Для себя, для детей, для доходов: кто и зачем инвестирует сегодня в квартиры и как это делать грамотно

Несмотря на значительно выросшие цены на недвижимость, покупка квартир в инвестиционных целях продолжается, хотя и в несколько меньших масштабах. Цели у инвесторов разные: кто-то просто стремится сохранить средства, кто-то заработать, кто-то покупает для детей (а это тоже инвестиция в будущее), попутно рассчитывая получить какой-то доход.

Оценить долю инвестиционных сделок в общем объеме продаж достаточно сложно, как раз потому, что каждый подразумевает под инвестициями что-то свое.

— Дело в том, что инвестор в 2022 году стремится не приумножить средства, а сохранить их, — поясняет Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — В этом его отличие от инвесторов 2021 и 2020 годов, которые могли заработать внушительную сумму на перепродаже квартиры, приобретенной на ранних стадиях строительства.

— В уходящем году рынок новостроек дважды столкнулся с инвестиционным всплеском, вызванным геополитическими событиями, — отметил Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург». — Многие люди вкладывали накопления в жилую недвижимость — не столько с целью заработать, сколько сохранить денежные средства. Как показала практика, те, кто сделал это в начале года, приняли правильное решение. Недвижимость вновь продемонстрировала более устойчивый потенциал, в сравнении с банковскими депозитами, которые стремительно выросли и снизились вслед за ключевой ставкой.

— Доля инвесторов в жилой недвижимости сокращалась и ранее, но в этом году тренд значительно ускорился, — рассказывает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — На инвестиционные покупки жилой недвижимости приходится некоторая часть из доли сделок с полной оплатой. Ипотечные сделки с инвестиционными целями остаются преимущественно в сегменте апартаментов.

— Можно сказать, что доля инвесторов несколько снизилась по сравнению с показателями одно-, двухлетней давности, когда мы видели активный рост рынка недвижимости, — считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — Но даже на текущем спокойном рынке инвесторы есть. При постоянно сужающихся возможностях для инвестирования в другие инструменты, например в фондовый рынок, недвижимость остается практически единственным надежным способом вложения средств — по крайней мере, сам актив останется у человека на долгие годы, пока он не решит его продать. Да, цены на недвижимость могут колебаться, но все периоды локального снижения стоимости переходят в дальнейшем в периоды роста цен.

По словам Сергея Степанова, директора по продажам Объединения «Строительный трест», частные инвесторы стремятся получить прибыль при минимальных вложениях, поэтому их интерес направлен в первую очередь на проекты в невысоком ценовом сегменте — это малогабаритное жилье массового спроса, а также проекты комплексного освоения территорий. «В «Строительном тресте», где жилые комплексы относятся к комфорт- и бизнес-классу, доля инвестиционных покупок квартир невелика», — говорит Степанов.

— В настоящий момент инвесторы занимают осторожную выжидательную позицию и не торопятся совершать сделки, наблюдают за развитием событий, — комментирует ситуацию на рынке Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».

— Доля инвестиционных сделок в нашей компании составляет сегодня 15 %, — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Но в условиях неопределенности многие покупатели заняли выжидательную позицию. При этом остаются те, кто по-прежнему рассматривают недвижимость как наиболее надежный инструмент сохранения сбережений.

— За последние 20 лет рынок недвижимости пережил несколько кризисных периодов, после каждого из которых наблюдалось ценовое плато, когда цены определенное время держались на одном уровне, — успокаивает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Однако затем ситуация менялась, эмоции утихали, люди вновь начинали решать свои жилищные вопросы, и цены шли вверх. Нужно помнить также и о том, что недвижимость является самым надежным способом сохранения средств, особенно в кризисный период.

Анна Боченкова, руководитель PR-службы СК «Дальпитерстрой», считает, что инвестиционные покупки недвижимости сегодня на рынке идут активно, и для этого есть причины:

— Во-первых, себестоимость строительства медленно, но верно продолжает расти (из-за нарушения логистических цепочек, из-за «выпадения» с рынка импортных товаров, из-за дорогих кредитов для предприятий, производящих стройматериалы). Во-вторых, земельные участки продолжают дорожать, а кредиты под строительство также не становятся дешевле и доступней. И в-третьих, маржа девелоперов на сегодняшний день и так слишком мала, чтобы они могли двигаться по цене вниз. Вот, вкратце, обоснование того, почему количество желающих вложить сегодня свои средства в недвижимость увеличивается.

Какой ты инвестор

На понятие инвестирования надо смотреть шире, считают эксперты.

— Покупка квартиры для детей — это тоже инвестиция, считает Сергей Софронов. — И в данном случае обоснование строится уже не от возможного удорожания, а из самого факта обеспечения детей собственным жильем. Покупка квартиры в перспективе переезда в нее — это инвестиция в улучшение жилищных условий. При этом старая квартира может и не продаваться. Например, сдаваться в аренду до удобного для продажи момента. И так далее. В каждом случае объект подбирается индивидуальным наборов вводных. Словом, мотивы определяют критерии.

— Инвесторы-коллекционеры предпочитают приобретать редкие объекты с уникальными характеристиками, — продолжила выделять категории Екатерина Немченко. — Эта категория инвесторов самая малочисленная, они вкладывают деньги ради эстетического удовольствия, но в их руках — изысканная редкость в недвижимости.

Есть также инвесторы, которые работают исключительно на рынке коммерческой недвижимости, тщательно просчитывают свои вложения, сроки окупаемости, внимательно подходят к выбору объектов. «Инвестиции в коммерческую недвижимость затратны, но формируют владельцу стабильный доход при сроке окупаемости 8–10 лет, — рассказывает Екатерина Немченко. — Один из доступных предметов для инвестиций, который был популярен в последние годы, — сервисные апартаменты, которые гарантировали стабильный доход при доступном чеке входа».

Так, Сергей Степанов отмечает, что в «Строительном тресте» именно покупка коммерческих площадей, где прибыль от сдачи в аренду существенно выше, чем при покупке жилья, является основным инструментом вложения средств. «Также есть варианты приобретения коммерческой недвижимости в уже сданных домах с полностью готовым арендным бизнесом, — дополнил он. — Таким образом инвесторы могут стать собственниками коммерческих помещений, где уже работает бизнес».

— Все зависит от стратегии покупателя, — отмечает Ян Фельдман. — Если он заинтересован в сбережении крупной суммы в виде недвижимого актива, то лучше приобретать квартиру в готовой новостройке или на финальной стадии строительства. Если покупатель хочет получить доход, то лучше присмотреться к проектам на старте или в начальной стадии возведения. За период строительства стоимость квадратного метра может увеличиться на 25–30 %. Пока рост цен будет опережать официальную инфляцию, то как минимум для сбережения средств этот инструмент всегда будет популярен.

— Приобретать жилье только для сдачи в аренду сейчас не очень выгодно, так как цены в этом сегменте просели, — добавила Анна Боченкова. — Старый проверенный способ — покупка квартиры «на котловане» и последующая продажа после введения дома в эксплуатацию. Правда, поскольку рынок сейчас «стоит», быстрой продажи ожидать не стоит, но своего покупателя ваши квадратные метры рано или поздно все равно найдут.

— Любой человек, приобретающий недвижимость в том числе и для себя, является в некотором роде инвестором, — резюмирует Сергей Терентьев.

Инвестиции в долг(ую)

С учетом того, что 90 % квартир сейчас приобретается в ипотеку, возникла такая ситуация, когда люди покупают инвестиционные квартиры в кредит.

— Разумеется, чем дольше длится такая инвестиция, тем больше переплата, — говорит Сергей Софронов. — Однако и тут все не так однозначно, поскольку условные 30 тыс. рублей сегодня и всего через пару лет — это не одна и та же сумма по своей покупательной способности. Тот редкий случай, когда от инфляции заемщику какая-то польза.

— Существенную долю ипотечных сделок обеспечивают кредиты с низкими субсидированными ставками, которые увеличивают стоимость квартиры и эти программы точно не подходят инвесторам, — считает Екатерина Немченко.

При этом Сергей Софронов говорит, что есть лайфхак: покупка недвижимости в ипотеку на начальной стадии строительства, с последующей ее продажей перед вводом в эксплуатацию. Доход формируется разницей в цене покупки и продажи, при этом вложений полной стоимости не требуется. «Новый виток эта схема получила с внедрением траншевой ипотеки и ипотеки под 0,1 %, при которых переплата по процентам за время строительства минимизируется», — пояснил он.

— Есть программы, по которым в первые два года вообще не предусмотрено никаких процентов, но даже при ставке 7–8 % с учетом роста цен, повышения строительной готовность объекта и за счет его высоких потребительских характеристик покупка квартиры может быть выгодной, — подтверждает Ян Фельдман. — Некоторые клиенты умеют заработать и в том случае, если недвижимость была куплена в рассрочку (1,3 % в месяц на остаток, что в годовом исчислении дает порядка 15 %), но тогда необходимо приобретать квартиру на начальном этапе строительства с хорошим первым взносом.

— Сейчас у нас около 80 % сделок совершаются с использованием ипотеки. Среди них есть и инвестиционные покупки: это клиенты, которые имеют, предположим, миллион рублей, и вкладывают его в жилье в качестве первого взноса, — дополнила Анжелика Альшаева. — Благодаря низким ипотечным ставкам ежемесячный платеж получается совсем небольшим, и после получения ключей собственник сможет компенсировать расходы на кредит за счет сдачи квартиры.

По ее словам, эта ситуация характерна именно для текущего года: раньше инвесторы чаще всего приобретали квартиры «за наличные». Сейчас доля покупок по 100-процентной оплате ничтожно мала: не более 2 %. Соответственно, чуть менее 20 % сделок — это рассрочки.

Возможность инвестирования в кредит появилась благодаря тому, что процентные ставки по ипотеке сегодня существенно ниже уровня официальной инфляции.

— И даже в случае снижения годовой инфляции до 3–4 %, покупка квартиры в ипотеку будет оправдана, так как столь низкий уровень инфляции приведет к росту всех основных секторов экономики, в том числе и рынка недвижимости, — считает Сергей Терентьев. — Классическое инвестирование средств сейчас оправдано при условии грамотно подобранного объекта недвижимости и разумной нагрузки на ежемесячный доход заемщика. Если человек направляет на покупку недвижимости 20–25 % своего дохода, это является своеобразным вложением средств в твердый актив. При отсутствии планов досрочного погашения ипотечного кредита, программы под 0,1 % годовых являются хорошим вариантом для входа на рынок недвижимости.

По словам Анны Боченковой, в любом случае, перед принятием решения нужно сравнить размер первоначального взноса, рассчитать ежемесячный платеж и сравнить стоимость страховки. «И, конечно, всегда нужно иметь в виду, что чем больше сумма первоначального взноса, тем меньше выходит ставка по кредиту», — отметила она.

Также сэкономить при покупке квартиры помогает увеличение суммы первоначального взноса, оформление налогового вычета, специальные программы банков, акции от застройщиков, льготные субсидии, добавил Сергей Степанов.

Почему недвижимость

В целом, несмотря на все перипетии рынка, выбор недвижимости для инвестиций остается самым простым вариантом.

— Недвижимость — это понятный рабочий инструмент для непрофессиональных инвесторов, кто не склонен к риску и не готов разбираться в финансовых тонкостях, — говорит Ян Фельдман. — Главное, выбрать ликвидный объект: желательно рядом с метро, в районе с развитой инфраструктурой, у надежного застройщика.

Спрос на недвижимость в Петербурге гарантирован неизбежным процессом агломерации в долгосрочной перспективе, считает Владислав Фадеев.

— Статистика последних 10 лет показывает, что стратегия сохранения средств в недвижимости наиболее устойчива на фоне политических и экономических изменений, — поясняет он. — Цены на квартиры показывают стабильный рост в долгосрочной перспективе, что защищает накопления от инфляции.

Например, с 2017 года квадратный метр в ЖК «Юнтолово» подорожал с 78 тыс. рублей до 172 тыс. рублей (стоимость той же квартиры на вторичном рынке), прибавив 120 %, тогда как совокупная инфляция за тот же период времени составила 35 %.

При этом Владислав Фадеев указывает на основные факторы выбора квартиры сегодня — помимо месторасположения, это потенциал квартиры или микрорайона, а также надежность застройщика. «Квартиры одинаковых площадей даже в одном доме могут иметь разный инвестиционный потенциал», — уверяет он. Или если в одном ЖК доля студий превышает 25–30 %, то можно столкнуться с ситуацией, когда на рынке будет высокая конкуренция со стороны продавцов, и реализовать квартиру с выгодой будет непросто. «Поэтому важно анализировать не только текущее конкурентное окружение, но и квартирографию комплексов, отдавая предпочтение сбалансированным проектам, в которых нет перекоса в ту или иную сторону», — дополнил он.

— Что не отнять у недвижимости, так это статуса физического актива, который не меняется с течением времени, — говорит Сергей Софронов. — Сейчас инвестиции в недвижимость — это долгосрочная стратегия, с горизонтом в 3–5 лет. Условно пассивных способов заработать на коротком отрезке времени сейчас практически не осталось.

При этом, по его словам, с точки зрения заработка люди чаще стали выбирать сервисные апартаменты. А основания для выбора объекта просты: сопоставление цены на момент сделки и на текущий момент — на вторичном рынке или в рамках переуступки. «Например, у нас нет ни одного объекта, жилого или апарт-комплекса, где такая динамика была бы хоть сколько-нибудь близкой к нулевой», — дополнил он.

— Несмотря на то, что сейчас вложения в недвижимость вряд ли принесут большой доход, покупка квартиры все равно остается одним из самых популярных видов инвестиций, — соглашается Анжелика Альшаева. — Это объясняется тем, что квартира в Петербурге или ближайших пригородах вряд ли обесценится и, скорее всего, сможет принести доход от сдачи. Этого не скажешь об акциях или валюте, на которых можно очень много потерять. Единственное, инвесторам я советую не выбирать жилые комплексы с большим количеством студий: большая конкуренция среди арендодателей в таких проекта заставит очень сильно снижать цены для съемщиков.

— Безусловно, нужно грамотно выбирать жилой комплекс, — подтверждает Ольга Трошева. — Как и всегда, мы советуем обращать внимание на застройщика, оценивать его надежность — давно ли он работает на рынке, какие проекты уже реализовал. Выбирать ЖК в районах с развитой социальной и сервисной инфраструктурой, у метро или транспортных магистралей, рядом с зелеными зонами. Впоследствии такие квартиры в домах от надежных застройщиков будет легко продать по выгодной цене.

По ее словам, основные направления инвестирования сегодня: на территории Петербурга проекты комфорт-класса и выше стоимостью от 6,5 млн рублей в обжитых или статусных локациях; за КАД — от 3,5 млн рублей проекты в новых локациях, проекты-миллионники.

Анна Боченкова добавила, что сегодня наметилась явная тенденция перевода активов с фондовой биржи в недвижимость. «Если вкладываться в драгоценные металлы (слитки и монеты), то нужно понимать, что в нашем стране правила их оборота более жесткие, чем за границей, и дельта между покупкой и продажей весьма ощутимая. Что касается хранения сбережений в иностранной валюте, то мы живем в такие времена, что самые профессиональные прогнозы могут завтра обратиться в прах. С недвижимостью такого не случится, это всегда ликвидный актив, — отмечает она. — Мы не знаем, какие сюрпризы преподнесет нам следующий год. Но одно можно сказать точно: жизнь не станет дешевле — ни ресурсы, ни товары. Скорее наоборот. И то же самое в полной мере относится и к квадратным метрам».

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»