«У нас уже почти Москва, а у вас — Питер 90-х». Между инвестором из Волгограда и землей в Зеленогорске встали интересы местных

Крупный участок в Зеленогорске, обещанный Смольным на ПМЭФ-2022 компании из Волгограда под гостиничный проект, с конца июня арестован по требованию местного интересанта. Получить землю инвестор не успел, но зато уже почувствовал на себе все особенности ведения бизнеса в Петербурге. Ранее на участок претендовала компания бизнесмена Пригожина.

В истории о прибрежных землях лодочного кооператива в Зеленогорске, к которым вплотную подошел гостиничный проект семьи бизнесмена Евгения Пригожина, за год многое изменилось. Росчерком пера на ПМЭФ-2022 территория обещана девелоперам из Волгограда. Не успев выйти на объект, они уже столкнулись с недовольством местного бизнеса, который в конце июня через суд добился ареста участка. Передать его инвестору город не успел.

На фоне этого разворачивается конфликт на соседней небольшой, но важной территории, которую в прошлом году хотели очистить от имущества лодочного кооператива «Прибрежный». Пока он пытался доказать Смольному, что имеет права на землю, которую занимал с советских времен, и платил за нее деньги, КИО отдал ее часть в аренду недавно созданному новому кооперативу «Прибрежный 3», не имеющему исторической привязки в этой местности.

Из двух зол

ООО «Лахта Плаза» претендовало на участок площадью около 12 га, чтобы построить на нем гостиницу. Надел охватывает лесистую часть местности, и отделяют его от залива четыре участка общей площадью 1,1 га, которые на разных основаниях занимал кооператив «Прибрежный».

«Лахта Плаза» принадлежит людям, которых СМИ относят к семье петербургского бизнесмена Евгения Пригожина. По данным СПАРК, с августа 2019 года организацией совместно владели Любовь и Полина Пригожины. С апреля 2020 года компания полностью находилась в собственности первой, а с ноября перешла к Павлу Пригожину. Ему также принадлежат фирмы «Лахта Парк» и «Лахта Парк Премиум». Как их владелец он фигурирует в одном из новых санкционных списков ЕС.

Смольный собирался предоставить инвестору городскую землю в Зеленогорске в аренду без торгов и статус стратегического инвестора. Ни того, ни другого не произошло. Но отстаивать предполагаемые права на землю в суд пошла другая компания, напрямую никак с первой не связанная.

В феврале в арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с иском к правительству в лице губернатора Александра Беглова и комитету по инвестициям обратилось ООО «Отель Плюс». Недавно созданная фирма, в штате которой на конец декабря был один человек, потребовала обязать Смольный предоставить ей тот самый участок в 12 га для строительства общежития и выплачивать по 30 тыс. рублей за каждый день неисполнения решения суда.

Через два месяца, в апреле, компания подала второй иск — об отмене распоряжения комитета имущественных отношений (КИО) от 22 декабря 2021 года о передаче спорной земли в бессрочное пользование СПб ГБУ по благоустройству «Курортный берег». Учреждение получило участок под самый Новый год — 28 декабря 2021 года. По сути, город просто переложил землю из одного кармана в другой, изменив вид разрешенного использования с «размещения гостиниц» на «благоустройство территорий».

В начале июня суд поставил на паузу рассмотрение первого иска, пока не будет вынесено решение по второму. Комитет по инвестициям обжаловал это определение.

Знакомый почерк

По данным СПАРК, «Отель Плюс» зарегистрировано в апреле 2021 года. Компания на 1% принадлежит Жанне Канкасовой и на 99% — АО «Доминант». Гендиректором и владельцем общества, по крайней мере на 12 июля 2019 года (дата создания, отразившаяся в ЕГРЮЛ), является Никита Дудчин. Раньше у него было ИП по продаже игрушек и торговле в нестационарных торговых объектах.

«Доминанту» и Жанне Канкасовой ровно в том же соотношении принадлежат еще две компании — «Пулково Люкс» и «Синоп Отель», зарегистрированные в тот же день, что «Отель Плюс», и по тому же адресу: Ланское шоссе, 8, А.

Интересное совпадение, что «Лахта Плаза» и принадлежащее ей на 99% ООО «РТГ Девелопмент» зарегистрированы по тому же адресу. Кроме них там базируется еще 11 действующих компаний.

За нагромождением фирм вырисовываются интересы более крупного бизнеса.

