Льгота, да не та. Как могут повлиять на рынок недвижимости изменения в льготной ипотеке

Владимир Путин, выступая на прямой линии, высказался за продление семейной ипотеки после июля 2024 года. Вторую популярную программу — ипотеку с господдержкой — вероятно, ждут перемены. О планах по «охлаждению» рынка неоднократно говорили представители Минфина. На рынке почти никто не сомневается, что заявленные меры будут приняты, вопрос только в том — когда. На что хватит кредита при новом ожидаемом лимите в 6 млн рублей, «Фонтанка» спросила ведущих застройщиков Петербурга и Ленобласти.

Если кратко, то основная претензия главы ЦБ — покупка квартир по программам господдержки разгоняет инфляцию, растет ключевая ставка, а значит, и проценты по стандартной ипотеке, в том числе на вторичном рынке. Главная идея Минфина — поднять первый взнос до 30%, а сумму кредита снизить для столичных регионов, к которым относятся Петербург и Ленобласть, с 12 до 6 млн рублей.

Ипотечная доля

Между тем именно госпрограммы сегодня обеспечивают практически все продажи квартир в новостройках. Так, по словам директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, на ипотечные сделки в агломерации пришлось 87% от всего спроса. Из них 55% — программа «господдержки 2020», 35% — семейная ипотека, которая значительно увеличила свою долю по сравнению с 2022 годом после изменения условий, IT-ипотека — 6%, и лишь 3% куплено по программам со стандартными ставками.

В среднем по игрокам рынка ситуация схожая.

— В Группе «Эталон» доля ипотечных сделок составляет 71%, в ряде жилых проектов компании этот показатель достигает 98%, при этом практически каждый покупатель пользуется именно программами с господдержкой, — говорит Ирина Соловьева, коммерческий директор по региону Санкт-Петербург Группы «Эталон».

В проектах компании «Главстрой Санкт-Петербург» доля ипотечных сделок с января по ноябрь 2023 года составила 93%.

— Основной группой покупателей в комплексах «Северная долина» и «Юнтолово» являются семьи, — отметила Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой». — За прошедший год в структуре сделок нашей компании значительно увеличился объем реализованных квартир по программе «Семейной ипотеки» — до 43%, еще 49% сделок были заключены по «Господдержке», 5% — по IТ-ипотеке.

— Доля льготных ипотек сейчас составляет 90% от всех продаж, что соответствует средним данным по рынку, — комментирует Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге. — Самая востребованная — семейная ипотека, благодаря ей совершается 55–60% сделок. Следом по популярности идет «Господдержка-2020» со ставкой до 8%, на третьем месте — IТ-ипотека.

В «Строительном тресте» расклад следующий: общая доля ипотечных сделок — 90%, 46,5% из них — семейная ипотека, 38,4% — ипотека с господдержкой, и 13,3% — IT-ипотека.

— Стоит отметить, что доля сделок по программе для сотрудников организаций, работающих в сфере информационных технологий, постепенно увеличивается. IT-сектор хорошо представлен в Санкт-Петербурге, поэтому ипотечные программы для специалистов этой отрасли достаточно востребованы, — прокомментировал Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».

Еще выше доля IT-ипотеки оказалась у компании GloraX — 16%, наиболее востребованной стала семейная ипотека (31%), а 29% — на программы с господдержкой.

— В целом же доля ипотечных сделок в структуре продаж в 2023 году составила 67%, из которых 76% приходятся на льготную ипотеку, — сообщила Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX.

Рост доли IT-ипотеки до 13% подтвердил и Сергей Сафронов, коммерческий директор ГК ПСК, также увеличилась доля семейных программ — в 2023 году на нее приходится почти 60% от льготных займов.

— Доля обычной льготной ипотеки, которая доступна без каких-либо категорий, снизилась с почти 50% в прошлом году до 27%, — отметил он. — Остаток года может внести коррективы с распределением долей, но принципиально картина вряд ли изменится. Большая часть займов по программам с базовой (рыночной) ставкой также комбинируется со льготной. Это происходит в случаях, когда сумма займа превышает 12 млн руб., и в таком случае остаток от суммы займа рассчитывается по рыночной ставке.

