Камин, кинотеатр и терраса: как фишки и эксклюзивные опции размывают границы классов жилья

В последние годы границы между классами жилья размываются — то, что вчера можно было встретить только в объектах премиум-класса, переходит в раздел обыденного даже для домов комфорт или бизнес-класса. Редкие некогда элементы становятся составляющими базового обычного комфорта — вроде консьержа, колясочных и даже европланировок. При этом премиальность жилья по-прежнему стараются поддерживать эксклюзивными опциями, которые бы отделяли его уровень от создания базового комфорта.

В качестве примера размывания классов и свойственных им эксклюзивных элементов Егор Федоров, коммерческий директор GloraX, привел дизайнерские лобби, различные подсобные общественные помещения — колясочные или туалетные комнаты на первых этажах, стойки ресепшен с консьержем, келлеры.

— Что-то из опций остается востребованным, от чего-то в процессе эксплуатации приходится отказываться, — говорит он, — например, одно время в ЖК были популярны лапомойки для собак в подъездах. На практике оказалось, что они не могут полностью решить проблему владельцев собак, зачастую эти помещения не используются.

— «Мастхэвом» стали европланировки — квартиры с объединенной кухней-гостиной, мастер-спальнями, с дополнительными опциями — гардеробные, кладовые, террасы, — добавил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Если говорить про благоустройство, то стандартом уже стали дворы без машин, внутренняя территория с продуманным зонированием и ландшафтным дизайном, насыщенная внутренняя инфраструктура. Отпадают и становятся ненужными какие-то излишества, например в каждом дворе по фонтану, на каждую квартиру по одному машино-месту на наземной парковке — при таком решении внутренняя территория может превратиться в полигон для автомобилей, а места для общения, досуга и отдыха жителей не останется.

— Для начала нужно определиться, что такое необычные опции, — говорит архитектор Сергей Тирских, заместитель директора по проектированию СК «Дальпитерстрой». — Ведь для элитного жилья они могут быть самыми что ни на есть обычными, а для массмаркета — нет. То есть в зависимости от вида жилья отличается и набор опций.

— Если говорить про «фишки» в массмаркете, я бы сказал, что сейчас востребовано жилье, полностью готовое для проживания, — добавил Тирских. — Эта опция должна присутствовать хотя бы для того, чтобы застройщик находился в тренде и был конкурентоспособным на рынке нового строительства. Что касается встроенной мебели, то эта опция у нас пока встречается достаточно редко и больше характерна для апартаментов. Если брать зарубежный опыт, то без отделки там никто практически не строит. Более того, встроенная мебель и техника там тоже, скорее, правило, чем исключение. Взять, к примеру, соседнюю Финляндию. 90 % домов там — панельные. Это недорого, быстро и качественно, и, более того, такое жилье полностью готово для проживания. Отделка обязательна, но кроме нее, как правило, есть встроенная мебель и техника.

Также, по словам эксперта, еще лет 10–15 назад в массмаркете опция «квартира с отделкой» была скорее редкостью. А сегодня это уже повседневная обыденность, требование времени, когда около 75–80 % квартир в массмаркете сдаются с отделкой. Около 90 % покупателей берут квартиры в ипотеку, поэтому они заинтересованы сразу переехать в новое жилье.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстроя Санкт-Петербург», разделил все дополнительные «фишки», предлагаемые девелоперами, условно на две категории. Первая — эмоциональные, это террасы с выходом во двор или на крышу, квартиры с панорамными окнами, спальня с отдельным санузлом или ванная комната с окнами. Вторая — функциональные, к ним относятся ниши для кухонных гарнитуров / шкафы-купе, гардеробные и кладовые.

— При этом функциональные опции не ограничены исключительно границами квартиры, — говорит он. — К примеру, для хранения сезонных вещей застройщики сегодня предусматривают общедомовые помещения — кладовые и подсобные помещения в цокольном этаже или паркинге, также популярностью пользуются колясочные и места для хранения велосипедов.

Закономерно, что максимальное разнообразие редких решений встречается в высокобюджетных сегментах, ориентированных на искушенного покупателя. По словам Егора Федорова, девелоперы премиального жилья уделяют все больше внимания тщательной проработке продукта, стремясь привлечь клиентов различными нишевыми решениями в планировках, инфраструктуре и концепции благоустройства. Среди опций на рынке новостроек Санкт-Петербурга эксперт перечислил открытый бассейн с подогревом, барбекю-зону, теннисный корт, валет-паркинг, сигарный клуб, причал для яхт, винотеку, индивидуальные лифты, подогреваемые тротуары, голосовое управление лифтами, комнаты для водителей, библиотека. Практика показывает, что покупатели недвижимости в проектах премиум-класса демонстрируют спрос на особую среду проживания, ценится эксклюзивность, камерность, приватность.

