Жилищный кодекс - новые возможности

Новый Жилищный кодекс люди, которым он адресован, а именно – собственники жилья - возненавидели даже не читая. Между тем, он дает много прав и возможностей. Нужно только уметь ими воспользоваться. Так считает вице-губернатор Петербурга Олег Виролайнен.

Новый Жилищный кодекс, вступивший в силу 1 марта, даже не был воспринят, как любят говорить, «неоднозначно». Большая часть людей, которым он адресован, а именно – собственников жилья, возненавидели его, не читая. Ничего хорошего от закона не ждут, говорят только о повышении квартплаты, о росте цен на услуги ЖКХ и об удручающем состоянии дворов и подъездов, которому никаким на свете кодексом не помочь. Между тем, оказывается, что закон дает собственникам жилья много прав и возможностей. Нужно только уметь ими воспользоваться. Как это сделать? Об этом нам рассказал вице-губернатор Санкт-Петербурга, курирующий, в частности, городское хозяйство, Олег ВИРОЛАЙНЕН. По его словам, реформа всего городского хозяйства, включающая в себя и коренные преобразования в сфере ЖКХ, стартовала в марте 2004-го года и продлится до 2010-го. Судя по всему, окончательно и бесповоротно прочувствовать все преимущества реформы городского хозяйства, в том числе и в сфере ЖКХ, мы сможем не раньше 2010 года.

ТАРИФЫ ПОВЫСЯТСЯ. НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНО

- Олег Арвович, какова цель затеянных преобразований?
- Мы хотим сделать город европейской столицей Российской Федерации. Хотим цивилизованного рынка, который позволит отрегулировать ситуацию во всех отраслях городского хозяйства. При жестком контроле качества услуг со стороны государства.

- Так все-таки рынок - или «жесткий контроль»?
- Мы будем контролировать не то, как идет процесс, а то, каковы результаты в рыночных условиях.

- Ценообразование вы не намерены контролировать?
- Ценообразование тоже будем контролировать, но только в течение переходного этапа, в 2005-06-м годах. С завершением переходного этапа население будет оплачивать экономически обоснованную цену. Со вступлением в силу нового Жилищного кодекса нашу задачу можно сформулировать так: минимизировать изменение цены при повышении качества услуг.

- Цена обязательно должна повыситься?
- Думаю, на данном этапе она повысится, поскольку в настоящее время население оплачивает около 85 процентов стоимости услуг. Эту разницу необходимо переступить, чтобы создать благоприятные условия для рынка. Чтобы не было того крючка, на котором сейчас сидят зачастую организации, работающие в сфере ЖКХ. Этот «крючок» – средства городского бюджета, предназначенные на компенсацию разницы между полной стоимостью услуги и платежом населения, и он позволяет злоупотреблять административным ресурсом, создавая благоприятные условия одним компаниям и не создавая их - другим. Когда цена будет одинакова для всех, когда она будет формироваться по законам рынка, экономика выровняется, отношения станут более цивилизованными. Не исключено, что со временем услуги ЖКХ станут дешеветь, но исключительно, повторюсь, по законам рынка.

- Но возможен еще такой путь, как перераспределение коммунальных платежей? Ведь до недавних пор большая часть денег шла не на оказание услуг, а на содержание сотрудников ГУЖА...
- Это несколько устаревший взгляд. Сотрудники ГУЖА сейчас живут за счет средств, которые выделяет бюджет. Средства от населения теперь сотрудникам ГУЖА не поступают, они поступают открытым акционерным обществам, товариществам собственников жилья, частным управляющим организациям, иначе говоря, тем, кто непосредственно оказывает услуги.

ЧТОБЫ НЕ БЫЛО МУЧИТЕЛЬНО БОЛЬНО...

- Управляющая компания – это вообще новое явление. Каковы ее функции?
- Попытаюсь сформулировать, как определение. Управляющая компания – это организатор процесса предоставления всех видов жилищно-коммунальных услуг, которые заказал потребитель. Это и коммунальные услуги (водоснабжение, газо-, электроснабжение и др.), и жилищные услуги (содержание и текущий ремонт мест общего пользования дома, санитарное содержание придомовой территории, вывоз твердых бытовых отходов, дератизация и т.д.).

