«Метрострой» разбирают на жилье. Застройщику ушел лакомый участок у Обводного канала

У тех, кто ожидал распродажи «Метростроя» застройщикам под жилье, наконец-то появился прецедент. Спорная площадка компании у Обводного канала готовится уйти с торгов по крайне умеренной — если судить по прежним планам — цене.

«Метрострой» банкротится с 2021 года, общая сумма требований кредиторов к нему превышает 10 млрд рублей. После очередной смены конкурсного управляющего в конце 2023-го началась распродажа его активов — производственных площадок и техники — различными лотами. Часть выкупает главный кредитор компании, который уже арендовал различное ее имущество, — «Метрострой Северной столицы», часть не нашли покупателя и выставляются заново. некоторые расторговываются в данный момент — как завод ЖБИ на Ново-Никитинской. Одной из конфликтных площадок стал участок на Расстанной улице, по которому новый конкурсный взыскивает 2,8 млрд рублей со своих предшественников.

Одним из наиболее интересных активов компании остается площадка на улице Ивана Черных, 16, где при «живом» «Метрострое» находились ООО «Тоннельный отряд» и ЗАО «Железобетонные конструкции и детали». Это более 6 гектаров земли в неплохой локации у «Нарвской», склады, пристройки, мастерские, цеха и особняк Тейхмана 1899 года.

Цена

На объектах обременение в виде ипотеки в пользу все того же «Метростроя Северной столицы», а исторический дом — и вовсе объект культурного наследия регионального значения. Так что к документации по торгам отдельно приложили охранное обязательство, которое должен будет соблюдать покупатель — не менять его габариты, внешний облик и ключевые детали интерьера.

«Фонтанка» знает, что еще в прошлом году, при предыдущих конкурсных управляющих, обсуждались совсем другие суммы — от 5 до 8 млрд рублей. «За 8 млрд, конечно, никто бы не продал. И за 6 не продал бы, — говорит собеседник, знакомый с ходом этих обсуждений. — Вопрос в подходе: можно выставлять актив, давать ему отвисеться, потом снижать стартовую. Так набирается пул претендентов, и можно действительно рассчитывать на близкую к справедливой стоимость».

Но помимо обсуждений была и официальная оценка, еще в марте 2022 года, — на 5,5 млрд рублей. Через несколько месяцев ее отозвали и выкатили новую, по которой участок на Ивана Черных, 16, стоил 4,980 млрд рублей. Почему столько? Оценщик объяснял, вот главное:

• локальное местоположение на первой линии ул. Ивана Черных;

• незначительное удаление от центра (по границе с Адмиралтейским районом);

• спрос на землю под жилое строительство «при крайне низком предложении в центральных и граничащих с ними районах»;

• пешая доступность от станции метро «Нарвская» (около 300–400 метров);

• отсутствие предложения на первичном рынке жилья в данной части Кировского района;

• «уровень конкуренции: низкий».

Сам особняк Тейхмана оценили в 41 млн рублей. А все остальные объекты на этой земле — символически по рублю, потому что для покупателя это скорее пассив, от которого придется избавляться: «Наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого земельного участка является снос существующих улучшений и девелопмент земельного участка под жилищное строительство».

Вопрос был, как теперь определить стартовую цену — как 30% от рыночной (настаивал конкурсный) или, к примеру, как 70%. Управляющий и кредиторы решали это в суде. А вскоре по ходатайству одного из акционеров — Татьяны Алексеевой — была проведена и судебная экспертиза, которая посчитала, что рыночная цена — 3,058 млрд рублей. От нее откусили 20% — до «цены отсечения», и спустя полтора года весь комплекс выставили за 2,4 млрд рублей. Цену утвердил арбитраж, и ее в итоге не оспаривали ни основной кредитор, ни управляющий.

В карточке Российского аукционного дома значится, что в целом за весь срок подачи заявок их зафиксировано три. Но в конечном итоге до финиша дошла одна — от недавно созданного ООО «Специализированный застройщик «ЛСР. Северо-Запад 2». Компания несколько подняла стартовую цену — до 2,8 млрд рублей. Торги не состоялись, так что теперь застройщик может подписать договор по этой стоимости.

Жилье

«Жилой» потенциал этого участка никто и не скрывал. Как и участка на Расстанной, который оценивали в 3,6 млрд рублей, если все на нем снести и построить ЖК, и лишь в 810 млн — если оставлять там промзону. Во всех документах и объявлениях при продаже участка на Ивана Черных указано его назначение: «для размещения промышленных объектов». В Группе ЛСР не стали комментировать результаты торгов и свои планы, но не похоже, чтобы ее дочка неожиданно решила строить здесь завод.

Росреестр тоже видит здесь промышленную землю. Но по действующим сейчас правилам землепользования и застройки, территория на Ивана Черных — категории ТД1–1_1.

Эта категория — «общественно-деловой зоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов и исторической застройки пригородов с включением объектов инженерной инфраструктуры». И прямо сейчас среди видов использования в ней есть и среднеэтажная, и высотная жилая застройка. То же самое с Генпланом: участок входит в зону «Д» общественно-деловой застройки, где также разрешены многоквартирные дома. То есть, по большому счету, ничто не мешает появиться здесь жилому комплексу.

Скорее всего, промышленный флер у этого участка в записях Росреестра остался от прошлой жизни. Так бывает, когда на земле что-то построили, кажется, навсегда и забывают привести записи в соответствие с новыми нормативно-правовыми документами и новыми планами. И правда, зачем — если это подразделения устойчивой компании по строительству метро, которая на многие годы вперед обеспечена заказами и нуждается в тоннельной технике и стройматериалах?

Это не должно стать проблемой для застройщика, еще в 2022 году оценщик перечислял шаги потенциального покупателя: снос существующих объектов капитального строительства, изменение вида разрешенного использования земельного участка и осуществление развития земельного участка под реализацию проекта строительства многоквартирной жилой застройки».

Характерно, что не все довольны этими торгами. Жалобу в антимонопольную службу подало ООО «Камелот» Татьяны Алексеевой. Сама компания является одним из многочисленных участников дела по банкротству «Метростроя», а Алексеева — его акционером. В прошлый раз они уже жаловались на торги по площадке на Маршала Говорова, но безуспешно, покупателем стал «Метрострой Северной столицы».

Николай Кудин, «Фонтанка.ру»