«Дело выигрышное». Как Петербург избавляется от самодельных преград и не опускает руки

Незаконные шлагбаумы — недовольные предприниматели — затяжные судебные споры — типичная петербургская история. Любителей ограничить проезд ближнему своему из года в год меньше не становится, единственным решением проблемы остается сервитут.

По нынешним законам все шлагбаумы и любые другие подобные ограничивающие проезд конструкции должны согласовываться с властями. Там целый пучок ответственных: ГАТИ, ККИ, КИО, Комитет по благоустройству и районные администрации. Все эти инстанции рассматривают шлагбаумы как объекты благоустройства и подходят к вопросу соответствующим образом. Никакие «единые окна» в эту область городского общежития еще не пришли. Неудивительно, что желающие оградить проезд стремятся сделать это самовольно, не привлекая лишнего внимания. И порождают конфликты.

Локальные разборки

Армен Манукян купил нежилое помещение в 300 м² в мае 2018-го на улице Комсомола. Там он хотел открыть ювелирное производство. Однако теперь попасть в него может только за деньги — из-за установленного соседями шлагбаума. В отличие от многих других, попавших в аналогичную ситуацию, предприниматель прошел уже массу инстанций и доказал, что заграждение незаконное, однако принципиально ситуацию все равно пока изменить не может.

У этого помещения сложная история: продавцом выступило ныне ликвидированное ООО, до него помещением владели структуры небольшой петербургской девелоперской фирмы «МС-групп». Еще раньше — не существующий сейчас НИИ технологии (входивший в «Ростех»), а до него — московская девелоперская компания «Рокрофт». Первым же владельцем, судя по выписке из Росреестра, оформившим права на помещение на себя, в далеком 2002 году был машиностроительный завод «Арсенал».

Земельный участок, на котором находится здание, принадлежит городу и сдается в аренду компании АО «Арсенал-Недвижимость». Прямой связи у этой компании с заводом нет, но исторически она управляет участками, смежными с ним. Соседний надел с тем, где находится помещение Армена Манукяна, тоже в ее управлении. На нем компания установила КПП и шлагбаумы, а за проезд стала взимать плату. И все бы ничего, но этот участок — сквозной, попасть в свое помещение остальные собственники могут только через него.

Так что, когда предприниматель купил помещение, «Арсенал-Недвижимость» уведомила его о необходимости оформить пропуск (на собственника, сотрудников и всех третьих лиц) в ООО «Чайка Телеком Петербург». Каждый из этих пропусков предполагал определенную ежемесячную плату, что Армена Манукяна не устроило. Тогда ему удалось добиться бесплатного оформления одного пропуска (на себя), однако за остальные передвижения — например, визиты рабочих, которые делали в помещении ремонт, нужно было платить.

Чтобы убедиться в правомерности установки КПП и шлагбаумов, предприниматель обратился в «Чайку Телеком». Там сослались на решение управляющей компании — как утверждает предприниматель, на тот момент уже ликвидированного ООО «Управляющая компания К2». Предприняв не одну попытку договориться с арендатором участка по-хорошему, Армен Манукян начал обращаться в различные органы. Запросы он отправил и в КИО, и в ККИ, и в Комитет по благоустройству, и в администрацию Калининского района.

Из ответов стало ясно: шлагбаумы и КПП установлены незаконно. Более того, оказалось, что элементы благоустройства выходят на соседний городской участок, который в аренду никому не сдается. За это «Арсенал-Недвижимость» получила штраф. Однако, в силу того, что основная часть шлагбаума все же находится на арендованной земле, КПП остался нетронутым.

Следующим шагом предприниматель начал искать, кто может выдать предписание о сносе незаконных элементов. В КИО ответили, что в отношении АО «Арсенал Недвижимость» ведутся процессуальные действия. В ККИ сказали, что у них нет полномочий по сносу КПП и шлагбаумов на арендованной земле, в комблаге назвали постройку «самовольной», а в КГА подтвердили: ни элементы благоустройства, ни проектная документация с комитетом не согласовывались. Предприниматель также обращался в прокуратуру.

В прошлом году Армен Манукян дважды вызывал полицию: ему и новым арендаторам помещения не давали проехать сотрудники КПП. Затем он обратился в Смольнинский районный суд Петербурга с заявлением о признании незаконным бездействия КИО по расторжению договора аренды или внесения в него изменений. В итоге ведомство в отзыве сообщило, что срок на обращение в суд уже истек, предоставило договор аренды и уточнило, что требования должны рассматриваться в общеисковом порядке, а не административном.

В начале декабря предприниматель подал иск в Калининский районный суд Петербурга. На днях должно состояться следующее заседание. Кроме того, сейчас Армен Манукян готовит обращение в отдел по экономическим преступлениям. В КИО говорят, что предприниматель должен подать иск в Арбитражный суд — для установки сервитута.

Впрочем, сам предприниматель не особо понимает, какой иск и зачем. На земельном участке, на котором установлен КПП, уже есть обременение в виде публичного сервитута. Кроме того, по договору аренды, «Арсенал-Недвижимость» должна обеспечить беспрепятственный проход и проезд третьим лицам. Другое решение ситуации в Смольном не предлагают.

