Успеть до Генплана. Земля «Метростроя» подешевела в 4,5 раза, миллиарды взыскивают с отставников

От распродажи «Метростроя» уже отваливаются миллиарды, а всё из-за того, что торги не успели провести до принятия Генплана. Теперь 3 млрд требуют как раз с бывших продавцов.

Комитет кредиторов «Метростроя» 15 марта утвердил начальную продажную стоимость нескольких объектов компании, которую будут сбывать с банкротного аукциона. «Фонтанка» писала об этой очередной партии: стадион на Левашовском (здесь начнут торги от 482 млн рублей), площадки в Рыбацком проезде (263 млн) и Подъездном переулке (60 млн), база отдыха в Приморске (53 млн). Туда же печально присовокупили площадку на Расстанной, 17, ее стартовая цена — 810 млн рублей. Немало, если не знать предысторию.

«Фонтанка» подробно рассказывала, как «Метрострой» (вернее, его кредиторы, ведомые конкурсным управляющим) шел к распродаже имущества. Общая сумма требований к компании перевалила за 10 млрд рублей. С начала банкротства в 2021 году процессом рулил Григорий Авдеев, затем Светлана Судья, в 2022 году ее сменил Андрей Мариничев. Он провел большую работу и фактически вышел на формирование единого лота. В частности, еще в середине 2023 года была готова рыночная оценка ряда активов компании: производственных площадок на Ново-Никитинской, на Маршала Говорова, на Витебском и на Рощинской.

Незадолго до этого, впрочем, главный кредитор компании и ее преемник на позиции генподрядчика города — «Метрострой Северной столицы» — подал ходатайство об отстранении Мариничева. Ему вменяли в вину, что он затянул с инвентаризацией имущества, а также по необъяснимо льготной ставке сдавал в аренду комплекс на Левашовском проспекте, чем снижал доходы «Метростроя», а значит, и ресурс выплат по требованиям. Суд Мариничева отстранил, на его место был назначен Алексей Кузнецов, и хотя апелляция потом решила, что нарушений не было (скоро кассация), эту рокировку уже никто не отыграет назад.

При Кузнецове распродажа крупных активов «Метростроя» действительно началась, но не единым лотом, а многими, причем недвижимость разделили с техникой и материалами. Одновременно Кузнецов начал «трясти» своих предшественников. По кейсу с льготной арендой комплекса на Левашовском он подал иск к Мариничеву и к арендатору о взыскании убытков, а также добился ареста имущества предыдущего управляющего на 20 млн рублей. Мариничев утверждал, что не знал о более выгодных предложениях и сдавал комплекс компании, которая брала на себя управленческие и коммунальные расходы. Обеспечительные меры на его имущество всё ещё действуют, суд продолжает рассматривать иск Кузнецова.

Следом новый управляющий подал еще одно требование — на 380 млн рублей. Ответчиками в этом случае являются оба — и Мариничев, и его предшественница Светлана Судья, а суть претензий заключается в том, что они недостаточно активно в отпущенное им время взыскивали долги в пользу «Метростроя». Эта сюжетная линия тоже еще находится в развитии.

Но самым крупным стало требование, поданное накануне: 2,8 млрд рублей солидарно — с Судьи и Мариничева. Если коротко, Кузнецов считает, что конкурсные затянули с распродажей и в результате потеряли возможность продать один из главных активов компании — на Расстанной, 17, — по максимальной цене. Так что должны теперь заплатить сами.

На Расстанной, 17, находилось Управление производственно-технологической комплектации «Метростроя». Сухим языком описи — это участок в 65 тысяч квадратных метров, несколько складов, в том числе для ветоши, для верхних строений и для газа, плотницкая, проходная, шпаломонтажный цех, подъездные пути от станции Волковская. С самого начала этот актив был в высшей лиге будущих торгов: в октябре 2023 года его оценили в 3,610 млрд рублей.

В том отчете звучало важное: «Объект оценки расположен в зоне ДР — зарезервированная территория для зон многофункциональной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. Ближайшие земельные участки, расположенные в этой же зоне, заняты жилыми комплексами класса комфорт. В этих обстоятельствах объект оценки может быть отнесен к сегменту производственно-складской (при текущем варианте использования), а также жилой (при альтернативном использовании) недвижимости».

«Выбор будет осуществлен в ходе анализа наиболее эффективного использования объекта», — формально добавляли в документе. Но что тут анализировать, текст намекал: вокруг всё застроено «комфортом», земля по соседству — под жилье, мы что, рыжие, что ли? Анализ это всё подтверждал. При «производственном» назначении объект оценивали в 440 млн рублей, при альтернативном — в 3,610 млрд. «Таким образом, наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки признается снос существующих зданий и строительство на освободившемся земельном участке жилого комплекса класса комфорт», — ожидаемо делали вывод оценщики.

Торги после оценки провести не успели, а вскоре был принят новый Генплан. В нем промышленная зона прирастала 630 гектарами, а большинство заявок на перевод производственных участков в другую категорию в процессе подготовки документа отклонили. «Можно, конечно, всё застроить жильем. А где работать-то будем?» — объяснял губернатор Александр Беглов.

Поменял категорию и участок на Расстанной, 17, вариант с жильем отпал, конкурсный заказал новую оценку. «Объект оценки расположен в промышленной зоне, — констатировали в январе 2024 года. — Согласно письму КГА правительства Санкт-Петербурга от 15.01.2024 № 01–47–8–702/24 в соответствии с имеющимися планами развития Санкт-Петербург не планирует изменение функционального назначения зоны, в пределах которой находится объект оценки». То есть альтернативы нет: «В связи с отсутствием конкурирующих вариантов использования наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки может быть признано текущее использование (производственно-складское использование)». Так что новая оценка — 810 млн.

Этот путь в 2,8 млрд рублей, который земля на Расстанной преодолела в тот миг, когда губернатор подписал Генплан, и есть суть претензий нового конкурсного к предыдущим: поторопились бы — продали объект в 4 раза дороже и закрыли бы треть претензий кредиторов. Извольте возместить.

Сам Мариничев в разговоре с «Фонтанкой» был эмоционален, но если всё свести к парламентским выражениям, то назвать эти требования здравыми он затрудняется. Особенно с учетом того, что ответчики никакого отношения к смене земельного статуса не имеют.

Здесь есть важный момент: в крупную клетку, изменения в Генплан внес город, который и является собственником «Метростроя Северной столицы» — главного кредитора «Метростроя». Поэтому вопрос, кто вынул из конкурсной массы условные 2,8 млрд рублей, — открытый. Условные потому, что гарантировать приход на торги покупателя, готового выложить за объект хотя бы начальную цену, никто не может.

С приходом Кузнецова лоты выставляются на торги регулярно, находят или не находят покупателя, выставляются опять. Основной тренд понятный: «Метрострой Северной столицы» выкупает то, что он и так взял в аренду для строительства подземки. На этом ранее настаивали и в Смольном, который по факту и является собственником «Метростроя Северной столицы».

Площадки на Маршала Говорова и на Витебском перешли к МССС в сумме за миллиард рублей. Это соответствует цифрам от лета прошлого года; Маршала Говорова целиком тогда оценивали в 2,6 млрд, но основная доля приходилась на движимое имущество, которое потом из лота исключили.

Объект на Ново-Никитинской, 3, сейчас на торгах со стартовой ценой 1,458 млрд (это чуть меньше оценки 2023-го, но и оттуда выпала техника и материалы). Ново-Никитинская, 17, пока не выставлялась, вместе со всей «движимостью» она оценивалась в 3 млрд.

«Фонтанка» знает, что еще до смены управляющего ходили споры по площадке на Ивана Черных, где находится особняк Тейхмана. Она сопоставима с Расстанной по площади, там десяток зданий, помимо исторического, есть обременение в виде ипотеки в пользу МССС. Предполагаемая стоимость колебалась от 2 до 6 млрд, но в итоге объект выставлен за 2,4 млрд рублей, заявки как раз закончили принимать. Судя по Генплану, это зона «Д», в которой возможна общественно-деловая застройка, но в документации к лоту указано, что «вид разрешенного использования — для размещения промышленных объектов».

Расстанная, 17, до торгов пока не дошла, ее цену только утвердили. Площадка даже не в аренде у «Метростроя Северной столицы», что много говорит о ее текущей производственной ценности. «Окончательное решение не принято, но мы рассматриваем варианты использования площадки для нужд компании», — рассказали «Фонтанке» в МССС о своих планах на участие в торгах. С учетом всех перипетий последить за списком претендентов будет интересно. Как и затем, не изменится ли всё же статус земли после того, как она уйдет «за копейки». Чиновники говорят — не должен.

Николай Кудин, «Фонтанка.ру»