Город - арендаторам: халявы не будет

Массовой распродажи городской собственности в Петербурге не будет. Смольный и ЗакС готовят законопроект, который по замыслу авторов должен сгладить все острые углы в принятом 4 июля ГосДумой нормативном акте “Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации государственного или муниципального имущества”. Депутаты внесут в местный вариант федерального закона поправки, ограничивающие возможность продажи горсобственности количеством квадратных метров, длительностью рассрочки и “качеством” покупателя. Ответ на федеральный закон, который в прессе уже назвали коррупционным, должен быть вынесен на обсуждение ЗакСа уже в сентябре.

Как стало известно “Фонтанке”, сейчас над созданием законопроекта трудится рабочая группа при комиссии ЗакСа по собственности. Депутаты делегировали право уточнить многие параметры федерального закона на местах и теперь им предстоит создать собственный законопроект. “До сентября нам нужно решить массу вопросов, - сообщил депутат Терентий Мещеряков. - Мы должны сделать так, чтобы городской закон и малому бизнесу помог, и город в накладе не оставил”. А времени на все про все не так уж много. Местный парламент должен принять законопроект до конца года, иначе частные арендаторы могут уже с 1 января 2009 года (с этого дня вступит в силу федеральный нормативный акт) потребовать у города начать продажу госимущества на беспрецедентно льготных условиях.

Напомним, что федеральный закон, принятый Думой 4 июля и на днях подписанный президентом страны, подразумевает предоставление представителям малого и среднего бизнеса права на льготный выкуп арендуемых ими помещений, находящихся в собственности государства. При этом в законе оговаривается, что площадь помещений может доходить до 1 тысячи квадратных метров, цену недвижимости может определять любая независимая экспертиза, а рассрочка на покупку квадратных метров может достигать 5 лет.

Несложно догадаться, что под такую характеристику попадают десятки тысяч помещений и арендаторов, причем далеко не все эти помещения представляют собой небольшие продмаги и “ремонты обуви”, которые держат малые бизнесмены. Под эту характеристику вполне впишутся и арендаторы витрин на Невском проспекте и даже некоторые “сетевики”. Таким образом, если закон в “думской” редакции вступит в силу, то город может практически в один момент лишиться тысяч объектов ликвидной недвижимости в центре Петербурга и ежегодного дохода от ее аренды, который по самым скромным подсчетам составляет 10 миллиардов рублей.

Суть законодательной новеллы, которую в ответ думцам предлагает ЗакС, пока четко не проработана. Но, как сообщил Терентий Мещеряков, корректировке подвергнутся, скорее всего, самые принципиальные строки документа. Так, предполагается существенно сократить количество выставляемых на продажу помещений, во-первых, ограничив их максимальную площадь, во-вторых, урезав время рассрочки и, в-третьих, существенно уменьшив количество потенциальных покупателей.

Как прокомментировал “Фонтанке” директор Фонда имущества Петербурга Андрей Степаненко, чтобы не распродать весь фонд городской недвижимости, ограничения нужно сделать достаточно жесткими. Максимальная площадь выкупных помещений не должна превышать 100-200 квадратных метров, а рассрочка должна даваться на срок 1-2 года, тем более, что ставка, установленная федеральным правительством, более чем лояльная – всего 4% годовых.

“Необходимо также учесть, что оценка объектов недвижимости, даже самая независимая, как правило, не соответствует реальной рыночной стоимости, - заявил Степаненко. - Например, сейчас ГУИОН оценивает квадратный метр на Невском проспекте максимум в 8-10 тысяч долларов, тогда как мы продаем его минимум по 20-25 тысяч”.

Неразъясненной в новом законе пока остается и позиция арендатора. Как пояснил Мещеряков, Дума предложила считать “добросовестными”, а значит, способными выкупить госпомещения, всех, кто не имеет задолженностей по аренде. Даже если арендатор оплатил свои долги за минуту до того, как подал заявление на выкуп недвижимости. В Петербурге с таким положением не согласны. По мнению Андрея Степаненко, на льготные условия выкупа могут претендовать только те арендаторы, которые не только исправно и вовремя вносят оплату, но и создают “неотъемлемые” улучшения помещения, то есть ремонтируют коммуникации, ровняют стены.

Есть и еще одна юридическая тонкость: многие петербургские арендаторы зарабатывают тем, что сдают госсобственность в субаренду. Причем прибыль нигде не регистрируют и налоги не платят. Их тоже планируют исключить из списка “добросовестных”. Данные о них, по словам Мещерякова, обещает предоставить КУГИ.

Кроме того, по словам Мещерякова, все ликвидное имущество нужно оставить в городской собственности. “Нет нужды продавать площади в центре Петербурга, ведь доходы от их аренды приносят в казну ежегодное пополнение в 10 миллиардов рублей”, - заявил депутат. Такого же мнения придерживается и директор Фонда имущества. Он также уточняет, что продать арендаторам можно только неликвидные объекты, но и то далеко не все. “Отдельно стоящие здания тоже продавать нельзя. Их, если они не представляют ценности, можно сносить, или продавать совместно с участком земли, что тоже крайне выгодно для города”, - объяснил специалист.

Кстати, опять же по данным Мещерякова, чтобы оценить долю арендаторов-малых предпринимателей, властям Петербурга, скорее всего, придется уточнить параметры числящейся в аренде недвижимости, а также выработать правила оценки рыночной стоимости недвижимости. “Продажа должна осуществляться по рыночной цене. Город не может делать подарок малым предпринимателям за счет других горожан”, - заявил депутат.

Правда, уже сложился и другой взгляд на законопроект. Как заявляют чиновники комитета по экономическому развитию Смольного, призванные всеми силами защищать интересы малого бизнеса, планы депутатов будут противоречить основным постулатам федерального закона. Экономисты полагают, что нет смысла снижать планку выставляемых на продажу площадей, ведь еще на стадии обсуждения законопроекта, делегация из Петербурга требовала у депутатов Думы, напротив, увеличить эти площади с 250 кв.м. до 500 и больше.

Сами же предприниматели пока на повышенные площади не претендуют. Как рассказала “Фонтанке” координатор общественного движения “Лига арендаторов госимущества” Яна Боровицкая, сейчас необходимо добиться не увеличения допустимой к продаже площади, а внести поправку, позволяющую предпринимателям выкупить долю в арендуемом имуществе. “Иначе получится несправедливо. Допустим, планка будет 500 квадратных метров. И те, у кого по десять помещений такой площади, все их и купят. А тот, у кого 501 квадрат, останется не у дел”, - говорит Боровицкая. Кроме того, есть у арендаторов вопрос и по рассрочке. “Многим малым предпринимателям не то что за год, а за все 5 лет не рассчитаться за свои помещения, - дополнила координатор. - Судите сами, это по сути ипотека. Кредит под залог недвижимости. Перед тем как взять эту ипотеку, многие предприниматели задумаются. Чтобы дело пошло, нужно дать право рассрочки хотя бы до 5 лет”. Просят арендаторы также увеличить срок действия этого закона. ГосДума пока определяет порог приватизации до 1 июля 2010 года. Однако предприниматели говорят, что этого явно недостаточно, так как только процесс согласования, который придется проходить всем покупателям, занимает от 3 до 6 месяцев.

Кстати, с таким мнением согласны и специалисты рынка. По их словам, нужно расширить границы приватизации, ведь если устроить массовую распродажу в рамках одного года, то можно в буквальном смысле обрушить рынок коммерческой недвижимости. Но в ЗакСе уверяют, что этого не произойдет. Если будет принят местный вариант закона, то на продажу пойдет только 2-3 тысячи помещений (вместо возможных 16 тысяч), а ценового обвала не произойдет, так как продажи будут осуществляться по рыночной цене.

В любом случае, пока нельзя с уверенностью судить о том, что мы увидим в законопроекте, который представят в ЗакСе осенью. Мнение о планах рабочей комиссии еще не высказал ключевой комитет по вопросам городской собственности – КУГИ. Как заявили “Фонтанке” в пресс-службе ведомства, руководство пока воздерживается от комментариев. “Позиция, которая сейчас вырабатывается в КУГИ, будет озвучена в первых числах августа”, - сообщили “Фонтанке”.

Напомним, что федеральный закон, который первоначально задумывался в качестве очередной меры поддержки малого бизнеса, по сути регламентирует ускоренную приватизацию на льготных условиях миллионов арендуемых квадратных метров недвижимости по всей стране. Теперь арендаторы, желающие получить занимаемые помещения в собственность, должны будут написать соответствующее заявление до 1 января 2009 года. В этом случае они получат право купить площади, минуя торги. Изначально в Думе рассматривали вариант с предоставлением на выкуп площадей до 250 кв.м, но потом эта цифра увеличилась до 1 тысячи. То есть закон допустил участие в программе достаточно крупных структур, арендующих значительные площади. Предположили, что воспользоваться государственной “халявой” не преминут и представители крупного бизнеса. Для участия в выкупе помещений они смогут оказывать давление на малых предпринимателей, арендующих помещения, создавать совместные “малые предприятия” и участвовать в приватизации.

Справка
По данным Фонда имущества, встроенные помещения, обремененные договорами аренды, выставляются на продажу с 2005 года. За период 2005 – 1 половина 2008 года продано 2017 так называемых “встроек”. Суммарная цена продажи на торгах составила 7 миллиардов 281 миллион рублей. Если бы эти помещения продавались по начальной цене (то есть, без торгов) цена продажи составила бы 4 миллиарда 334 миллиона рублей. Таким образом, в случае продажи без торгов бюджет недополучил бы 2 миллиарда 947 миллионов рублей.

Если арендаторы принимали участие в аукционах, они побеждали в 70% случаев (то есть в семи из десяти случаев они становились собственниками арендованных помещений).

Маша Могилевская,
Фонтанка.ру