— В наших проектах доля ипотечных сделок составляет 93%, семейная ипотека занимает первое место по популярности у покупателей, — продолжил Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест». — До первого повышения ключевой ставки в августе активно брали «комбо-ипотеку» — когда кредит больше 12 млн рублей (то есть превышает лимит), и его часть оформлялась по рыночной ставке, но субсидированной уже застройщиком. Получалось, что весь заём так или иначе был субсидированным. Особенно эта схема подходила для больших трехкомнатных квартир. Но с повышением ставки она стала слишком дорогой.

В последние несколько месяцев, по его словам, активно себя показывает траншевая ипотека, когда платежи до сдачи дома в эксплуатацию находятся на минимальном уровне, причем без удорожания самой квартиры.

— На данный момент у нас доля ипотечных сделок составляет порядка 90%, сюда входит и семейная ипотека, и IT, и господдержка, — подтвердил Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».

Если в 2022 году спрос обеспечили субсидированные застройщиками ставки, которые доходили до 0,01%, то после введения ограничительных мер покупатели стали выбирать стандартные ипотечные программы с господдержкой, отметила Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ. В компании сейчас доля траншевой ипотеки составляет 50–52% от общего числа сделок, семейная ипотека — 30–35%.

На все не хватит

Средний размер ипотечного кредита в Петербурге в 2023 году составил 5,7 млн рублей, а в пригороде — 5,3 млн рублей, говорит Ольга Трошева. В принципе, эта сумма вписывается в новый лимит в 6 млн, о котором говорят после ужесточения условий.

Но застройщики говорят, что этого все-таки мало, чтобы улучшать жилищные условия.

— По данным экспертов отрасли, основную долю на петербургском рынке нового жилья составляют квартиры сегмента «комфорт стандарт» и «комфорт плюс». Таким образом, при среднем чеке на новую квартиру не выше 10 миллионов рублей и наличия у покупателя средств на первый тридцатипроцентный взнос получаем, что средний кредит в 6 миллионов рублей — вполне актуальная сумма для заемщиков, которая им потребуется, — отмечает Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга». — В то же время изменение условий льготной ипотеки в первую очередь отразится на тех людях, которые собирались купить большие квартиры, возможно, с целью увеличить жилую площадь по причине наличия двух, трех и более детей.

Средняя стоимость квадратного метра в Петербурге, по данным ЦИАН, составляет 255,6 тыс. рублей, что на 8% больше, чем на начало этого года.

— В пределах 6 млн рублей возможно приобрести студию либо однокомнатную квартиру — такое решение вряд ли удовлетворит семейных клиентов, — считает Татьяна Халилова. — В Ленинградской области выбор вариантов может быть шире, однако важно понимать, что не все покупатели готовы рассматривать переезд в область, где можно приобрести квартиру большей площади в пределах указанного бюджета. На наш взгляд, важно подходить к определению максимальной суммы ипотечного кредита взвешенно, с учётом реальных цен на жилье в крупных городах. Очевидно, что цены на квартиры в новостройках в крупных городах выше, чем в малых, поэтому здесь требуется индивидуальный подход.

Например, в проектах GloraX cредняя сумма ипотечного кредита достигает 8,5 млн руб.

— Возьмем для примера наш основной контингент покупателей, приобретающих жилье по льготной семейной ипотеке, — рассказывает Ольга Тихомирова, начальник отдела продаж СК «Дальпитерстрой». — Если учесть, что цены на трехкомнатную квартиру начинаются от 10 млн рублей, а кредит ограничат 6 млн, то семья вынуждена будет «вынуть из кармана» сумму в 4 миллиона рублей. Для подавляющего большинства это неподъемные деньги. При этом мы сейчас оперируем ценами текущего года, а речь идет о следующем, когда цены на недвижимость могут еще подрасти. В общем, лимит в 6 млн рублей можно смело назвать неактуальным в силу несоответствия этой суммы реалиям сегодняшнего, а уж тем более завтрашнего дня.

— По текущим ценам в лимит 6 млн даже не каждая однокомнатная квартира укладывается, — отметил Денис Заседателев. — Рыночные же ставки сейчас превышают 15% годовых. Уверенно могу сказать, что любая ставка выше 12% является заградительной для покупателей.

По его словам, средний размер выдаваемого сегодня кредита по льготной ипотеке в ГК ЛСТ составляет 9,7 млн рублей. Увеличение первого взноса до 25–30% также повлияет на спрос и объемы кредитования, людям придется больше работать и копить, поскольку оформить кредит практически на полную стоимость жилья не получится.

— Средний размер кредита, который берут заемщики для покупки квартиры в РСТИ, составляет 9–10 млн рублей, — говорит Екатерина Немченко. — Обсуждаемое снижение выдаваемой суммы займа по льготной ипотеке до 6 млн рублей сделает невозможным приобретение квартиры для семьи из нескольких человек, и льготная ипотека в Петербурге и в Москве будет интересна только покупателям студий либо тем, у кого достаточно сбережений на большой первый взнос.

— Двухкомнатная квартира в «Новом Лесснере» сейчас стоит около 16 млн рублей, трехкомнатная — больше 20 млн. Для приобретения таких квартир клиенты обычно берут максимальную сумму ипотеки — на данный момент это 12 млн. При покупке однокомнатной квартиры (их стоимость примерно 10–11 млн) обычно оформляют ипотеку на 8 млн рублей, — обрисовал ситуацию Николай Гражданкин. — Если сумму кредита ограничат 6 млн, то для Петербурга это будет критически мало. Максимум хватит на квартиры за КАД. Людям в таком случае придется использовать комбинированные программы наподобие тех, что были раньше, где, грубо говоря, 6 млн берется под 8% годовых, а остальная часть суммы — под 16%. Вряд ли это будет пользоваться большим спросом.

Для рынка Ленинградской области 6 млн рублей — средняя стоимость квартиры в комфорт-классе, рассказала Мария Орлова.

— Сейчас, чтобы ее приобрести с минимальным первоначальным взносом, необходимо накопить 1,2 млн руб. Следовательно, если он вырастет до 30% — то необходимо будет внести 1,8 млн, — продолжила она. — Но это только средняя стоимость первичного жилья по рынку. Трехкомнатную квартиру, например, в среднем можно приобрести за 8,5 млн руб. Получается, сейчас в качестве первоначального взноса на нее необходимо иметь более 1,7 млн руб., а при 30%-ном первоначальном взносе потребуется 2,55 млн руб.

Мария Орлова добавила, что сейчас с минимальным первоначальным взносом 20% приходят за покупкой жилья примерно 75% клиентов. Если минимальный первоначальный взнос повысят до 30%, то, по прогнозам аналитиков, продажи жилья в России могут сократиться на 20–25%.

— Мы полагаем, если в 2024 году будет снижение, как прогнозируют аналитики, то, вероятнее всего, оно будет непродолжительным, — прогнозирует она. — Квартирный вопрос — один из самых важных в жизни любого человека, и есть клиенты, которые готовы идти на сделку при выгодных ипотечных условиях. Часть покупателей могут рассмотреть более бюджетные варианты, а другая часть будет искать недостающие средства в своих активах, например решит продать автомобиль.

— Минимальный первоначальный взнос в 30% и максимальная сумма в 6 млн руб. выбор сохраняют, но он становится значительно уже — по большей части среди студий, однокомнатных квартир и относительно небольшого пула малогабаритных двухкомнатных, — отмечает Сергей Сафронов. — Если оценивать по самым дешевым предложениям на первичном рынке, то 30% — это около 1,5 млн рублей. По нашей практике средний размер займа в комфорт-классе — 8 млн, в бизнес-классе — 20 млн, в премиальной недвижимости — 30 млн рублей. В последних двух комбинированная ипотека, льготная плюс рыночная, занимает долю в 90%, ввиду того, что суммы займа очень часто больше 12 млн руб.

— В «Главстрой Санкт-Петербург» средний размер ипотечного кредита составляет около 7 млн рублей. Разумеется, при максимальной сумме кредита в 6 млн рублей и рыночных ценах на новостройки квартиры станут доступны далеко не всем, — уверена Ольга Кузнецова. — Второй важный момент — увеличение первоначального взноса с 20% до 30%. Для примера возьмем двухкомнатную квартиру в экорайоне «Юнтолово» стоимостью 8 млн рублей. Сегодня клиенту достаточно иметь 1,6 млн рублей для первоначального взноса, а при ужесточении условий выдачи льготной ипотеки он вырастет до 2,4 млн рублей. Это очень существенно.

Она добавила, что, согласно внутренним исследованиям, более 70% покупателей в сегменте масс-маркет приобретают сегодня квартиры с минимальным первоначальным взносом. Таким образом, при корректировке льготных программ порядка трети потенциальных покупателей не смогут приобрести его в ипотеку.

— Согласно нашей статистике, до 75% заемщиков обладают первоначальным взносом до 30%, — комментирует Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — Из этого количества около 15% заемщиков имеют совсем минимальный первоначальный взнос и не подпадают под действие льготных ипотечных программ. Для них ситуация не изменится. Оставшиеся заемщики в этой группе до сентября распределялись примерно пополам. Часть вносила первый взнос в размере 15% от стоимости квартиры, вторая половина — от 20% до 30%. Но после сентябрьских изменений все заемщики в этой группе стали вносить при заключение сделки от 20% до 30% от стоимости квартиры. Можно предположить, что в случае нового повышения первоначального взноса люди адаптируются и будут вносить больше средств, чтобы сохранить низкую ставку по кредиту.

— Снижение максимальной суммы кредита в Санкт-Петербурге и Ленобласти приведет к тому, что покупатели будут вынуждены приобретать не двух- и трехкомнатные квартиры комфортной площади, а малогабаритные студии и однокомнатные квартиры, — соглашается Сергей Степанов. — И это — основная цель спекулятивных манипуляций, разгоняющих стоимость квадратного метра, с чем потом и борется регулятор. Что, в свою очередь, ещё больше подстегивает строительство малогабаритных квартир, которыми и так изобилует рынок.

Адресно или масштабно

Екатерина Немченко считает, что одним из негативных последствий для рынка является нездоровый ажиотажный спрос, связанный с желанием успеть вскочить в «последний вагон». Затем произойдет сокращение спроса, адаптация к новым условиям, разработка банками новых схем и программ, следующий виток.

Алексей Белоусов согласился, что из-за ожиданий покупателей, что условия по льготной ипотеке дальше будут меняться только в худшую сторону, всплеск продаж, безусловно, еще наступит, но совсем скоро можно прогнозировать снижение спроса на такие кредиты — примерно на 3–5%.

При этом застройщики не исключают, что корректировка льготных программ нужна. Но представления о том, какими они должны быть, у всех разные.

— Рынку нужны стабильность в условиях работы, понятные программы ипотеки, которыми сможет воспользоваться широкая аудитория, — уверена Екатерина Немченко. — Востребованной станет программа с небольшим первым взносом и комфортным ежемесячным платежом. При несложной процедуре получения кредита и процессе согласований такая программа обеспечивала бы рынок стабильным спросом.

— Я бы предложила схему, при которой семья с тремя и более детьми могла бы получить льготную ипотеку по ставке не выше 6 % и первым взносом не более 20%, — говорит Ольга Тихомирова. — Плюс государство должно оказывать помощь таким семьям на протяжении всего срока выплаты кредита. Аналогичная схема должна быть и для семей, в которых есть дети-инвалиды. Ну и, разумеется, необходима льготная программа ипотеки для участников СВО. В идеале всем этим категориям нужно выдавать беспроцентные кредиты, но это уже из разряда мечтаний.

— Может быть, разумнее было бы оставить текущие условия семейной ипотеки, но выдавать кредит по этой программе только для приобретения двухкомнатных и более квартир площадью от 45 кв. метров, — соглашается Сергей Степанов.

Мария Орлова считает, что, вероятнее всего, в 2024 году госипотеку ждут сегментирование и адресность — о таком будущем уже не раз высказывался регулятор.

