорит Мария Батталова. — Банки, со своей стороны, максимально упростили весь процесс выхода на сделку, что очень помогает и застройщикам, и агентствам недвижимости не тратить на это ресурсы. Но для потенциального покупателя при росте цен на квадратный метр на первый план выходит качество застройщика и четкие сроки сдачи жилья.

По мнению Яны Кадомцевой, цены в 2022 году будут расти, но постепенно, если будет спрос. Повышение цен в любом случае заложено в финансовых моделях проектов, которые согласовывает банк при выдаче проектного кредитования. В плане спроса застройщики рассчитывают и на иногородних покупателей, которые летом-осенью будут покупать квартиры.

А вот снижения льготной ставки по ипотеке, скорее всего, не будет даже при уменьшении ключевой ставки, считают застройщики и эксперты. Сейчас слишком большая дельта между первичным и вторичным рынком — ее надо выровнять, чтобы запустить цепочки сделок. При этом Яна Кадомцева надеется, что застройщики будут субсидировать ставки не до 0,1%, а хотя бы до 2–3%, что в том числе снизит и нагрузку на покупателя.

— Хотелось бы, чтобы ставка по льготной ипотеке все же стала ниже 9%, но, с другой стороны, снижение ее до 6% может опять разогнать спрос и цены, как это было в 2020–2021 годах, — комментирует Сергей Софронов. — Но все-таки сейчас драйвером роста цен будет себестоимость — мы ожидаем, что по итогам 2022 года цена строительно-монтажных работ вырастет на 50%.

К осени, скорее всего, начнут более активно появляться новые проекты на рынке. Строительство — процесс инерционный, и запущенный механизм остановить достаточно сложно. Хотя сейчас застройщиков больше всего тормозят ставки по проектному финансированию — если в прошлом году они были 6–7% и стремились к нулю по мере наполнения эскроу-счетов, то сейчас они от 14% и выше. Если новых проектов будет мало, то может возникнуть ситуация дефицита, а значит — снова рост цен.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»