«Все простое уже разобрали — осталось только сложное». Кто и как реконструирует исторические объекты в центре Петербурга

Доля проектов реконструкции в новом предложении недвижимости в центре Петербурга растет — ведь пятно под создание нового объекта здесь найти все сложнее. В основном обновленные исторические здания приспосабливают под бизнес-центры, гостиницы и апартаменты, иногда жилье и общественные пространства. Это настолько трудоемкий и деликатный процесс по сравнению со строительством «с нуля», что зайти в подобные проекты решаются немногие.

О том, как идет реконструкция и приспособление под новое использование зданий в центре, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

Сейчас остается все меньше пятен под строительство в центре города, поэтому историческая застройка, которую возможно реконструировать под современные цели, безусловно, привлекает застройщиков и инвесторов — несмотря на долгий срок реализации и менее прогнозируемую ликвидность, говорит Елена Федорова, управляющий партнер ГК «Глобал ЭМ». По ее словам, если ранжировать виды перепрофилирования, то чаще всего доходные дома, особняки и дворцы переделывают в гостиницы, жилье, деловые, торговые, развлекательные, медицинские центры. А промышленные объекты по линии «серого пояса» — в лофт-проекты с выставочной или жилой функцией (хотя их популярность в Санкт-Петербурге пока ниже в сравнении с Москвой).

— Однако каждый такой проект, безусловно, уникален и зависит от цели и задачи девелопера, — говорит эксперт. — В нашем портфеле заказов были как большие, в несколько десятков тысяч метров, так и совсем маленькие, в пару сотен квадратов, жемчужины, которые преображали в рестораны или творческие студии.

— У нас реконструкция объектов культурного наследия нередко выступает частью проектов нового строительства, — говорит Павел Быков, заместитель директора по строительству и проектированию Группы RBI. — Например, несколько лет назад мы реконструировали газгольдер на Заозерной улице с приспособлением его под паркинг. Новый яркий пример — это реконструкция Левашовского хлебозавода 1933 года постройки, который мы приспособили под культурно-деловое пространство. В нем сегодня находится наша штаб-квартира и культурный центр. По всем признакам это был отдельный проект, но участок мы купили в том числе и для строительства рядом клубного дома Futurist, так что, можно сказать, реконструкция хлебозавода стала возможна благодаря строительству нового жилья.

Как уточнил Александр Кравцов, управляющий директор FizikaDevelopment, все очень зависит от специфики девелопера. Из успешных приспособлений исторических зданий под офисы эксперт отметил проекты компании «Сенатор», из жилых проектов — «Три грации» компании «Еврострой», а также опыт компании Inreit по созданию небольших сервисных апартаментов в центре.

— Конечно, выбор здания зависит от его расположения и технических характеристик, — продолжил Кравцов. — В городе множество домов в плачевном состоянии, которые признаны памятниками и как объекты постройки до 1917 года не подлежат демонтажу. Они практически нерентабельны, но у нас почти невозможно признать подобное строение необратимо аварийным. Наиболее интересно девелоперам создание сервисных апартаментов в центре — и тут при выборе объекта важно большое количество окон, чтобы сделать соответствующую нарезку номеров. При больших площадях, где мелкую нарезку не сделать, может получиться элитный объект.

— Поиск и редевелопмент зданий в центре под сервисные апартаменты — наше основное направление работы, — говорит Кирилл Кудинов, основатель и владелец инвестиционно-строительной компании Inreit. — В случае с каждым объектом мы определяем, насколько он подходит под эти цели. В нашем чек-листе более 30 критериев. В технической части требуется правильная планировка с минимальным количеством мест общего пользования и большим числом окон для нарезки номеров. Не менее важна юридическая чистота объекта. Мы проводим тщательную проверку каждого здания перед покупкой, чтобы исключить возможные риски. Наконец, третий раздел касается привлекательности объекта для управляющей компании. Прежде всего, место должно быть интересно и популярно среди туристов. В историческом центре повышенный спрос на апартаменты. Загрузка отелей нашей сети в сезон достигает 95%. Второй безусловный плюс такой недвижимости — ее капитализация. После редевелопмента и ввода в эксплуатацию апартаменты в наших объектах прибавляют в стоимости 20–25% годовых. А отдельные апарт-отели — и до 40%.

Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании CitySolutions, назвал наиболее перспективными комплексные проекты освоения, когда инвестор заходит на большие территории и создает там инфраструктуру.

— Сегодня работы по редевелопменту «серого пояса» в значительной мере прошли, и количество объектов, пригодных под комплексные решения, сокращается, — пояснил эксперт. — А это значит — повышается значимость индивидуальных решений в центре. Эта сложная кропотливая работа требует бережного отношения к окружающей застройке, но позволяет осваивать совершенно уникальные локации. Яркие примеры: дом на проспекте Динамо, 2А — деликатный проект, потребовавший много внимания и филигранной работы, или, например, встроенный в сложнейшую окружающую среду ЖК «Приоритет» на Воскресенской набережной.

Павел Быков выделил основные сложности работ в центре: архитектурное приспособление, стоимость работ и взаимодействие с общественным мнением.

— Охранный статус и охранные обязательства проекта очень сильно влияют на варианты его приспособления и на стоимость и продолжительность работ. Снести и построить, и правда, нередко дешевле, — пояснил он. — Зачастую такие здания изначально имели совершенно другую, обычно промышленную функцию, так что их приспособление под современное использование может вызывать у девелопера трудности. Наш Левашовский хлебозавод — производственное здание своеобразной формы, переделать его под культурно-деловое пространство было сложно. Другим важным нюансом является с работа градозащитниками и общественниками — мотивы их не всегда понятны, и часто они поднимают шум, не веря даже в самые прозрачные и конструктивные проекты девелопера. Но если с ними последовательно взаимодействовать и идти на диалог, их отношение может измениться.

Александр Кравцов согласился с несколькими основными моментами: сложности и сроки согласования проекта, общественные организации и ограничения, с которыми сталкивается девелопер при переходе в новую функцию. Например, это и современные требования по инсоляции, которым большинство зданий в центре изначально не соответствует, и сложная организация современных планировочных решений с кухнями-гостиными или дополнительными кладовками. Еще один нюанс — отсутствие парковки, озеленения и детских площадок в реконструированных домах в центре.

— Даже если здание приобретается под редевелопмент в технически удовлетворительном и даже хорошем состоянии и его не так дорого привести в порядок, то зачастую встает проблема окружающей застройки, — продолжил эксперт. — Вроде все просчитано, а когда начинаешь проект, соседние здания ведут себя непредсказуемо. И тут требуются компенсации, где-то более серьезные усиления фундаментов, пересадка на сваи — в большинстве случаев это не спрогнозировать.

Положительной особенностью редевелопмента номер один Кирилл Кудинов назвал возможность приобретать объекты в интересных и удачных для инвестиций местах. Это редко характерно для строительства новых зданий.

— Второй плюс редевелопмента — это сроки работ, — продолжил он. — Поскольку мы не меняем конструктив здания, не убираем несущих стен, цикл производства объекта в нашем случае укладывается в плюс-минус год. Это в два-три раза быстрее, чем строить с нуля. Из привычных минусов отмечу нежелание собственников озвучивать технические недостатки объектов до проведения сделки. Большинство интересующих нас зданий — действующие отели либо бизнес-центры, то есть эксплуатируются на момент нашего осмотра. Зачастую под этим предлогом нам не дают проверить объект досконально и выявить скрытые дефекты, что чревато дополнительными тратами на ремонт — к примеру, на починку протекающей кровли. Но это наши риски, на инвесторов они не перекладываются. Мы продаем апартаменты по фиксированной цене еще до начала строительных работ. Существенно осложняет процесс и КГИОП, отчего пока мы по возможности не беремся за охраняемые объекты.