— Действенным для рынка может стать появление льготных программ для учителей и врачей по примеру семейной ипотеки, — отметила она. — Необходимы отдельные программы для мобилизованных граждан и их семей и специальные ипотечные ставки по сделкам с договорами купли-продажи. Кроме того, представляется целесообразным рассмотреть вопрос снижения жесткой зависимости ипотечных ставок от ключевой ставки ЦБ. Небольшая «инерция» сроком на два-три месяца, во время которой ипотечные ставки не будут изменяться следом за ключевой, помогла бы создать условия для нормальной работы рынка в периоды неопределенности и избавила бы регулятора от срочных мер, предполагающих бюджетные вливания в конкурентный рынок.

Также банки и девелоперы будут поддерживать ипотечных заемщиков совместными коллаборациями. Вероятнее всего, в 2024 год перейдут эскроу-дисконты, программы трейд-ин с проживанием, а также субсидирование аренды жилья на период строительства, добавила Орлова.

— Государству стоит выделить приоритетные категории граждан, которые в любых обстоятельствах должны иметь возможность оформить ипотечный кредит на более выгодных условиях, — соглашается Татьяна Халилова. — Например, это могут быть семьи с детьми. При этом важно, чтобы размер ежемесячного платежа для них оставался комфортным, так как именно этот показатель является определяющим для клиентов при принятии решения об оформлении ипотеки.

По ее словам, желательно, чтобы программа льготной ипотеки носила адресный характер и ей пользовались только те покупатели, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий. В противном случае низкие ставки могут привести к очередному всплеску активности частных инвесторов и «разогреть» рынок новостроек, как это было в 2020–2021 гг.

Сергей Сафронов подчеркнул, что все упирается в ключевую ставку: чем она выше, тем больше размер компенсации из бюджета по льготным ипотечным кредитам.

— Лимиты, во-первых, уже ушли в перерасход. Во-вторых, они и так ограничены. Ситуация подошла к такой стадии, когда требуется одно из двух: или сворачивание (постепенное) льготной ипотеки в ее массовом виде и переформатирование в программу поддержки отдельных социальных категорий (семьи, врачи, учителя и т.д.). Или принципиально иная система финансирования таких кредитов, на которую значение ключевой ставки влияния не оказывает, — обрисовал он ситуацию.

Третий гипотетический вариант, по его мнению, — сохранение льготной ипотеки, но ограничение числа выдачи таких кредитов в год. В таком случае на ипотеку будут очереди, но для части покупателей условия останутся прежними.

— Тут нет однозначно хорошего решения, — отметил Сергей Сафронов. — Но пока все идет по первому сценарию.

— С появлением льготной программы ипотечного кредитования в 2020 году средние ставки снизились на 2,5 процентных пункта — с 9% в начале года до 6,5%, — вспоминает Ольга Кузнецова. — Тогда никто на рынке не мог предсказать, что снижение ставки окажет настолько мощное влияние на рынок. Но, как мы видим, льготные программы дали широкому кругу покупателей возможность приобрести первое жилье, расширить жилую площадь, приобрести дополнительные комнаты и квадратные метры, тем самым улучшить свои жилищные условия и жить более комфортно. По итогам трех лет действия программы можно с уверенностью сказать, что ипотека с господдержкой является важнейшим инструментом покупки в массовом сегменте.

Ольга Кузнецова добавила, что необходимо проводить комплексную политику, направленную на поддержание доступных условий ипотечного кредитования для покупателей и позволяющую взять кредит с комфортным ежемесячным платежом.

— Ипотечные программы с господдержкой уже показали себя эффективным инструментом поддержки покупательского спроса, — соглашается Ирина Соловьева. — Сохранить активность в сегменте нового жилого строительства позволят продление действующих ипотечных программ с господдержкой для новостроек на срок от 3 и более лет, а также финансовый инжиниринг — разработка вариативных адресных ипотечных программ, привязанных к уровню доходов населения в каждом конкретном регионе. Нужно продолжать взаимодействие девелоперов и банков по разработке гибридных финансовых инструментов, повышающих доступность жилья, таких, как рассрочка с переходом на ипотеку, ипотека траншами.

— На сегодняшний день вполне оптимальным вариантом для Петербурга и Ленинградской области стал бы вариант сохранения нынешних условий льготного кредитования. Это позволило бы рынку избежать дополнительных потрясений, поскольку правила кредитования и так меняются слишком часто, — подытожил Алексей Белоусов