- Иными словами, управляющая компания - своего рода посредник между собственниками и исполнителями. Чем она все-таки управляет?
- Управляющая организация – это профессиональная организация, которая получила соответствующие полномочия от собственников помещений. Новый Жилищный кодекс меняет наше отношение к правам собственника. Если еще пять-шесть лет назад государство было преобладающим собственником в жилищном фонде, то теперь преобладает частный собственник. В Петербурге есть не только отдельные дома, но даже целые районы, где доля приватизированного жилья превышает 80 процентов. В этой ситуации оставлять государству функции заказчика услуг было не то что нелогично, а просто противозаконно. Фактически с 1 марта мы перешли к пообъектному управлению в жилищном фонде. Уже перешли. Создано ТСЖ или не создано, у нас уже есть пообъектное управление, поскольку высшим органом, определяющим, какие услуги получать и сколько за это платить, является общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.

- Это мы теперь должны проводить в домах собрания? Наши люди инертны, они еще не скоро этим займутся...
- Не станут решать владельцы жилья – государство возьмет на себя эти функции как ответственный собственник.

- И что сделает государство?
- Выберет организацию, которой поручит функции по управлению. Это будет, конечно, профессионал, который работает в сфере эксплуатации жилищного фонда и предоставления жилищно-коммунальных услуг.

- Получается, если собственники не организуются самостоятельно, то «их без них женят»?
- Именно так. И поэтому сейчас поднимается волна по проведению общих собраний, по выбору формы управления. Мы постепенно подталкиваем собственников к тому, что выбор лучше сделать самостоятельно.

- А есть из кого выбирать?
- Уже есть. С 1 января 2005 года в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг у нас практически не осталось ни одной некоммерческой организации. И ОАО «Жилкомсервис», и бывшие ремонтно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, тоже преобразованные из ГУПов в акционерные общества, и частные компании...

- Частные компании уже работают?
- Да, и в этом – существенное отличие ситуации 2004-2005 годов от того, что было в 96-м, в 97-м. Есть рынок, есть правила игры, которые для всех одинаковы.

- Однако бывшие ГУЖА оказались в привилегированном положении по сравнению с другими частными компаниями? У нового ОАО «Жилкомсервис» есть все: компьютеры, метлы, ведра...
- Ну не могли же мы, создавая государственные организации, ничего им не давать!

- А как выживут другие компании, которые начинают с нуля и при этом имеют конкурента с такой колоссальной форой?
- В частные компании деньги вкладывает частный собственник. Он начинает получать прибыль через полгода-год. А здесь собственником является государство. Соответственно, государство и вкладывает средства. Наступит момент, думаю – через полтора-два года, и одна за одной эти государственные организации либо частью пакета, либо всем пакетом акций начнут переходить в частную собственность. И те деньги, которые сегодня государство вкладывает, вернутся. Что мы сделали? Практически административным путем создали рынок в сфере ЖКХ. Рынок, где есть и государственные компании, и частные. Частных сегодня в городе более 60-ти, пока большинство из них не такие крупные, как ОАО со 100-процентной государственной собственностью. Но рынок уже существует, и это позволит им развиваться. Весь объем жилищного фонда, которым управляют частные компании, уже сегодня составляет около 12 миллионов квадратных метров. А «бывшие ГУЖА», как вы говорите, или – ОАО «Жилкомсервис», обслуживают 78 миллионов квадратных метров. Понятно, что частники не могли бы в одночасье взять на себя весь жилищный фонд. Я уж не говорю о том, что люди, которые и раньше работали в этой сфере, являются профессионалами. Пока ГУЖА работали как госучреждения – за все свои огрехи получали компенсацию из бюджета и не были заинтересованы в том, чтобы развивать рынок, увеличивать объем услуг. От этого их зарплата не зависела. Не было условий для нормальной работы. Сейчас ОАО «Жилкомсервис» получает только те деньги, которые реально заработало.

- Иначе говоря, мы наконец-то почувствуем, что там работают, как вы говорите, профессионалы?
- Почувствуем. Тот, кто будет меньше работать, - будет меньше получать.

- Но ОАО «Жилкомсервис» обслуживает, по вашим словам, достаточно большую площадь в городе. Значит, когда мы посмотрим вокруг, чтобы выбрать управляющую компанию, мы не увидим никого кроме старого, доброго ГУЖА с новым названием? От которого мы пока только и видели, что немытые лестницы, неубранный двор да сантехников, иногда приходящих в сознание?..
- Это не совсем так. 12 миллионов квадратных метров, которые сейчас обслуживают частные компании, это та часть рынка, что была доступна до начала реформы. Прежде только дома жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья раньше могли выбирать управляющую организацию. А с 1 марта 2005 года рынок открылся. И в любом доме жильцы могут выбрать управляющую компанию любой формы собственности. А если создадут ТСЖ, то получат свой расчетный счет, а значит – полный контроль над финансами.