Как уточнила Елена Федорова, создание условий для современного использования таких объектов подразумевает не только смену функционального назначения, но и повышение уровня комфорта. Навязывание зданию чуждой функции потребует изменения объемно-планировочных решений в сторону увеличения полезных площадей и замены физически устаревших несущих конструкций. К тому же исторические объекты дороже при реставрации из-за применения специализированных материалов и составов для строительно-монтажных работ.

— А еще придется практически полностью обновлять инженерную начинку из-за изменившихся нагрузок и строительных норм, — говорит она. — Но главное — реконструируемые здания должны служить в XXI веке, когда требования к уровню комфорта повышаются с каждым годом. И наконец, немалым вызовом становятся устаревшие сети, в том числе транспортные. Центр перенасыщен изношенными инженерными коммуникациями, беден на возможность для дублирующих транспортных магистралей, нормативных парковочных мест, а существующие мощности не соответствуют потребностям нового функционала объектов.

Василий Тимофеев также выделил несколько пластов сложностей работы с объектами в центре: первый — градостроительный, связанный с поиском решений, которые не будут диссонировать с городской средой. Цель — добиться такой гармонии, чтобы жители, проходя мимо, не смогли отличить, новый ли это дом или он тут всегда был.

— Второй пласт — технический, — продолжил эксперт. — Работа в центре — это сложная геотехника, контроль осадок, внимание к соседям, стесненные условия городской среды и стройплощадки, отсутствие мест для хранения. Построить дом рядом с другими, сохранив их качество, — это сложная достойная задача, учитывая, что все они разные. Мы так провели капремонт в здании 1864 года на Обводном канале, 118Б, литера А, справа от «Варшавского экспресса»: из довольно плачевного состояния восстановили его и сделали «конфетку» — оно выглядит так, каким было раньше. И третий момент — социальный: контакт с соседями, окружающей средой, решение проблем с инфраструктурой, школами и садиками и т.д.

Проекты в центре, безусловно, должны окупаться — мало кто может позволить себе благотворительность, подчеркивает Павел Быков. Но чтобы они были рентабельны, компания должна «специализироваться» на них, иметь соответствующий опыт и компетенции. Они есть далеко не у всех. Ремонт и реконструкция — зачастую сложный и дорогостоящий процесс. С другой стороны, среди клиентов немало желающих жить в историческом здании, они считают это преимуществом и готовы платить премию за такую недвижимость. Многим хочется жить в старом доме с толстыми стенами и широкими подоконниками. Знаковый исторический объект может повысить ценность жилья в глазах покупателя и в том случае, если он находится по соседству.

— В нашем доме на излучине Невы «Четыре горизонта» во дворе стоит сохраненная водонапорная башня Невской бумагопрядильной мануфактуры, объект охраны, — рассказал он. — Такой исторический объект делает девелоперский продукт более ценным, эксклюзивным. «Обратная сторона» реконструкции — сложности с обеспечением достаточного количества парковочных мест и озеленения в исторической среде.

— На начальном этапе работы со зданием будущего апарт-отеля мы открываем продажи апартаментов и собираем пул инвесторов для выкупа здания. Те, кто приобретают студии, впоследствии получают стабильный пассивный доход от их сдачи в аренду нашей управляющей компанией, — пояснил Кирилл Кудинов. — Доходность в туристический сезон достигает 23–25% годовых от вложенных средств, вне сезона — 4–5%. В среднем получается около 10–11% годовых. В прошлом году усредненная доходность апартаментов в наших объектах составила 10,6%. Рост цены недвижимости — 15–35%. Иными словами, изначально инвестор получает доход в виде разницы в стоимости квадратных метров, когда из старого и неликвидного объект превращается в 3–4-звездочный апарт-отель. Далее собственник апартамента получает доход за счет его эксплуатации.

— Офисы повышенной комфортности в исторических зданиях не стали рентабельной историей, — добавил Александр Кравцов. — Сейчас бизнес-центру вообще сложно найти якорного арендатора на всю площадь. Так что большинство участников рынка — независимо от того, кто чем занимается, — понимают: сейчас наиболее рентабельна либо маленькая нарезка сервисных апартов, либо элитные квартиры с историей или предметами охраны — сохранные камины, лепнина, старые отреставрированные окна.

— Если сравнивать затраты по приспособлению зданий, то дешевле всего обойдутся гостиницы, — говорит Елена Федорова, — на второе место можно поставить жилье, затем идут офисные центры. Дороже всего — торговля. В целом затраты на реконструкцию исторических зданий на 15–30% выше, чем на новое строительство, до 20% дороже может быть дальнейшая эксплуатация. Зато арендная ставка тоже выше — примерно на 30%. Она возрастает за счет расположения в центре города, исторической ценности объекта и, конечно, при грамотном позиционировании.

Эксперт добавила, что с объектами культурного слоя работать всегда сложнее и дольше — в первую очередь из-за большого количества ограничений и согласований. Порой бюрократия растягивается на много месяцев, что увеличивает стоимость уже на стадии проектирования.

— Начиная работать с историческими зданиями, мы сразу понимаем, что продукт, который мы предложим жильцу или арендатору, претендует на определенный уровень за счет места, истории, интересных планировок, — говорит Василий Тимофеев. — Тут надо всегда стремиться к компромиссу между ценой, функцией, потребностями клиентов, чтобы отреставрированное здание потом не простаивало лет десять — а такие кейсы в городе есть. Историческое здание дает уникальный опыт локации, который не получить в другом месте, и это вполне может себя окупать. Потребности клиентов за достаточно длительный срок реализации такого проекта могут измениться, так что надо быть готовыми поменять концепцию.

Здания, которые никому не нужны и которые нерентабельно восстанавливать даже под высокодоходные истории, целесообразно аккуратно демонтировать и воссоздать в первозданном виде. Как подчеркнул Александр Кравцов, такой опыт есть у московских коллег. Идея с хотя бы внешним восстановлением была бы наибольшим драйвером для девелоперов, так как внутри можно делать более современные планировки и сэкономить на стоимости строительства, которое все равно дешевле реконструкции.

— Множество зданий в центре пребывает в удручающем состоянии, это вызывает боль и непонимание, — продолжил Кирилл Кудинов. — Действительно, для таких объектов разрабатывались спецпрограммы, вроде аренды за рубль. Но бюрократические сложности с учетом всех требований КГИОП делают даже такие предложения малоинтересными. Странно смотреть на бездействие чиновников, когда здание под охраной рассыпается на глазах. Разумеется, его проще не отдавать никому, нежели предложить адекватную программу реконструкции. Почти любое сооружение можно привести в адекватное состояние и использовать на благо города. Каждому из объектов при наличии желания и компетенции можно дать вторую жизнь — это лишь вопрос цены. Однако к зданиям на балансе города не подступиться из-за количества бюрократических барьеров. Поэтому чаще такие объекты покупаются на открытом рынке у частников, с минимальным участием КГИОПа в процессе редевелопмента.

— Не все зависит от чиновников, в частности от КГИОП, — говорит Павел Быков. — Мне как жителю города все же не очень нравится идея снести и заново все построить — все-таки у города есть история. Безусловно, есть много рядовой исторической застройки, где возможностей по реконструкции и приспособлению больше, чем в случае с объектами культурного наследия. Но вопрос в том, что у подавляющего большинства зданий есть собственники, их может быть много. Заручиться согласием каждого из них для расселения и реконструкции — это проблема.

Для бизнеса очень важно понимание правил игры, ведь центр — очень сложная среда со множеством нюансов, из-за чего много достаточно опытных и финансово состоятельных застройщиков далеко не сразу обращают внимание на этот сегмент, добавил Василий Тимофеев.

— Заход в объект в центре требует большого внимания — и то, что государство специально создало градостроительную комиссию, можно счесть появлением качественного механизма. Это уникальная межведомственная площадка, где объединены в одном диалоге большинство участников этого процесса. Они совместно с органами власти разбирают строительство жилья, гостиниц и апартов. Усиление роли и важности градкомиссии — это большой потенциал для города, это послужит драйвером, который поможет поднимать сложные объекты. Ведь все простое уже разобрали — осталось только трудное.

По словам Павла Быкова, безусловно, туризм может быть драйвером роста интереса к объектам в центре.

— Безусловно, реконструированные исторические объекты имеют потенциал как «точки притяжения» горожан и гостей города, как коммерческая недвижимость, в том числе и в текущих экономических условиях, — уточнил он. — Но при этом проекты реконструкции все равно остаются объектами повышенного риска для девелопера, их сложнее просчитать. И за них берутся с большой осторожностью. Скорее всего, застройщики в текущих обстоятельствах будут очень внимательны к подсчетам или могут развернуться от реконструкции в сторону капремонта.

— Весной мы приобрели объект на Галерной под сервисные и элитные апартаменты — именно в этих двух сегментах реконструкции и редевелопмента мы видим сейчас наибольшую ценность, — подытожил Александр Кравцов. — Туристическая отрасль показывает хорошую динамику, а по элитным апартаментам, несмотря на небольшой спад, есть сделки и неплохой средний чек. Это, в принципе, делает такие проекты рентабельными.

— С ростом внутреннего туризма увеличился и спрос на наши объекты. Отели загружены на 95% в сезон и 80–85% в другое время, — подчеркнул Кирилл Кудинов. — При этом апартаменты как вид инвестиционной недвижимости показали эффективность и в отсутствие туристов. В пандемию весь наш номерной фонд сдавался на долгий срок. И инвесторы все равно получали доход. На мой взгляд, в текущей ситуации это наиболее перспективное направление в центре.

По словам Василия Тимофеева, город подошел к точке, когда может подниматься вопрос о комплексном развитии целых зон — особенно пешеходных, так как успешный опыт их создания у нас есть, как и зоны с таким потенциалом, которые можно преобразовать.

— Например, район со 2-й по 8-ю Советские улицы, которые не являются транзитными, и улицы вокруг ГАСУ, — пояснил он. — Это к тому же места со множеством жилых домов, которые требуют вмешательства. Можно рассмотреть эти зоны частично как пешеходные в рамках комплексной программы, а создание там комфортных уютных микрорайонов могло бы сильно подвинуть вперед привлекательность для инвесторов — как по комплексному строительству и реконструкции, так и специализирующихся на расселении коммуналок и реновации фонда.

По словам Василия Тимофеева, мы пришли к ситуации, когда шаблонные решения для объектов в центре закончились. Они каждый раз уникальны и не повторяют одно другое — разные соседние здания, разный уровень социальной напряженности и так далее. И каждый раз находить решение и баланс противоречивых мнений разных сторон будет довольно сложно.

— Те исторические здания в центре, которые не обладают статусом объекта культурного наследия, имеют гораздо меньше ограничений по реконструкции, и эти ограничения не такие жесткие, а следовательно — есть больше возможностей для редевелопмента, — говорит Павел Быков, — и если за них взяться с какими-то минимальными разумными охранными обязательствами, то получится не просто содержать их, но и создавать места приложения труда, досуга, район будет развиваться. При этом в каждом случае надо искать компромисс и учесть интересы людей.

— Девелоперов, готовых вложиться в реконструкцию исторического центра, не так много, — добавил Александр Кравцов, — и это не те, кто превращает коммуналку в квартиру, а те, кто готов покупать и обновлять исторические здания. Считаю, должна быть точечная работа власти с ними. Да, интересы всех учесть невозможно, но если закон станет более гибким, то будет проще.

— Наша компания может и желает приносить пользу городу, — рассказал Кирилл Кудинов. — Мы в состоянии поддерживать исторические здания в надлежащем виде и тем самым продлевать им жизнь. Но нам не дают такой возможности, когда дело касается охраняемых объектов. Период реновации за счет взаимодействия с официальными структурами может затянуться на годы, и ни один здравомыслящий девелопер в это не ввяжется. В этом отношении хотелось бы видеть встречные шаги от администрации, чтобы через несколько лет здания под охраной не рассыпались от бездействия. Так давайте же сделаем гуманные условия для работы с такими объектами!