Как ранее писал «Деловой Петербург», в марте 2021 года издания «Невские новости» (связанное с группой «Патриот» бизнесмена Евгения Пригожина) и «Комсомольская правда» опубликовали письмо гендиректора АО «Доминант» Никиты Дудчина к главе комитета по инвестициям Роману Голованову (также его напечатали издания FederalCity и Блокнот.ру). В нём сообщалось, что общество «намерено осуществить реализацию ряда инвестиционных проектов по строительству гостиниц на территории города Санкт-Петербурга», претендует на статус стратегического инвестора и намерено просить о предоставлении ей трёх участков — на Синопской наб., Приморском пр. и Стартовой ул. Они уже были выделены другим фирмам без торгов, но «Доминант» считает, что указанные постановления могут быть отменены администрацией Петербурга в рамках самоконтроля», поскольку эти проекты или невыгодны для города, или их законность якобы вызывает вопросы.

При этом, как напоминал Дудчин, участок на Синопской набережной в 2018 году был выделен УК «Аурум менеджмент». Компания тогда входила в Plaza Lotus Group братьев Михаила и Бориса Зингаревичей. Как писал «Коммерсант», за долги гостиничный проект перешел Абсолют-банку, а в ноябре 2021 года его приобрела компания, входящая в ГК «Еврострой».

Под участком на Стартовой улице имелся в виду тот, что в конце 2021 года правительство предоставило на инвестиционных условиях ООО «Фомальгаут». По сей день компания принадлежит австрийской Warimpex Finanz. Предполагалось, что гостиничным оператором выступит InterContinental Hotels Group — бренд Holiday Inn Express. Но компания в конце апреля заявила об уходе из России.

Пахнул «ветер 90-х»

В итоге и для зеленогорского участка Смольный нашел применение, отдав его инвестору из Волгоградской области. Соглашение об этом было подписано на ПМЭФ-2022. Компания «Метр Девелопмент Групп» планирует построить на берегу Финского залива культурно-досуговый гостиничный комплекс: четырехзвездочный отель, 20 коттеджей, СПА, спорткомплекс с пляжем, манежем для верховой езды, стойбищем для лошадей. Стоимость проекта составит 4 млрд рублей. Реализовать его планируют в 2027 году.

«Метр Девелопмент Групп» принадлежит известному у себя на родине волгоградскому бизнесмену Александру Андрееву. Он — руководитель проекта загородного коттеджного поселка «Лебяжья Поляна», общественный представитель Агентства стратегических инициатив в Волгоградского области, координатор регионального подразделения «Клуба Лидеров», заместитель председателя регионального Совета по улучшению инвестиционного климата. Несмотря на такой внушительный список регалий, среди компаний, которые принадлежат ему напрямую в данный момент, самые заметные показатели у ООО «Униор» и ЧОП «Юниор» — в 2021 году они заработали по 5 млн рублей выручки каждая.

«Фонтанка» направила Андрееву запрос по поводу будущего гостиничного проекта. Ответ на момент публикации не поступил, но нам удалось поговорить с директором по развитию «Метр Девелопмент Групп» Оксаной Бабижаевой.

— Мы еще даже не зашли в Петербург, там уже у вас боты работают. Поэтому мы пока ничего не будем комментировать.

— Это вы про что?

— Про все ваше питерское инфополе. Мы уже по факту узнали, что там какие-то интересанты были, которые по земле хлопотали. Мы про это ничего не знали. Поэтому то, что у вас сейчас в Петербурге происходит, нам удивительно. Бандитский Петербург! У нас просто уже почти Москва, а у вас — Питер из 90-х.

— На вас какие-то информационные атаки происходили?

— Погуглите АО «Доминант». Представьте теперь наши обстоятельства: мы в душе не чаем ни про АО «Доминант», ни про какие терки, интересы. Нам предложили наши московские товарищи: «Вам интересно построить?» Да, интересно. Мы — девелоперы, работаем с инвестиционными деньгами. Нам все равно, чьи деньги затащить туда: ВЭБа, китайцев, арабов. Мы работаем с европейцами. То, что пишут в ваших газетах, что у нас денег нет, — у нас на основной капитал хватит денег. Все остальные 3 млрд — это заёмные средства. Безусловно, будут инвесторы.

— Что это за публикации?

— Погуглите «Метр Девелопмент Групп», и вам [поисковик выдаст] все вот эти: «Городовой», «Дни24», Handynews, Federalcity. Знаете такие?

(Оксана Бабижаева перечислила несколько изданий, но «Фонтанка» публикует названия только тех, у кого нашла публикации и кто из них зарегистрирован как СМИ: 1) Публикация на Handynews вышла 17 июня, в день подписания соглашения на ПМЭФ, под заголовком «Власти Петербурга отклонили два инвестпроекта из-за элитного гостиничного комплекса от «Метр Девелопмент Групп»»; 2) 27 июня Federalcity опубликовал текст, в котором назвал застройщика «теневым», и, со ссылкой на финансовые показатели компании, усомнился, что девелопер сможет найти средства на проект; 3) «Дни24» со ссылкой на «Городовой» опубликовало 28 июня материал, в котором, в частности, делаются предположения, что будущий гостиничный комплекс под Петербургом будет похож на связываемый с Андреевым волгоградский гостиничный комплекс Andreeff Club. Авторы приводят негативные отзывы о нем на Booking и «Яндекс» и не забывают напомнить, что Смольный отверг предложения «Доминанта» и «Отель Плюс». — Прим. авт.)

— Нет, но схема знакома.

— Они активную работу сейчас проводят, чтобы *** (загрязнить) инфополе Петербурга по поводу нас. Мы с вашим губернатором не пьем, в баню не ходим. Нам предложили проект — мы согласились. Заходим мы со вторым инвестором, Александром Малашкиным. (Один из богатейших предпринимателей Волгоградской области. Основные активы: 50% предприятий группы компаний «ВОЛМА» — крупнейшего производителя строительно-отделочных материалов на гипсовой и цементной основе, производитель стеклопакетов Masco Glass. — Прим. авт.)

— У вас не возникло желание отказаться после всего этого? Или вы готовы до конца идти?

— Мы так не работаем. Мы — нормальная компания, с 2007 года на рынке. Да, мы в основном работаем в Волгограде, свой регион развиваем очень хорошо, во все инвестсоветы входим по своему региону. Нам все равно, что строить — заводы, загородную недвижимость, отели. Наше дело строить, подтягивать инвестиции, делать красиво.

— Как информационная атака на вас повлияла?

— Никак. А как она может повлиять? Мы общаемся с муниципалитетом вашим. Если муниципалитет как-то повлияет на них — это их дела. Мы собираемся так же красиво и «бело» работать в Петербурге, как мы это делаем в Волгограде.

— Лодочный кооператив на соседних участках не помешает реализации проекта?

— Думаем, нет. Но надо его как-то интегрировать изящно, потому что он какой-то сильно старый, полузаброшенного вида. Если люди там живы-здоровы, будем общаться, какие-то совместные решения искать.

Компания подготовила «пред-пред-концепт» проекта в форме презентационного видео.

«Мы даже еще не успели ничего сделать, только документы подписали, уже тут началась бойня, — добавила в конце собеседница. — У нас такое было, но лет так 15 назад. Мы немного отвыкли, а тут ветер 90-х пахнул».

Пока мы разговаривали, выяснилось, что суд наложил обеспечительные меры на спорный участок по просьбе «Отель Плюс». КИО и «Курортному берегу» запрещено передавать, предоставлять права на землю кому-либо, вести застройку и благоустройство до вступления в силу решения по делу. Как следует из Росреестра, городские ведомства не успели переоформить надел на «Метр Девелопмент Групп».

Беды соседей

Как ни крути, а в мир между будущим фешенебельным туристическим уголком и лодочным кооперативом родом из Советского Союза верится с трудом. По крайней мере сейчас. Чтобы найти общий язык, соседям предстоит большая работа.

В прошлом году лодочников посетили сотрудники комитета по контролю за имуществом (ККИ), который, как известно, не приходит просто так. По стечению обстоятельств в то время, когда у крупного бизнеса возник интерес к этой земле, чиновникам поступило и заявление от бдительной гражданки, жаловавшейся на капитальные строения на участке.

Сотрудники ведомства тогда очистили самовольно занимаемую городскую территорию от металлического забора, нескольких стеллажей для лодок и шкафов. В «Прибрежном» оценили ущерб кооперативному имуществу в 774 тыс. рублей, еще 180 тыс. составил ущерб потерпевших членов кооператива.

Выяснилось, что в силу бюрократических причин кооператив занимает городскую территорию без «обновленного» договора — то есть, на первый взгляд, может показаться, что и вовсе самовольно.

Такое стало возможным из-за сложной системы использования земли кооперативом.

Порядок использования оставшихся двух участков площадью 704 и 861 кв. м оказался еще сложнее. В 1999 году Территориальное управление Курортного района Петербурга распорядилось передать их в аренду кооперативу на три года — под стоянку судов. С тех пор участки раз за разом отдавались лодочникам в краткосрочную аренду, пока в 2010 году не истек последний договор. С тех пор лодочники платили за участки «на основании фактического использования». Это подтверждают квитанции — около тысячи рублей в квартал по каждому.

