Вячеслав Заренков: В честном бизнесе нет места рейдерству и агрессии

На фоне угрозы новой волны кризиса появились опасения в том, что нас ждет очередной обвал рынка недвижимости. Насколько реальны эти опасения, «Фонтанка» решила узнать у главы компании «ЛенСпецСМУ» Вячеслава Заренкова, а также поинтересовалась у него, насколько вырастет стоимость квадратного метра в ближайшие годы и какой процент в этой величине составляют взятки чиновникам, и планирует ли он оставить бизнес ради творчества.

- Вячеслав Адамович, наше интервью хочется начать сразу с вопроса, который сейчас интересует всех читателей. Скажите – кризис уже закончился, или он все еще продолжается?

- Если говорить о строительной отрасли, которую я представляю, то, на мой взгляд, здесь он еще не закончился. Основная его составляющая, может быть, и завершилась, но волны от него еще долго будут идти, так как компании, которые имели огромные проблемы во время кризиса, еще не восстановились, а финансовые показатели некоторых до сих пор продолжают падать. Это относится в основном к мелкому и среднему бизнесу, хотя, безусловно, кризис коснулся и крупных застройщиков, причем как петербургских, так и московских.

Но в целом в строительной отрасли по всей России сейчас наблюдается подъем, причем в Петербурге он даже больше, нежели в Москве, так как столица сильнее пострадала от кризиса, и ее рынок медленнее восстанавливается. И это понятно: владельцы некоторых московских компаний могли себе позволить взять кредит в 500- 600 млн долларов, хотя эта сумма была равна их выручке. И тот, кто давал кредит, особенно не задумывался над тем, как им его будут отдавать.

Я говорил одному своему коллеге в Петербурге: «Не надо рваться вперед: развиваться, конечно, нужно, но органично развиваться, в пределах 20 процентов в год». А он перед носом выхватывал у нас проекты, давая на 5-10 млн долларов больше за участок земли, хотя уже тогда было понятно, к чему приведут такие действия.

Но, несмотря на рост, по своим показателям строительная отрасль еще далека от уровня 2008 года, и в лучшем случае она достигнет его к концу 2012 года. Хотя «финансовый пузырь», я думаю, надуваться больше не будет, а рост будет небольшой – где-то 4-7 процентов, то есть в пределах инфляции. Не будут сильно расти и цены: их увеличение будет ограничено все теми же 4-7 процентами.

- Чего в этих условиях Вы ждете от новой городской власти, что она должна сделать для строительной отрасли?

- Могу сказать, что ничего радикально менять не нужно. В Петербурге механизм работы отрасли формировался последние 15 лет, он создан и уже работает, причем работает неплохо. Любой заказчик и любая генподрядная организация знают, как получать разрешительную документацию, для этого существует четкий регламент. Другой вопрос, как долго ты будешь ее получать, и каким образом будешь решать вопросы в чиновничьих кабинетах.

А в Москве вообще не действовало никакой системы. Там было так: кто ближе к «телу», тот и получал согласование проекта. Вот и выходило, что можно было 10 лет ходить и ничего не добиться, а можно получить разрешение за месяц, но с нарушением всех законодательных норм – как федеральных, так и местных. Так что в Москве эта система только начинает отстраиваться. Но минус в том, что пока она формируется, идут сбои в работе комплекса, за последние полгода, если я не ошибаюсь, не выпущен и не утвержден ни один проект планировки – ни один! Хотя для того, чтобы строительная отрасль столицы работала нормально, нужно в месяц утверждать 70-80 проектов.

Что касается Петербурга, то, на мой взгляд, смена губернатора существенно не повлияет на уже работающий механизм. Конечно, кое-что нужно улучшить. Например, городу нужно активнее, опережающими темпами, строить инфраструктуру новых районов – дороги, школы, детские сады. И я уже написал об этом Георгию Полтавченко три письма.

Первое – это общее пожелание, два других касаются инфраструктуры наших объектов. Дело в том, что уже сейчас город может построить на территории жилых комплексов, которые реализует наша компания, 6 детских садов и 3 школы. Мы бесплатно передали городу соответствующие участки (за которые мы заплатили деньги), чтобы там появились эти учреждения. Наша компания туда подвела коммуникации, благоустроила территорию – осталось только их построить или заплатить нашей компании, и мы сами все построим. Но ни так, ни так не делается.

- Но ведь все равно, хотя наша система и работает лучше московской, сроки согласования все равно слишком длинные, на что жалуются все участники рынка.

- Процесс создания недвижимости состоит из трех этапов: разработка градостроительной документации и получение разрешительной документации, непосредственно само строительство и регистрация того, что создали. Так вот, по времени первые два этапа примерно равные. А иногда даже получается, что согласование и получение разрешительной документации длится дольше, чем само строительство! Конечно же, его можно ускорить.

- А сколько стоит строительство, что входит в стоимость квадратного метра?

- Стоимость земли под наш формат строительства составляет от 15 процентов до 25 процентов в конечной цене квадратного метра. Много это или мало? Если смотреть с точки зрения владельца земли, то это вполне нормально: земля должна стоить столько, сколько она стоит на рынке. В Лондоне, например, стоимость земли составляет 80 процентов от стоимости строительства, в Париже – 60 процентов. Но если смотреть на эту проблему с точки зрения обычного гражданина, то для того, чтобы поскорее решить жилищный вопрос, землю нужно давать бесплатно, и тогда один квадратный метр будет дешевле, а квартиры доступнее.

Что касается собственно строительных работ, то они составляют примерно 40-50 процентов. Подключение к монополистам и подводка коммуникаций – до 20 процентов, кредиты забирают более 10 процентов. В очередной раз замечу, что плата монополистам, на мой взгляд, абсолютно неправомерна.

- Почему?

- Монополисты сегодня – это акционерные общества, и мы, получается, платим им за увеличение акционерного капитала их компаний, а не за работы или какой-то продукт. Но так не должно быть, это не рыночный подход. Представьте себе пример: человек пришел покупать булку. Ему говорят: «Булка стоит 15 рублей, но ты должен заплатить булочнику за магазин, который он построил, чтобы булки продавать».

Так и мы делаем: мы платим, к примеру, «Ленэнерго» за то, что они строят подстанцию, чтобы продавать нам энергию. В Европе такого нет. В Европе потребитель платит за товар, то есть за саму энергию, но не за подстанцию.

- Известно, что Ваша компания редко участвует в государственных конкурсах на строительство объектов. Почему?

- Объясняю. Приходит на конкурс компания «Рога и копыта», которая вообще никаких налогов не платит и начинает демпинговать по ценам. Она выигрывает, доводит проект до катастрофического состояния, потом закрывается и исчезает.

Например, однажды в Калининградской области был объявлен конкурс на строительство 3 школ. Все конкурсы выиграла некая московская компания, которая вообще никакого отношения к Калининграду не имеет. Я специально послал своих сотрудников посмотреть, что это за контора. Они приходят: компания снимает офис в шесть квадратных метров, в ней сидят секретарь и машинистка. Мои ребята спрашивают: «А чем вы раньше занимались?». А те отвечают: «А мы подержанные "Жигули" продавали». И они выиграли конкурс на строительство 3 школ!

В итоге им закачали аванс – 20 процентов. Они этот аванс профукали, потом начали чего-то копошиться, пытаться что-то строить с помощью местных компаний. Но школы так и не построили. Потом губернатор области ко мне обращается: «Вячеслав Адамович, выручайте, давайте как-нибудь школы достроим!» И мы выручаем.

- Перейдем к разговору о Вашей компании. Какие объекты планируется ввести в ближайшее время?

- В ближайшее время мы будем запускать 6 новых объектов. Среди них – жилой комплекс «Летний» на Пулковском шоссе, сразу за площадью Победы; он рассчитан на 63 тыс. кв. м, в том числе 50 тыс. кв. м жилья. В Рыбацком будет комплекс на 105 тыс. кв. м, в том числе около 80 тыс. кв. м жилья, а также на проспекте Обуховской Обороны на берегу Невы – около 100 тыс. кв. м.

Рядом с Московским вокзалом мы построим комплекс «Царская столица», он рассчитан примерно на 450 тыс. кв. м. Кроме того, мы выкупили территорию, на которой находится завод имени Калинина недалеко от «Василеостровской», там будет комплекс на 165 тыс. кв. м. На всех этих объектах мы начинаем работать в этом году.

- А какой у Вас сейчас земельный банк?

- В нашей адресной программе имеются проекты, на которых запланировано строительство более 3,6 млн кв. м потенциального жилья, со встроенными коммерческими помещениями и парковками: 2,3 – в Петербурге, остальное – в Москве. Могу сказать, что объектами мы обеспечены на ближайшие 5 лет. Планируем вводить по нарастающей: в 2013 году в обеих столицах мы в общей сложности планируем ввести 480 тыс. кв. м, в 2014 году – 800 тысяч кв. м.

Для сравнения: в 2008 году в Петербурге мы сдали 407 тыс. кв. м, так что наша задача – восстановить этот объем и дальше уже не наращивать его существенно, нам этого достаточно. В Москве мы в 2008 году вообще ничего не строили, в этом году сдаем 100 тысяч. Дальнейший рост, в долгой перспективе, у нас будет за счет регионов, а не за счет Москвы и Петербурга. Но сказать, что это будут за регионы, я пока не могу. На принятие решения у нас еще есть 5 лет.

- А какая судьба проекта строительства канатной дороги от жилого комплекса «Золотая гавань» до нового стадиона «Зенита»?

- Канатной дороги не будет – не получается. Но сейчас передал эту идею «Газпрому»: я предложил построить канатную дорогу от «Лахта центра» до стадиона.

- Известно Ваше особое отношение к архитектуре так называемых «спальных районов». Как Вы думаете, почему наши отечественные архитекторы так и не построили за последние 20 лет в Петербурге ничего значительного?

- Я думаю, у них не было соответствующего опыта. Если бы они поработали где-нибудь в Германии или во Франции, то все было бы по-другому. Но есть еще одна причина, которая, безусловно, влияет на развитие архитектурного процесса, – это давление заказчика.

- А Вы давите на своих архитекторов? Что Вы говорите им?

- Сначала я ничего им не говорил. И в итоге получил в одном проекте никому не нужные арки на 30 метров, в другом какие-то заборы 20-метровые. Так что теперь я делаю замечания, если мне что-то не нравится. Может быть, в воображении архитектора что-то и выглядит красиво, но когда я представляю предложенный мне проект, то я чувствую, будет ли он соответствовать данному месту или нет. Мое правило таково: перед тем, как запускать новый проект, я задаю себе вопрос – «а стал бы я сам жить в этом доме?» И если говорю «да» - проект запускаем. Но в целом мы даем архитекторам достаточную свободу, в рамках которой они могут позволить себе различные изыски.

- А почему у нас не удается реализовать проекты западных архитекторов?

- Они просто дорого стоят, и им сложно адаптировать свои решения к нашим нормативам. Как это ни покажется странным, но нормативы у нас достаточно строгие.

- А как Вы относитесь к советскому опыту проектирования и строительства «спальных районов»?

- Большим плюсом советской архитектуры и градостроительства была возможность возводить целые кварталы. А мы только сейчас начинаем говорить о преимуществах квартальной застройки. Но минус был в том, что внешний облик домов типизировался. Если бы на той базе, в рамках того градостроительного масштаба, каждому архитектору разрешили бы делать дома не типовые, а с собственным, уникальным внешним обликом, то я уверен – город был бы совсем другим.

- А как Вы относитесь к градозащитному движению? Вы когда-нибудь встречались с градозащитниками?

- Я не только с ними встречаюсь, но и дружу, в том числе с нашим главным градозащитником – режиссером Александром Сокуровым. Мы с ним общаемся, оба получили премию «Небесная линия», а с получением «Золотого льва» я его поздравил одним из первых. В целом к градозащитникам я отношусь без какого-то антагонизма, но при этом, на мой взгляд, всему должны быть пределы. Оголтелая критика никому не нужна. А уж тем более, когда говорят, что нужно полностью запретить строительство от Сестрорецка до Пулково!

Любую проблему нужно обсуждать профессионально, и экспертами должны быть профессионалы. А с другой стороны, я уверен, что без градозащитников мы могли бы такое натворить, что угробили бы город.

При этом нужно помнить, что некоторые «градозащитники» зарабатывают на своей деятельности. Как? Сначала начинается волна «А давайте мы это запретим!», а потом подсылается какой-нибудь адвокат, который говорит: «Заплати, и я решу все вопросы с общественностью».

- К Вам приходили с такими предложениями?

- Конечно, сколько угодно. Но я их сразу же гоню. Правда, мне известно, что некоторые компании им платили, и таким путем решали спорные вопросы. Приведу следующий пример. Пару лет назад мы начали строить жилой комплекс «Талисман» на Васильевском острове между Средним и Малым проспектами. До начала строительства там было жуткое место: стояли старые полуразвалившиеся дома, и вообще можно было фильм про блокаду снимать.

Мы начали думать, как построить нормальный дом, и тут же мгновенно возник протест. Я лично провел одно собрание, хотя, говоря откровенно, собрание общественности – это очень рискованный шаг, это вызов огня на себя. И так как я был на нем лично, то могу сказать, что объективности там было ноль.

Вот твердит человек: «Ваш дом закроет для меня солнечный свет!» Потом он пишет в прессу кучу писем, туда посылаются проверки, начинается волна протеста. А потом он приходит и цинично говорит: «Я от вас не отстану, пока вы бесплатно не построите мне дачу».

Это реальный случай. И я скажу вам честно: до этого, как он пришел, я хотел оказать ему помощь, выделить деньги на лечение. Но когда он открыто заявил о своих требованиях, то я указал ему на дверь.

- Скажите, а Вам не приходит иногда в голову оставить бизнес и заняться чем-то другим?

- Желание такое иногда появляется, скрывать не буду. Но могу сказать, что когда проходили road-show, предшествовавшие выходу нашей компании на IPO, я инвесторам говорил, что проработаю во главе компании еще не менее 4 лет. И они мне верили и вложили деньги в компанию, помня о моих обещаниях. Поэтому подвести их я не могу.

- Предположу, что если Вы все-таки уйдете из бизнеса, то, скорее всего, займетесь живописью и литературой, которыми, как известно, давно увлечены. Скажите, как Вы пришли к творчеству?

- Увлечение живописью началось вполне банально. Когда я построил первый домик в Лисьем Носу, то нам нужно было чем-то украсить стены. Мы поехали с женой в Катькин садик покупать картины, но ничего хорошего не нашли. По дороге домой зашел в магазин, купил кисти, краски, мольберт. Потом отправил жену куда-то, а сам встал к мольберту и соседский дом нарисовал. Жена приехала: «А говоришь, ничего интересного нет у художников! Купил же все-таки!». Так и пошло.

А увлечение литературой началось так. Сначала я написал детскую книгу вместе со своей внучкой Настей. Потом вторую, а потом у меня наступил юбилей, и я подумал: «А что же дарить людям?». У меня просто есть правило: тот, кто приходит ко мне, не может уйти без подарка, а тем более во время юбилея.

И я решил написать книгу рассказов, причем писал их на iPhone’е – во время поездок, в поезде, в самолете. Но третью книгу я хочу сделать более масштабной. Пока планирую, что она будет называться «Параллельные миры»: хочу сравнивать добро и зло, честность и нечестность, причем не только в жизни, но и в бизнесе.

- А что значит в современной России «честный бизнес»?

- Честный бизнес? Прежде всего, нужно быть порядочным и обязательно платить все налоги. Не должно быть никакой агрессии по отношению к конкурентам, никакого рейдерства – работать нужно цивилизованно. И самое главное: только честный бизнес имеет право на успех, только он успешен в конечном счете.

- Но ведь успешный бизнес – это еще особые отношения внутри коллектива. Каков Ваш стиль управления компанией?

- Один рассказ из моей книги «Сопромат» называется «Как аукнется, так и откликнется». В данном контексте эту поговорку можно перефразировать следующим образом: «Как ты поведешь себя, так к тебе и будут относиться». Если ты будешь жесток, груб и несправедлив, то так же будут относиться и к тебе.

Конечно, быть справедливым нелегко, так как справедливость понимается каждым человеком по-своему. Но нужно стремиться, чтобы твое решение выглядело правильным со всех сторон. Хотя, конечно, жестким мне тоже приходилось быть, так как у нас в компании есть принципы корпоративной этики. И один из них гласит, что личные неприязненные отношения к коллеге нужно оставлять за пределами компании. И я всех предупреждаю, что интриг быть не должно, а если они возникают, то на их устранение я даю один месяц, причем я всегда готов быть арбитром или посредником. А если этого не получается, то я вынужден увольнять обоих участников конфликта.

- А Вам сложно уволить человека?

- Трудно, конечно. Но я убежден, что лучше уволить, сказав об этом прямо в глаза, а не так, как это делают некоторые – ловят сотрудника на разных мелочах, объявляют ему выговоры, обкладывая, словно волка. Но могу сказать, что увольняем людей мы крайне редко. Например, за время кризиса мы практически никого не уволили – мы собрали всех и честно сказали, что нам придется подтянуть пояса, но мы сохраним коллектив и команду, а потом, когда пройдет кризис, все встанет на свои места. Так и случилось.

Беседовали Александр Львов, Андрей Захаров,
Фонтанка.ру