- Обязательно выбирать из того, что предложено? Или мы можем нанять фирму, которая станет убирать придомовую территорию, мыть подъезд, делать ремонт и т.д.?
- Да, именно так.

- А сами можем это делать, никого не нанимая?
- Все в нашей власти. Это наиболее цивилизованный рыночный вариант: деньги – у заказчика, услуга – у исполнителя. Уже сейчас у нас 62 государственные организации и порядка 60 – частных. Первые – крупные, вторые – пока, в основном, мелкие, хотя и среди них есть компании, которые обслуживают миллион и более метров площади жилья, то есть – сопоставимые по размеру с ОАО «Жилкомсервис». Этот рынок имеет тенденцию к развитию, к выравниванию объемов, к перетеканию объектов от одних компаний к другим – к тем, кто лучше работает. И частные компании – это как раз «живые раки в корзине с вареными». Посмотрите, в Адмиралтейском районе: пришла компания «Питер-Дуссман», и ОАО «Жилкомсервис» пришлось подтянуть качество своих услуг.

- Интересно, кто-то из жителей Адмиралтейского района почувствовал, что качество «подтянулось»?
- Думаю, об этом надо спросить их самих, мы не можем это оценить. Хотя уже по итогам первого квартала в тех районах, где нормально работают и ОАО «Жилкомсервис», и частные компании, объем жалоб на качество услуг резко снизился, на 30-40 процентов по сравнению с предыдущим годом. Это резкий скачок. Кроме того, в тех районах, где есть альтернатива, примерно 80 процентов обращений снимаются сразу, до переписки дело не доходит: просто приходит сразу мастер и устраняет неисправность. Мне в этом смысле понравилось высказывание одного из директоров ОАО «Жилкомсервис»: «Зачем я буду держать в штате людей, которые будут отписываться от жалоб? Я лучше возьму двух-трех сантехников, чтоб устраняли причины!». Административно-управленческий аппарат в акционерных обществах сокращается. Его изначально недонабрали, а теперь вакантные должности перераспределяют в пользу производственного персонала.

- Как определить ту сумму, которую мы должны платить ежемесячно?
- 2005-й год считается переходным. Но уже с марта собственники в любом доме могут сами определять цену, которую они готовы платить за содержание и текущий ремонт. Вы имеете на это полное право. Это – федеральный закон, Жилищный кодекс, в соответствии с которым люди могут сами решать, сколько платить и за какой объем услуг. Но при этом, есть нормативный уровень качества, утвержденный правительством города. Он разработан специалистами, и деньги рассчитаны, исходя из него. Соотношение цены и объема услуг выверено экономически. Но если вы убеждены, что можете обеспечить этот уровень качества при меньших затратах – пожалуйста: найдите компанию, которая выполнит работы дешевле. Хотите более высокое качество – имеете на это полное право. Мы отходим от системы «комплексного обеда»: каждый выбирает по своему вкусу.

- Для того, чтобы собрание собственников жилья определило сумму, необходима информация о том, какие работы были проведены раньше. Где можно получить такую информацию?
- А зачем она вам? Когда вы покупаете автомобиль, вы же не спрашиваете у его прежнего владельца, сколько он тратил и какие работы проводил!

- Во-первых, спрашиваю. Во-вторых, пример неудачный: за машину раньше платил ее прежний собственник. А за квартиру платили мы, теперь мы хотим знать, как расходовались деньги, сколько их требовалось и на какие работы...
- Ну давайте поднимем с 1812-го года!..

- Почему все, кто работает в сфере ЖКХ, так болезненно реагируют на вопросы о прежних расходах?
- Да потому что у нас ведь все как привыкли: вы нам сначала отремонтируйте, а мы потом подумаем, будем ли платить... С 98-го года по 2004-й у нас держалась плата: 51 копейка с квадратного метра. И ни в чем себе не отказывайте! Это – плата за техническое обслуживание, которая пережила дефолт, галопирующую инфляцию, многократное повышение цен на энергоносители, на услуги ЖКХ. Конечно, мы делали вид, что платим, а нам делали вид, что обслуживают! И в последнее время жилье только ветшало. Если продолжить аналогию с машиной, то до сих пор мы на этой машине ездили, «убивали» ее, а теперь пришло время восстановить.

ТОВАРИЩИ СОБСТВЕННИКИ, ОБЪЕДИНЯЙТЕСЬ!

- Итак, все упирается в создание ТСЖ. Но люди, во-первых, заняты, во-вторых – юридически не подкованы. Какие нужно делать шаги, чтобы создать ТСЖ?
- У нас подготовлена методика создания ТСЖ: брошюра из 8 страничек, в которой учтены самые разные нюансы, аспекты жилищной политики, некоторые положения Гражданского кодекса. Любой желающий может ее получить. Каждый четверг в Жилищном комитете с 14 до 16 проводятся семинары для инициативных групп, которые намерены создавать ТСЖ. Можно прийти туда, задать вопросы и получить всю необходимую информацию. Комплект документов, необходимых для создания ТСЖ, можно получить в своем муниципальном образовании, или в районном жилищном агентстве, или в жилищном комитете.

- Во что обойдется создание ТСЖ?
- Две тысячи рублей – это создание юрлица. Плюс – работа нотариуса по заверению подписей, это еще 300-400 рублей.

- Надо ли нанимать юриста, чтобы зарегистрировать товарищество, составить договоры и так далее?
- У нас таким образом разработаны документы, чтобы любой человек, не имеющий юридического образования, мог воспользоваться ими, нужно просто заполнить подготовленные формы.

- То есть вы стараетесь облегчить людям процедуру создания ТСЖ?
- По максимуму. Методика составлена, как алгоритм: делай – раз, делай – два, делай – три. Как инструкция по применению. Полный комплект документов, который мы предлагаем, - это 4 дискеты. Первая – пакет документов для создания ТСЖ; вторая – документы, связанные с регистрацией земельного участка; на третьей – формы договоров, которые нужно подписать ТСЖ, начинающему самостоятельную работу. Это – те формы, к которым нужно стремиться, так как в них учтены интересы потребителей и по теплу, и по электроэнергии, и по вывозу мусора, и по техническому обслуживанию, и т.д. И договор, который можно заключить между ТСЖ и собственником, не желающим вступать в товарищество. Четвертая дискета содержит наши рекомендации по энерго- и ресурсосбережению и по обеспечению безопасности, опять же – с формами договоров.

- Кто может получить эту информацию?
- Любой, кто за нею придет. Чем больше распространится информация – тем лучше. В наших материалах так и говорится: «Перепечатка приветствуется!».

- Что означает выдача вами информации о приватизации земельного участка? Об этом как-то мало говорят.
- Это – тот «пряник», которым можно воспользоваться уже в течение 2005-го года. Возможно, в дальнейшем землю надо будет либо выкупать, либо брать в аренду. Во всяком случае, для тех домов, у которых земля находится в бессрочном пользовании, в Земельном кодексе четко обозначен срок: до 1 января 2006 года.

- Что передается: земля только под домом или еще сколько-то метров двора?
- Земля под домом передается не по обрезу фундамента.

- То есть участок будет больше, чем обрез фундамента?
- Да, конечно. Есть методика Госстроя по определению нормативного размера земельного участка, это – основной документ, по которому ведется расчет. Размер будет зависеть от этажности здания, от общей площади, количества проживающих, от плотности застройки... Это достаточно объемный документ, по нему работает Комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Но, конечно, если участок будет включать какие-то места общего пользования города (парки, скверы, проспекты, памятники), то ни их, ни землю под ними не передадут. В этом случае размер участка будет ограничен.

- Раньше ходило загадочное слово – «кондоминимум». И никто не мог понять разницы между кондоминимумом и ТСЖ...
- В новом Жилищном кодексе понятия «кондоминиум» нет. Раньше нужно было зарегистрировать сначала комплекс недвижимости – кондоминиум. Это был достаточно трудоемкий и дорогостоящий процесс. Потом уже можно было регистрировать ТСЖ – как форму управления объектом недвижимости. Сейчас, по новому кодексу, формируя ТСЖ как юрлицо, с расчетным счетом, мы автоматически регистрируем и ту недвижимость, которой владеют члены ТСЖ.

- Новый кодекс дает нам в руки жилье как собственность. А собственность предполагает не только вложения и содержание, но и получение дохода. Как дом может помочь заработать на свое содержание?
- В понятие «общедолевая собственность» по новому кодексу входят и кровля, и стены, и чердак, и подвал, если там проходят коммуникции, и земельный участок под домом (если вы уже провели межевание). Таким образом, собственность, действительно, дает теперь возможность не только тратиться, но и получать средства на ее содержание. Пусть доход будет небольшой, но он позволит сократить расходы. Владельцы квартир могут использовать подвал и для сдачи в аренду, и в культурно-досуговых целях, и для организации диспетчерской службы, и еще как-то – по решению собрания. Чердак может быть переоборудован в мансарду, эти дополнительные метры тоже могут сдаваться в аренду. Реклама на фасадах здания – еще один источник дохода, который по новому кодексу получает объединение собственников жилья. Короче говоря, коммерческая часть дома может использоваться для того, чтобы уменьшать расходы на социальную.

- Итак, все упирается в главное – в создание ТСЖ?
- Конечно, тем собственникам жилья, которые объединятся в товарищества, будет гораздо проще существовать в условиях рынка. Без этого жильцы будут раз в год наблюдать, как тот, кто якобы оказывал услуги, вытирает со лба набрызганный из пульверизатора перед входом пот, рапортует об успешной работе и предлагает платить еще больше. А вот когда есть свой расчетный счет – есть и контроль над расходованием денег, потому что разнесены функции по управлению и по оказанию услуги. Каждую копейку вы платите после того, как увидите проделанную работу.
Но я хотел бы отметить главное: хотим мы этого или нет, с 1 марта 2005 года, со вступлением в силу нового Жилищного кодекса в каждом – я подчеркиваю: в каждом! – многоквартирном доме уже создано объединение собственников жилья. Товарищество нужно регистрировать как юрлицо, но ОБЪЕДИНЕНИЕ собственников жилья уже создано в КАЖДОМ многоквартирном доме. Высшим органом объединения является общее собрание. Раз в год мы обязаны собраться и решить: как жить дальше.

ЧТО РЕШАТ КАДРЫ

- В новых домах, где управляющей компанией является застройщик, у владельцев жилья возникают особые проблемы, так как фактически они – бесправны. Как-то можно предотвратить такие ситуации?
- Этот вопрос урегулирован в новом Жилищном кодексе. Раньше застройщик сам создавал ТСЖ, пока собственность еще у него и он не передал ее дольщикам, сам у себя принимал дом, пытался сохранить его в течение гарантийного срока, а потом «сбрасывал»: сами, мол, разбирайтесь и попробуйте доказать, что были скрытые дефекты. Теперь застройщик, завершая строительство объекта, должен собрать дольщиков, и они уже примут решение о том, как будет управляться дом. Но и для них лучший вариант – создание товарищества. Деньги будут аккумулироваться на расчетном счете дома и не уйдут на другой объект. И лучше всего пригласить профессионала – управляющего, который будет вести дела ТСЖ.

- Кем должен быть этот профессионал? Юристом? Экономистом? Специалистом по ЖКХ? Строителем?
- Вы перечислили почти все качества, кроме одного: он должен быть еще и психологом.

- Где ж найти такое сокровище? Их готовят в каких-то учебных заведениях?
- Их готовят в нескольких учебных заведениях города: это Колледж городского хозяйства, Институт недвижимости Академия экономики, управления и сервиса, ряд учебных заведений проводит регулярные семинары для таких специалистов. Думаю, что появятся и всевозможные курсы. А если не найти специалиста, который сочетает в себе все упомянутые качества, то нужно приглашать управляющую компанию, где есть профессионалы разного профиля. И компания такая должна действовать под контролем правления ТСЖ и председателя, у которого будет право подписи финансовых документов. Конечно, если председатель будет обладать всеми качествами, о которых мы говорили, считайте – дому повезло. Кадровая проблема существует, но, я думаю, по мере становления рынка количество таких учебных заведений будет увеличиваться.

- Значит, кадровый голод вы уже ощущаете? Кого особенно не хватает?
- Не хватает, в первую очередь, квалифицированных рабочих: сантехников, электриков, плотников... Кровельщики – это вообще беда, их уже почти никто не готовит. Жестких кровель у нас много, а работать на них некому. У Питера есть в этом плане определенное преимущество: мы можем черпать кадры из глубинки, к нам охотно поедут из других регионов. Но рынок обязательно подтолкнет решение кадровой проблемы.

Беседовала Ирина Тумакова

Публикуется с сокращениями. Полный текст интервью опубликован на сайте «Невастройка».