— В соответствии с этими трендами в нашем премиальном проекте GloraX Premium Василеостровский мы предусмотрели несколько эксклюзивных опций, — добавил Федоров. — В первом корпусе расположится полноценный фитнес-клуб премиального уровня площадью 3 тыс. кв. м. Также мы предусмотрели кинотеатр с камерным залом на 15–20 мест. Отметим, что в проекте GloraX Premium Белорусская, который реализуется в Москве, также есть фитнес-зал для резидентов комплекса. Если говорить о квартирах с нестандартными опциями, то здесь особенно популярны лоты с выводами под настоящие дровяные камины, которые мы готовы предложить в пентхаусах в GloraX Premium Василеостровский. Еще один «мостик» из бизнеса в премиум — эксплуатируемая кровля. Опять же исполнение в разных классах отличается. В нашем проекте GloraX Premium Василеостровский запроектирована эксплуатируемая кровля с элементами озеленения и дизайнерской мебелью.

В премиальном сегменте МОПы — это уже стильное лобби с потолками до 5 метров и авторским дизайном, где есть ресепшен, коворкинг, комната для индивидуальных занятий спортом, детский клуб, комната для личных водителей, пространство для деловых переговоров, кинозал, уточнил Ян Фельдман. Кроме камина, бара и библиотеки появляются такие уникальные элементы, как настенные водопады и флорариумы.

— Некоторые из этих опций девелоперы реализуют и в проектах комфорт-класса. Это коворкинги, детские клубы, библиотеки, зоны ожидания с удобной мебелью, живые декоративные растения, — добавил он. — На первых этажах кроме колясочных и лапомоек для собак оборудуют туалетные комнаты. Из более высоких классов жилья в комфорт перешли мансарды, но сейчас такие предложения единичны. Например, как в нашем малоэтажном квартале «Юттери» последний этаж — мансардный, с увеличенной высотой потолков до 3,3 метра и возможностью установки камина. В премиальном сегменте можно встретить общественные террасы для жителей на крыше здания. На рынке также есть предложения двух- и даже трехуровневых квартир, варианты с двумя кухнями для комфортного проживания двух семей, квартир с сауной.

Что касается элитарности, то Сергей Тирских считает, что она не должна ограничиваться только хорошей архитектурой, наличием дорогого ресторана и фитнес-комплекса в составе квартала, великолепием благоустроенного двора. По его мнению, в самом доме должен быть многоуровневый сервис пятизвездочного отеля, гораздо более широкий, чем просто в отеле.

— В основу должна быть положена идеология семейной жизни, максимально отвечающей потребностям всех категорий жильцов, и в том числе воспитанию и образованию детей, — продолжил он. — То есть создание объемного квартала с соответствующей инфраструктурой — элитным многопрофильным образованием, где ребенок на всем пути получения среднего образования сможет полностью реализовать свои творческие и интеллектуальные возможности, начиная с детского сада. Петербург имеет возможность дать детям глубокое и разнообразное образование, но часто дополнительное образование выливается в колоссальные временные затраты по перемещению от дома до школы, до секции или художественной студии и т. д. Конечно, нельзя не сказать о создании парковой зоны для пробежек, прогулок, занятий спортом и отдыхом на открытом воздухе! В конечном счете, речь идет о создании абсолютно нового кластера элитной недвижимости, полноценной среды обитания и формирования нового образа жизни. Увы, в России это пока редкость, и в Санкт- Петербурге пока таких кварталов нет.

— Постепенно базовые параметры классов расширяются, при этом опции, свойственные изначально квартирам высокого ценового сегмента, получают массовое распространение, — добавил Дмитрий Ефремов. — Наша компания предлагает варианты с гардеробными комнатами практически во всех типах квартир в ЖК «Северная долина» и ЖК «Юнтолово». Еще одной дополнительной необычной опцией становятся места для подзарядки аккумулятора электроавтомобиля. Такая опция предусмотрена в нашем ЖК «Юнтолово» в Приморском районе.

Не все решения закладываются в стоимость жилья, а размер «надбавки» зависит от эксклюзивности и сложности реализации. По словам Егора Федорова, какие-то из них не так сильно влияют на стоимость — например, ландшафтный дизайн, но некоторые требуют отдельной проработки.

— Из примеров — обустройство фонтана влияет на проект, начиная с этапа разработки концепции, так как необходимо рассчитать нагрузку на инженерные сети, получить увеличенные технические условия и пройти согласование в экспертизе, — пояснил он. — Целевая аудитория премиальной недвижимости и отчасти клиенты бизнес-класса готовы доплачивать за уникальную инфраструктуру и редкие опции. Так, квартира с дровяным камином может стоить на 20–30% дороже аналогичного предложения без камина. Такой штучный продукт всегда в ограниченном количестве, поэтому цена за 1 кв. м изначально высокая. Кроме того, застройщики чаще всего не выставляют уникальные лоты на старте продаж, а предлагают уже на более высокой стадии готовности проекта по высокой цене.