Сейчас пост охраны по-прежнему продолжает функционировать, а въезд на территорию осуществляется только после оплаты пропуска. Ни один из госорганов не может объяснить, кто должен выдать предписание о сносе шлагбаума и КПП, попытки остановить сбор оплаты за проезд — тоже нет.

«Действия того, кто поставил шлагбаум, — незаконные. Можно сразу вызвать полицию и заставить шлагбаум открыть и не чинить препятствия. Но сразу же подать иск в суд о признании действий установщика шлагбаума незаконной, — замечает юрист Владимир Хомяков. — Никто не вправе распоряжаться общей долевой собственностью владельца нежилого помещения. Ни префектура, ни другая местная власть. Тем более получать деньги за пользование землей собственника». Он убежден: это дело выигрышное.

Не единственный случай

Как подтверждают юристы: подобные ситуации происходят в Петербурге очень часто. И не всегда заканчиваются в пользу предпринимателей или даже простых местных жителей.

Прямо сейчас жители Петергофа борются с Управлением делами президента за беспрепятственный доступ к храму. Во время пандемии организация «незаконно», как убеждены прихожане, установила забор вокруг усадьбы Знаменка и ограничила проезд к ней. В прокуратуру обратился помощник муниципального депутата Юрий Мережко. В ККИ ответили, что ворота установлены самовольно и уточнили: когда из администрации поступят документы по размещению этих элементов, будет рассмотрен вопрос о демонтаже.

Пока местные жители только в начале пути. Еще весной они устно обращались и в прокуратуру, и в службу охраны усадьбы, в октябре писали в епархию и в администрацию президента — письмо было передано в Управделами. Однако ответов до сих пор не получили. В начале декабря ворота были демонтированы, но чуть дальше появился шлагбаум.

Елизавета Фетисова приводит в пример историю, когда студенты одного из вузов лишились прохода к месту обучения. На выезде с придорожной территории (никому не принадлежащей) был установлен шлагбаум. Подъехать к зданию не могли даже экстренные службы. В итоге один из учащихся подал иск — основным его аргументом был именно факт нарушения правил благоустройства. Суд его удовлетворил и возложил на ответчика обязанность демонтировать шлагбаум за свой счет.

Ранее «Фонтанка» уже рассказывала о том, как объединение церквей евангельских христиан-баптистов по Петербургу и области собиралось судиться с владельцами завода «Электроаппарат» за право беспрепятственного доступа к церкви, которая находится на территории предприятия. А в 2018 году близкие к «Адаманту» бизнесмены оставили соседей без единственной подъездной дороги и неофициально предложили работать с вертолета.

По цепочке

На деле незаконную установку шлагбаумов по собственной инициативе практически никто не регулирует. Те, кто выражает свое недовольство тихо, на помощь могут даже не рассчитывать — у чиновников и «своих» дел хватает. Дословно: «Решение имущественно-правовых вопросов при размещении элементов благоустройства является самостоятельной обязанностью заинтересованного лица в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации», — напоминают в Смольном.

Тем, кому такое самоуправство все же не по душе, предстоит не один круг разочарований в самых разных городских инстанциях: для возбуждения административного производства нужно обратиться в полицию и прокуратуру; кому принадлежит земля и каково ее назначение — ответят в комитете по контролю за имуществом (если земля городская — помогут провести обследование и, если что, привлекут нарушителя к административной ответственности). Как отмечают в КИО, если объекты размещены незаконно, за дело возьмутся районные администрации.

К слову, в отделе строительства и землепользования администрации Калининского района все стрелки переводят на КИО, который сам решает все вопросы по договорам аренды — заключает их, расторгает и вносит какие-либо изменения. Если КГА подтвердит, что у правообладателя нет согласования на размещение объекта, проекта и задания на его разработку, заинтересованное лицо может обратиться либо в ККИ (если есть информация о заключенных договорах аренды земли), либо к районной администрации (если таких сведений нет). Дальше — в идеальном мире — последует привлечение к административной ответственности или мероприятия по демонтажу самовольно установленных элементов благоустройства.

Однако на практике жалобщикам, скорее всего, придется идти в суд. Но и в случае положительного вердикта демонтаж незаконной конструкции все равно не гарантирован: наказания за незаконную установку ограждений не очень страшные. Для «простых смертных» штраф составит от 2 до 5 тыс. рублей, для должностных лиц — от 10 до 50 тыс. рублей, а для юридических — от 50 до 200 тыс. рублей. В любом случае расторгать долгосрочный договор аренды по такой причине город почти точно не будет — «не является основанием», говорят в КИО.

Популярное нарушение

Как утверждают юристы, таких шлагбаумов, как у «Арсенала-Недвижимость», по городу много — особенно в промзонах, на территориях бывших заводов. План действий в целом понятный: попытаться решить проблему по-хорошему, своими силами, а если не получится — обращаться в суд. Скорее всего, процесс затянется на год, а то и больше. Зато можно будет насобирать дополнительных доказательств и предъявить их в качестве убытков своему «соседу». Но начать все же стоит с переговоров, советуют опытные эксперты.

«В первую очередь необходимо выяснить, кто является арендатором земельного участка, на котором установлен шлагбаум, и каковы документальные основания для организации там платной парковки. Желательно также собрать письменные доказательства (чеки, квитанции) того, что за проезд и стоянку на земельном участке взимается плата», — подчеркивает Майя Петрова, управляющий партнер юридической фирмы «Letefico».

По словам Светланы Гузь, управляющего партнера Бюро юридических стратегий Legal to Business, затем стоит обратиться к арендатору или собственнику земли с просьбой устранить все препятствия. В течение разумных сроков, конечно.

«Требование необходимо направить в письменном виде с получением доказательства отправления, например, заказным письмом с уведомлением о вручении или вручить нарочно с получением отметки на втором экземпляре, подписью должностного лица, ее расшифровкой и датой вручения», — уточняет юрист. Она объясняет, что в дальнейшем это поможет доказать надлежащее соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Как подчеркивает Майя Петрова, параллельно нужно направить запросы в КИО и КГА (отдел ландшафтной архитектуры) и узнать, была ли согласована с городом установка шлагбаума и организация платной парковки и соответствует ли этот тип деятельности назначению земельного участка по договору аренды. Желательно также запросить в КИО копию договора аренды земельного участка, а в КГА — проект устройства шлагбаума.

Если договориться с соседом все же не получится, придется идти в суд. Перед тем как подать иск, нужно достать всю подноготную — справки кадастрового инженера, экспликацию земельного участка, акты осмотра, экспертные заключения, переписки конфликтующих сторон, акты или предписания контролирующих органов (например, о наложении административного штрафа). Процесс, скорее всего, затянется примерно на год, зато шансы выйти победителем весьма велики. После решения суда нужно будет получить исполнительный лист и предъявить его в территориальный отдел Федеральной службы судебных приставов (ФССП), отмечает Светлана Гузь.

Однако и здесь есть свои подводные камни. «Недобросовестные землепользователи на момент вынесения решения суда или возбуждения исполнительного производства могут демонтировать ограждающую конструкцию, представить судебному приставу-исполнителю документы, подтверждающие добровольное исполнение решения суда, а после прекращения исполнительного производства установить шлагбаум обратно», — приводит пример она.

Тут уж ничего не поделаешь — придется бороться за справедливость дальше. Главное — собирать доказательства и не опускать руки.

Судебные тяжбы

Впрочем, если ссорятся две организации — процесс будет выглядеть немного иначе. Как отмечает старший юрист адвокатского бюро «Шварц и партнеры» Елизавета Фетисова, в таком случае иск нужно будет подать в арбитражный суд по адресу недвижимого имущества, к которому ограничен доступ. Заранее направлять претензию «соседу» необязательно. Главное — четко объяснить в суде, что добраться до имущества можно только через земельный участок ответчика. Вторая сторона может привести контраргументы и заявить, что к зданию можно пройти и по другому пути.

В этот момент на стол придется выложить все схемы, технические планы, выписки из ЕГРН, карты, фото- и видеофиксации, на которых будет виден маршрут прохода к зданию. Если арендатор нарушает городские правила благоустройства — это тоже нужно подтвердить. Небольшой бонус — при таких обстоятельствах подать иск можно в любое время — даже если конфликт затянулся на несколько лет, отмечает юрист. У требований по незаконным ограждениям нет срока исковой давности.

Как объясняет Константин Зуев, юрист практики недвижимости и ГЧП «Дювернуа Лигал», решить ситуацию можно несколькими способами: установить частный сервитут на земельный участок и заключить договор аренды части земли (если она в собственности) или субаренды (если сдается в аренду).

Первый вариант он считает более предпочтительным. Во-первых, потому что частный сервитут подлежит регистрации в Росреестре (обременения смогут увидеть все третьи лица, в том числе будущий собственник земли), во-вторых, он может быть установлен бессрочно и в принудительном порядке по решению суда.

Второй вариант можно рассмотреть, если правообладатель земли не хочет устанавливать сервитут, но готов к переговорам и дальнейшему обеспечению прохода.

«В таком случае, рекомендуем заключать договор на срок от года и более, так как договоры аренды с таким сроком подлежат государственной регистрации в Росреестре и, соответственно, будут иметь такой же эффект для третьих лиц, что и сервитут. То есть новый правообладатель земельного участка не сможет ограничить проход или проезд по нему собственнику объекта недвижимости», — подчеркивает Константин Зуев.

По его словам, важно, чтобы в договоре не было условия об исключения права арендатора на преимущественное право заключения договора аренды/субаренды на новый срок. Подписывать договор сроком до года куда более рискованно — может смениться собственник участка. Кроме того, если договор аренды будет расторгнут — субарендатор может также лишиться прав на часть нужного ему участка.

Так что, самый надежный способ — сервитут, план «Б» — договор на срок больше года.

Александра Сидоркина, «Фонтанка.ру»