Кооператив пытался заполнить юридические пробелы, закрепиться на этой земле, и в этом ему даже помогал Смольный. Предок КИО — КУГИ — в письме губернатору Георгию Полтавченко в 2013 году предупреждал, что, если освобождать территорию принудительно, есть «высокая вероятность возникновения социальной напряженности». Бывший градоначальник согласовал порядок изменения границ смежных участков стоянки маломерных судов «Прибрежный-1» так, чтобы все строения за счёт перераспределения площадей оказались на одном едином участке, который отдан в долгосрочную аренду. Корректировка границ была согласована комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, но в связи с его присоединением к КИО, судя по переписке «Прибрежного» с ККИ, была поставлена на паузу. По крайней мере, на публичной кадастровой карте найти эти изменения «Фонтанке» не удалось.

После конфискации имущества в марте 2021 года лодочники стали биться за договор на аренду последних двух участков — 704 и 861 кв. м — под условными номерами 1004 и 1005. В переписке с ведомствами дошли до президента. Обращение с самого верха спустили в КИО, откуда последовал отказ. В распоряжении «Фонтанки» есть как минимум семь отказов комитета в предоставлении участков, где каждый раз указываются одни и те же причины.

«Весь 2020–2021 год кооперативу «Прибрежный» поступали систематические отказы КИО в заключении договоров аренды на определённый срок по участкам №1004 и №1005 под предлогом того, что на них находятся капитальные объекты с незарегистрированным правом собственности, — сообщил «Фонтанке» председатель «Прибрежного» Игорь Александров. — Также отказано и в завершении процедуры перераспределения утвержденных в 2013 году новых границ между тремя участками».

В случае с участком №1005 речь идет о здании площадью 489,4 кв. м, данных о владельцах которого в Росреестре нет. На соседнем №1004 загвоздкой стал одноэтажный кирпичный домик.

Как объяснил «Фонтанке» Александров, оба объекта — служебные кооперативные постройки. Так они описаны в техпаспорте от 1995 года. Там же право владения ими закреплено за «Прибрежным». Закон о госрегистрации права собственности вступил в силу после, в 1998 году. Согласно документу, ранее зарегистрированное право признаётся наравне с зарегистрированным в ЕГРН, но вносить запись в реестр необязательно, по желанию правообладателя.

Кооператив «Прибрежный» осенью 2021 года обратился в Зеленогорский районный суд с иском к КИО, ГКУ «Имущество Петербурга» и ККИ с требованием признать право пользования спорными участками, поскольку на протяжении 10 лет он платил за аренду.

Из двух «Прибрежных» выбирают третьего

Пока суд да дело, КИО нашел другого арендатора для участка №1004. Им стал зарегистрированный в конце 2021 года гаражный кооператив «Прибрежный-3». Участок дали ему в аренду в апреле сразу на три года, и наличие одноэтажной постройки этому не помешало. Организация будет платить городу за использование 700 кв. м 4 300 рублей в год.

Как отмечает Александров, «Прибрежный-3» зарегистрирован в конце 2021 года и «словно создан под договор аренды». Это возмутило членов «истинного» «Прибрежного». Председателя нового кооператива никто из них не знает. Они сомневаются, что в этой организации в принципе есть кто-то еще, кроме директора.

В июне «Прибрежный» снова обратился в суд, чтобы оспорить недавно заключенный договор с конкурентом. Предварительное заседание было назначено на 27 июня, но суд перенес его, потому что КИО попросил передать дело в арбитраж. Кооператив возражает против этого. В обеспечительных мерах ему отказано.

«Фонтанка» спросила КИО, на каком основании был заключен договор с «Прибрежным-3», но получила уклончивый ответ:

«Правомерность заключения данного договора на данный момент является предметом судебного разбирательства по иску потребительского кооператива по эксплуатации стоянки маломерных судов «Прибрежный» к КИО и гаражному кооперативу «Прибрежный-3». Предварительное судебное заседание в Зеленогорском районном суде Санкт-Петербурга 27.06.2022 отложено на 09.08.2022», — сообщили в пресс-службе комитета 11 июля.

Редакция связалась с председателем кооператива «Прибрежный-3» Валерием Кипровским. На вопрос, какие у него планы на землю и собирается ли он там держать лодки (поскольку ОКВЭД у организации — ремонт и техническое обслуживание судов и лодок), Кипровский ответил:

— Лодки — нет. Квадроциклы есть, один-два. Что-то будем держать, но пока еще в раздумьях. Полностью вам рассказывать всю задумку не вижу смысла.

Попытка порасспрашивать главу кооператива о деталях успехом не увенчались. После вопроса о том, знает ли он, что по этой земле сейчас идет суд, телефонный разговор прервался. Сообщение в мессенджере он прочитал и не ответил.

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру».