«Раньше не хотели, теперь не сможем».

Петербургские застройщики продолжают прогнозировать проблемы, к которым приведет отмена долевки. Выжившие игроки не смогут себе позволить щедрость в виде доведения до ума чужого.

На эту тему участники рынка готовы говорить только на условиях анонимности, называя процедуру «благотворительностью», «добровольно-принудительной» и «компромиссом». При этом они подтверждают, что пока бизнес пусть неохотно, но вписывается в процесс, потому что не хочет портить отношения с властью. По мнению опрошенных «Фонтанкой» экспертов, вступающие летом в силу изменения приведут к тому, что лишнюю копейку нельзя будет потратить, так как под жестким банковским контролем на проблемные объекты ее просто не найдется.

Как сообщили «Фонтанке» в строительном комитете Петербурга, на 1 января 2019 года в списке проблемных находилось 39 жилых домов на 12 568 квартир. Рекорд 2017 года, когда закончили и сдали 33 объекта, повторить не удалось: за последние 12 месяцев в эксплуатацию введено всего 10 таких новостроек, в общей сложности это 3512 квартир.

Врио губернатора Александр Беглов поставил задачу до конца 2019 года достроить большинство проблемных объектов. Ранее замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин обещал, что дорожная карта долгостроев страны будет готова к концу февраля. По его данным, на начало этого года подобный вопрос не стоит только в 17 субъектах Федерации, а в 68 регионах в реестр проблемных включены 894 дома (98,57 тысячи ДДУ). Их число по сравнению с третьим кварталом прошлого года увеличилось на 1,8%. Депутат Александр Якубовский 29 января сообщил, что подготовлены предложения Минстрою расширить критерии включения объектов в реестр проблемных. По его словам, из-за того, что в некоторых объектах квартиры продавали не по ДДУ, далеко не все долгострои попадают в реестр, и достройка части этих объектов не прорабатывается вообще.

На 2019 год в Петербурге запланировали завершить и ввести в эксплуатацию 22 дома на 8064 квартиры, на 2020 год – 7 жилых домов на 999 квартир. Дополнительно на особом контроле комитета года 24 жилых дома – это объекты в зоне риска, по которым «готовят комплекс мер, направленный на завершение строительства». В городе создали «дорожную карту» по проблемным объектам, за которой следят сразу три рабочие группы: при комитете по строительству, при прокуратуре и от ЗакСа.

«В городе несколько долгостроев, которые у всех на слуху. Самый известный – «Охта Модерн», достроить который пытаются 15-й год. Руководство застройщика под арестом по делу о мошенничестве. Заселения продолжают ждать дольщики ГК «Город», пять объектов которого достраивают его дочерние компании. В Красносельском районе завершение работ в ЖК «Ленинский парк» просрочили ООО «Спутник» (Ленинский пр., участок 7) и «Высота» (Ленинский пр., участок 5), в ЖК «Прибалтийский» – компании «Азимут» (Ленинский пр., участок 8) и «Орбита» (Ленинский пр., участок 9). Проблемными были признаны три корпуса ЖК «Новая Каменка», которые возводит «РосСтрой» (СУ-155). Два из них, корпуса №4 и №5, компания ввела в эксплуатацию в начале 2019 года. «Усадьбу на Ланском» от застройщика «БП Истейт-Ланское» планировали ввести в эксплуатацию в конце 2017 года, но сроки перенесли. Несколько проблемных объектов другого «знаменитого» застройщика – ООО «Норманн»: ЖК «Ижора Парк» в Металлострое, ЖК «На Заречной» в Парголово, ЖК «Три апельсина» на Парнасе. А «Воин-В» долго и со множеством проблем осуществляет реновацию двух кварталов Ульянки в Кировском районе. Инвестор успел возвести три жилых дома на 350 квартир.»

«Завершение строительства проблемного объекта всегда несет определенные трудности. Прежде всего это техническая сторона, так как зачастую при остановке строительных работ не каждый объект «консервируют» должным образом, вследствие чего на момент привлечения инвесторов объект находится в запущенном состоянии, и в некоторых случаях, помимо этапов завершения строительства, требуется полная реконструкция зданий, это дополнительные финансовые и временные расходы», – пояснили в комитете.

Также в строительном комитете нам подтвердили: такая финансово-хозяйственная деятельность всегда осуществляется на добровольной основе, так как у комитета нет полномочий обязать застройщика выступить инвестором. Зачастую у объекта остается часть непроданных помещений, которые в дальнейшем выступают активом, позволяющим окупить достройку. В некоторых случаях таких помещений нет, тогда рассматриваются возможности реализации активов самой компании: земельных участков и другой собственности.

Прежде всего такие виды работ выполняют так называемые партнеры города, то есть компании, чья стратегия предусматривает вложения в развитие Петербурга. При этом Смольный подчеркивает, что для достройки проблемных объектов долевого строительства бюджетные средства не используют. Единственным исключением стало завершение проекта группы компаний «СУ-155», финансовая модель достройки которого подразумевает финансирование за счет средств банка АКБ «Российский капитал» (ПАО).

Также в комитете «Фонтанке» пояснили, что законом «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрен механизм завершения строительства жилищно-строительным кооперативом, созданным участниками долевого строительства, либо юрлицом-приобретателем. Одним из самых распространенных механизмов в стране является процедура банкротства, однако часто она затягивает ввод в эксплуатацию еще на несколько лет. Поэтому в Петербурге придерживаются следующей практики: «Если застройщик «держится на плаву», то направляются все силы, чтобы помочь и заставить его завершить работы в самые короткие сроки, в том числе за счет новых генеральных подрядчиков», – уточнили в комстрое.

Про выгоду чиновники посоветовали спросить самих застройщиков.

Один из петербургских девелоперов на условиях анонимности рассказал «Фонтанке», что никаких формальных общих правил нет, есть только схема, когда город обращается к социально ответственным игрокам на индивидуальных условиях. Доля затрат, как и возможность их отбить, зависит от условий.

«Откровенно говоря, это не задача бизнеса – что-то достраивать, – рассказал представитель городской компании-застройщика. – Насчет выгоды... может быть по-разному. Мы, например, достраивали крупный комплекс, где все квартиры уже были распроданы – то есть заработать было не на чем. Были прецеденты, когда мы достраивали частично распроданный комплекс, где одновременно 5 – 7 застройщиков продавали одни и те же квартиры. Чтобы хоть как-то отбить наши затраты, эти квартиры отошли нам, но это редкость.

Как правило, полуаферистические нерадивые застройщики стараются по максимуму продать квартиры в объекте, чтобы потом с набитыми карманами покинуть рынок. Мы ничего не зарабатываем, это в чистом виде благотворительность, социальная нагрузка на индивидуальных условиях. Кому-то в обмен легче получить разрешение на строительство на другом участке, кто-то быстрее введет комплекс, избежав излишних проверок. Но откуда сейчас застройщику взять деньги, когда вводится жесткий банковский контроль? С июля 2019 года эта история прекратится, и когда к нам снова обратятся за помощью, мы сможем лишь сказать: мол, мы только за, но вот банки нам не разрешают. С новыми правилами 25 – 30% игроков уйдут с рынка, но кто-то цивилизованно, а кто-то оставит за собой недострои».

Как уточнили «Фонтанке» в другой компании, конечно, можно отказаться и без объяснений, но никто не хочет вступать «на тропу войны», ведь это история про взаимную поддержку и баланс компромиссов.

Похожая проблема и с социальными объектами. Часто, когда власти обещают избавиться от долгостроев, имеют в виду также проблемные детсады и школы. Застройщики обязаны обеспечить инфраструктурой свои жилкомплексы, но бизнес хочет продать садики и школы хотя бы по себестоимости, а город или область хотят, чтобы их просто подарили. Часто выгоднее передать садик частной компании, которая просто сделает его платным, чем ждать выкупа властями.

По мнению другого представителя застройщика, в свое время долевку вводили, чтобы простимулировать рынок. По факту средства на недострои приходится дергать с других проектов, на которых потом срываются сроки сдачи. В целом, с точки зрения буквы закона, бизнес считает абсолютно правильной попытку внедрить европейский опыт при помощи 214-ФЗ: сначала строишь, потом человек покупает готовый объект. Но с точки зрения механизмов реализации пока слишком много вопросов, на которые ответов пока еще нет.

«Долгострои создают напряженность в городе, и это та проблема, которую можно решать лишь в связке «власти + социально ответственный бизнес», – рассказал генеральный директор Группы «Эталон» Геннадий Щербина. – К нам обратились за поддержкой, попросили завершить строительство ЖК «Морская звезда». Мы изучили проектную документацию, физическое состояние объекта и включились в работу. Условия вхождения в чужой проблемный проект обсуждаются индивидуально, но бюджетные деньги в это не вкладываются. Так, за достройку ЖК «Морская звезда» наша компания получила возможность продавать не реализованные ранее квартиры в этом комплексе. В 2019 году объект будет сдан и заселен. Достройка объектов за другими подрядчиками – всегда более сложный процесс, с большим количеством рисков и подводных камней. Если стройка была брошена на длительный срок и не было необходимой в таких случаях консервации, то объем работ увеличивается. Тем не менее для крупных компаний с большим опытом работы достройка проблемных объектов в технологическом плане вполне посильная задача».

Эксперт Программы развития ООН, соорганизатор международного проекта «Доктор городов», архитектор, городской планировщик Ирина Ирбитская пояснила «Фонтанке», что на рынке недвижимости страны сложилась патологическая ситуация с недостроями.

«Бизнес-модель «здорового» девелопера – получение бенефитов на протяжении всего жизненного цикла территории (или здания), зарабатывать на развитии. Таких девелоперов в России единицы, остальные компании зарабатывают исключительно на продаже квадратного метра, а не на развитии территории и объектов недвижимости, – пояснила она. – Они сфокусированы на сокращении расходов на стратегическое планирование, поэтому часто ошибаются либо с выбором участка, либо с оценкой инвестиционной и рыночной привлекательности, либо с выбором партнеров и тем самым закладывают в реализацию самые эпические риски проекта. Если осознание рисков пришло во время стройки, мы получаем недострои, если после – мы получаем здания-призраки, а иногда и целые районы-призраки.

Такую патологическую ситуацию с недостроями и брошенными объектами невозможно представить ни в одной цивилизованной стране мира. Я занимаюсь исследованиями европейских городов, национальных политик и финансово-управленческих моделей в сфере девелопмента, но нигде не встречала «политики ликвидации недостроев». Здравый смысл говорит, что, во-первых, система государственного и муниципального регулирования должна предупреждать появление таких объектов, во-вторых, система управления должна способствовать подготовке стратегической и проектной документации и доведению проектов до реализации. Недострои – это очаги деградации территорий, ведущие к городским катастрофам. Ответственность перед гражданами за такое количество недостроев лежит на государстве, оно обязано ликвидировать последствия регулирования, приведшие к подобным ситуациям».

По ее словам, единственный эффективный механизм – это внедрить финансово-управленческие модели, при которых участие в ликвидации недостроев инвесторам будет выгоднее, чем строительство новых объектов. Добровольно-принудительный порядок здесь не сработает: слабая мотивация участников лишь на время приостановит дальнейшую деградацию территорий.

«Исходя из норм нового закона, застройщики не просто не смогут достраивать никакие объекты, независимо от механизма их привлечения к этому, но и на многое другое не смогут тратить деньги в связи с поправками. Например, на обслуживание ранее взятых кредитов, – рассказал «Фонтанке» управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев. – Закон недоработан, ему требуется такое невероятное количество нормативов и подзаконных актов, что страшно представить, сколько времени на это потребуется. Проблемные объекты – это полбеды, но у нас ведь система достройки объектов, оставшихся от обанкротившихся компаний, не работает в целом. Несмотря на то, что последние лет 8 власти активно популяризировали закон о ДДУ для поддержки рынка, по факту мы видим, что конкретного механизма достройки не существует и проблема каждого объекта решается в ручном режиме.

Происходит своего рода обмен любезностями на высоком уровне. Страдают от этого опять же покупатели жилья. Я считаю, что в период перехода с долевки на эскроу-счета, если не разработают дополнительные механизмы закона, рынок ждет взрывной рост банкротств и остановленных строек в ближайшие 2 – 4 года. Период, когда никто не будет понимать, как на практике себя покажет система».

Анна Романова,
«Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру