Запаслись и замерли: девелоперы притормозили покупку земли под новые проекты

В первом квартале 2022 года спрос со стороны девелоперов на землю показал резкое сокращение — по данным аналитиков Rusland SP, за этот период под жилищное строительство в Петербурге приобрели около 85 га, что на 60% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Активный спрос последних лет на рынке земли позволяет говорить о том, что в ближайшие годы дефицита новых проектов не будет, но вот в более отдаленной перспективе — полная неопределенность.

Все и сразу

Подобную динамику на земельном рынке наблюдали последний раз три года назад, при переходе на эскроу-счета. Высокие ставки по кредитам, сложность прогнозирования цен и потенциальной емкости спроса в условиях нестабильности, а также сложность в построении финмодели — все это оказало влияние на земельные рынок в первом квартале 2022 года, отметила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). Поскольку в 2020–2021 годах девелоперы активно наращивали земельный портфель, дефицита новых проектов не возникнет — если говорить о ближайших годах.

— События конца февраля 2022 года, которые привели к неопределенности как спроса на недвижимость, так и к резкому росту стоимости кредитования, — говорит Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Большая часть компании занимались решением оперативных вопросов, а долгосрочные стратегические решения были поставлены на паузу. Не последнюю роль сыграла неопределенность на финансовом рынке — стоимость строительных материалов на данный момент подвергается большим колебаниям, а значит, оценить доходность проекта пока сложно.

В целом, по его словам, перерыв в 2–3 месяца не скажется сильно на рынке, так как запас земли у застройщиков в целом есть. Но важно смотреть на дальнейшую динамику рынка.

Сравнительно малое количество сделок с землей в Петербурге является откликом на очень активные в части покупок земли 2020 и 2021 годы, добавил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК ПСК. Но при этом, крупные участки большие компании приобретали и в этом году.

— В Петербурге откровенного дефицита квартир в строящихся домах не будет, — считает Софронов. — Практически все крупные застройщики следуют своим инвестиционным циклам, пополнив земельный банк ранее и относительно недавно.

А что сегодня?

В 2022 году девелоперы продолжили покупать земельные лоты в локациях с внешней стороны КАД, преимущественно во Всеволожском и Пушкинском районах. Как отметила Ольга Трошева, тренд на «закадовые» территории сохранится. Также востребованы участки в черте города, в кварталах со сложившейся застройкой, под реализацию небольших ЖК.

— В ближайшее время предложение на земельном рынке может даже пополниться, так как некоторые застройщики будут оптимизировать земельный портфель, продавая активы, — считает эксперт.

— Много проектов были подготовлены в течение прошлого года и готовились к выходу на рынок, еще часть — только прорабатываются, потому что в течение последних полутора лет застройщики активно пополняли свой земельный банк, — пояснила Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании «Полис Групп». — Вполне естественно, что в текущем году компании не так активны в покупке новых земель, даже не принимая во внимание нестабильную внешнеполитическую ситуацию. Локации для будущих стартов понятны — это Новосаратовка, земля около деревни Порошкино, южная часть города и приграничные территории — Шушары, Новоселье. В более обжитых районах интересны районы Черной речки, Малой Охты.

— Компания «КВС» продолжает искать и приобретать новые пятна под застройку, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Для нас особенно интересно южное направление, которое в ближайшие годы будет активно развиваться. В частности, Пушкинский район, где мы уже возводим кварталы «ЮгТаун». Также мы рассматриваем покупку земли в черте города. Конечно, интересных пятен в сформировавшихся районах осталось не так много. В основном это небольшие участки под точечную застройку, подходящие для возведения жилья высокого класса».

По словам Сергея Софронова, категории участков, которыми интересуются сегодня, зависят от категории проектов.

— Универсально наибольшим спросом пользуются участки с минимальными сроками начала строительства, — продолжил он. — Идеальные варианты — с готовой проектной документаций и разрешением на строительство. Однако таких мало. Для недорогой недвижимости востребованы участки на свободных территориях, где не нужно ничего сносить, проводить рекультивацию и так далее. Для комфорт-класса важна земля в черте города, неподалеку от метро, а также для более дорогой недвижимости, подавляющая часть предложения земли — это участки под редевелопмент или уже освобожденные от старой застройки.

— Одно из приоритетных направлений внутри городской черты — развитие редевелопмента, — считает Дмитрий Ефремов. — Помимо бывших промышленных территорий, в скором времени возникнет необходимость реновации районов старой застройки. Прежде всего это типовое панельное жилье. Пока же эти направления активными не назовешь, поэтому комфорт-класс тяготеет к территориям на юге Петербурга, а внутри КАД реализуется точечно.

По его мнению, сейчас любая девелоперская компания внимательно оценивает все плюсы и минусы земельных участков исходя из конкурентной ситуации, устойчивости спроса в долгосрочной перспективе. Существенных изменений, с точки зрения привлекательности, ждать не стоит, однако проекты, требующие более длительных инвестиций, подвергнутся снижению спроса на них.

Лекарство для стойкости

Следующего роста активности на рынке земли стоит ждать не ранее следующего года — возможно, даже 2024-го, считает Сергей Софронов. Пока же будут строиться проекты, которые сейчас получают разрешительную документацию.

— Но в целом сегодня даже готовые проекты зачастую нуждаются в перепроектировании, пересмотре затрат и наполнения, поэтому застройщики заняты этими вопросами, — продолжила Ольга Ульянова. — Рынок неактивно пополняется новыми стартами, в текущих реалиях это неплохо, потому что такая позиция стабилизирует рынок на фоне снижения объема спроса.

— Оживить активность на земельном рынке может только стабилизация финансово-экономического положения, — добавляет Дмитрий Ефремов. — Большое значение будет иметь разрешение политической и экономической ситуации, стабилизация цен и курса рубля. Также стоит сказать, что любая, даже самая кризисная, ситуация адаптивна. Девелоперы будут подстраиваться под новые сложившиеся обстоятельства, поэтому говорить о коллапсе не стоит.

По его словам, на данный момент девелоперы корректируют свои долгосрочные стратегии, и после разрешения первоочередных задач приступят к освоению новых проектов.

— Рынок уже начинает реабилитироваться: если с февраля по конец апреля в Петербурге не было представлено никаких новых проектов, то в мае на рынок вышли три проекта в сегменте «эконом» и шесть объектов класса «комфорт», — подытожил он.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»