Как рассказала Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), террасы встречаются примерно в 25% ЖК, в основном в высоком ценовом сегменте, и квартиры с ними стоят дороже в среднем на 5–10%.

По словам Яна Фельдмана, в первую очередь, на стоимости строительства отражаются технологии строительства и сами материалы. Так, оригинальный фасад может добавить до 12% к стоимости квартиры в зависимости от категории недвижимости. Цена квартиры с нестандартными опциями может быть дороже на 5–10%, чем другие лоты в этом же проекте, но без них. Есть решения, которые не удорожают стоимость «квадрата» для покупателя. Все зависит от политики ценообразования застройщика.

— Безусловно, в сегменте массмаркет решение в виде широких лоджий в меньшей степени интересует покупателей, поскольку оно удорожает стоимость квартиры, не насыщая ее функционально, — говорит Дмитрий Ефремов. — А вот опции в формате гардеробных, которые делают жилое пространство максимально свободным, наоборот, все больше завоевывают внимание. Если мы говорим об общей площади квартиры с кладовой или террасой, то эти опции включены в стоимость квартиры. Отдельно расположенное место для хранения, как правило, приобретается дополнительно. Но и есть исключения, например, кладовка может быть предложена как подарок в рамках специальной акции. В среднем площадь такого помещения составляет 3–6 кв. м.

Сегодня при разработке и утверждении проекта ЖК любого класса ключевую роль играет грамотная концепция комплекса в целом, отметила Ольга Трошева. Она включает в себя как качественную инфраструктуру, благоустроенные зеленые территории (парки и скверы), зоны отдыха с интересными архитектурными композициями или фонтанами, так и «фишки», которыми застройщики наполняют квартиры. Какая-то одна эксклюзивная опция вряд ли сможет конкурировать за внимание искушенного покупателя, которого интересует комфорт проживания.

— Конечно, чем выше класс жилья, тем больше «фишек» может предложить застройщик покупателю, — пояснила она. — Setl Group уже давно создаёт в жилых комплексах общественные арт-пространства и благоустраивает внутренние придомовые территории. Так, в 2017 году холдинг открыл фонтан на территории квартала высокого класса Riverside на Ушаковской набережной. В том же году девелопер установил «английский» фонтан в стилистике Трафальгарской площади в квартале «Лондон» проекта «Семь столиц» в Кудрово. А в масштабном проекте «Чистое небо» холдинг создал площадь Солнца с фонтаном. Это рекреационная зона и благоустроенное пространство с хвойными и лиственными деревьями, кустарниками и пешеходными тропинками. Также отмечу набережную в Кронштадте возле ЖК «Фортеция» с общедоступной прогулочной зоной с деревянными смотровыми площадками, различными видами деревьев и кустарников и уникальными артефактами.

— Фонтаны — хорошие элементы благоустройства и организации среды, — добавил Сергей Тирских. — Я, например, часто их использую в своих проектах. Иногда небольшими средствами можно добиться довольно интересных решений. Вообще любые эстетические элементы призваны создать уютную комфортную среду проживания.

Существуют опции, которые присутствуют в проектах практически всех классов. Один из примеров — ландшафтный дизайн и подходы к благоустройству прилегающей территории, отметил Егор Федоров. Продуманная территория с функциональным зонированием уже стала данностью, однако сохраняется разница в реализации: для создания концепции ландшафтного дизайна в премиум-классе чаще всего привлекаются известные бюро, а в состав входят самые необычные «фишки». Например, использование воды в благоустройстве территории и декоре МОПов встречается нечасто. По данным аналитиков GloraX, такая опция доступна в Санкт-Петербурге всего в трех проектах, находящихся в активной стадии девелопмента, а уличный фонтан запроектирован только в комплексе GloraX Premium Василеостровский.

Тренд на интересное благоустройство с элементами в экостиле отметил Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». Имеется в виду фактура натурального дерева, неяркие естественные цвета, валуны, малые архитектурные формы и пр. Натуральное дерево востребовано не только при оформлении детских площадок, но и при изготовлении беседок, скамеек, урн, пергол и пр.

— Например, в первой очереди «Нового Лесснера» мы установили дизайнерские вращающиеся кресла из дерева, шезлонги и скамейки-диваны с округлой спинкой, — добавил он. — Опорные элементы детской площадки сделаны из дерева того же оттенка, поэтому оформление двора смотрится гармонично и целостно. Также во дворе «Нового Лесснера» у нас установлен фонтан. Мы вообще любим этот элемент благоустройства, так как он в радость и детям, и взрослым. В жилом комплексе «Новый Оккервиль» мы также установили фонтан «Влюбленная пара», который стал центром притяжения микрорайона и местом для встреч.

— В наших кварталах акцент сделан на озеленении, геопластике, мощении дорожек различными природными материалами, МАФах — мостики, беседки, сад камней, декоративные фонари и подсветка территории, удобная уличная мебель для отдыха. В одном из комплексов есть фонтан, — дополнил Ян Фельдман.

— Плохо то, что в целом в городе во главу угла ставятся максимальные квадратные метры, а комфортная среда с перетекающими зелеными зонами с высокоствольными деревьями мало где реализуется, — говорит Тирских. — Отдельные элементы не спасают положение, нужна система. Порочная практика застраивать дворы железобетонными паркингами исключает посадку деревьев на их кровле и создание зеленых дворов!

Но необычные элементы чаще всего касаются дома и квартир изнутри. Например, у Setl Group в малоэтажном жилом комплексе «Зеленый квартал» в Московском районе представлены квартиры на мансардных этажах. Также квартиры с панорамными террасами появятся в проекте высокого комфорт-класса Astra Marine на видовом участке у набережной Невы, в жилом комплексе высокого комфорт-класса Amber Club на участке у Малой Невы на Васильевском острове. На последних этажах одного из корпусов будут размещены роскошные видовые пентхаусы с террасами. Кроме того, в реализованном проекте «Фортеция» и в строящемся элитном ЖК Imperial Club на видовом участке Васильевского острова спроектированы уникальные квартиры с возможностью устройства каминов.

Говоря о «фишках» как отдельных элементах дома, Сергей Тирских назвал большие светлые холлы и этажные коридоры, дворы с хорошим благоустройством, детскими и спортивными площадками и многоуровневые паркинги. В квартирах он отметил спрос на высокие потолки, большие окна, светлые помещения, хороший вид из окна.

— Эксплуатируемая кровля — конечно, интересное и красивое решение, особенно для тех зданий, с которых открывается хороший вид, — продолжил Тирских. — Естественно, это отражается на себестоимости проектов. Но на покупателях обычных квартир в домах с эксплуатируемой кровлей это не отразится: дороже будут стоить пентхаусы, владельцы которых получат доступ на эксплуатируемую кровлю — «5-й фасад дома». Опять же с обустройством такой кровли много технических вопросов, начиная от отвода воды и заканчивая банальной безопасностью. Камины же можно делать практически в любом здании на двух последних этажах. Но у нас как-то не прижилась такая практика: в многоэтажных домах это редкость даже для дорогого жилья — запросов на это нет, плюс ко всему это требует определенных технических решений. Так что камины, скорее, у нас редкость, и даже для дорогого жилья.

В последние годы в проектах комфорт-класса начали появляться элементы, ранее характерные только для дорогого жилья. В качестве примера Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС», привела террасы, французские балконы, окна в ванной комнате, высокие трехметровые потолки. Причем, по ее словам, такие опции чаще встречаются в малоэтажных проектах. Так, в жилом комплексе «Любоград» в Стрельне от «КВС», который состоит из четырехэтажных домов, представлены квартиры с террасами, французскими балконами и окнами в ванной. В другом малоэтажном проекте компании — Олимпийских кварталах «ЮгТаун» — есть квартиры с потолками высотой три метра на последних этажах.

— Все эти опции востребованы, так как имеют практическое значение, — подчеркнула Альшаева. — Так, французский балкон, который по сути представляет собой панорамное окно с ограждением, делает помещение светлее. Окно в ванной — это также дополнительный свет плюс особая расслабляющая атмосфера. Терраса позволяет создать собственное пространство для отдыха на свежем воздухе: это особенно ценно для родителей маленьких детей. Среди трендов в обустройстве мест общего пользования я бы выделила лапомойки. Сейчас они есть во всех новых объектах «КВС». Лапомойки представляют собой специальную зону у входа в парадную, где владельцы собак могут ополоснуть своих питомцев. Это позволит сохранять чистоту и в квартирах, и в холлах, и в лифтах.

— Планировки наших квартир включают такие опции, как кладовая, гардеробная, окно в ванной комнате и несколько окон в каждой комнате, постирочная, хобби-рум, распашные двери, ведущие на балкон спальни, — говорит Ян Фельдман. — В финском квартале «Юттери» у нас есть квартиры мансардного типа, с возможностью установки камина, а также ранее в продаже были квартиры с холодными погребами для хранения продуктов. В проекте «IQ Гатчина» были двухуровневые квартиры-кубы, они тоже уже реализованы. В голландском квартале «Янила» в Янино есть дома с французскими балконами — это не только оригинальный способ декора здания, но и отличная возможность добавить естественного света в помещения и визуально увеличить пространство. Также в этом квартале можно приобрести квартиры с террасой на первом этаже с выходом на улицу или с террасой, откуда можно выйти на крышу.