Как сделать две квартиры из одной?

Вложить деньги в жилую недвижимость — сегодня один из популярных способов заработать. Квартира не просто сохраняет инвестированные в нее средства — она помогает приумножить их. А если знать правильные финансовые инструменты, из одной квартиры можно сделать две.

Чем интересны инвестиции в жилье?

Жилая недвижимость — надежный, доходный и простой вариант инвестирования. Разница в стоимости между квартирой в новостройке на этапе котлована и «под приемку» доходит до 25–50%. И это еще без учета, что недвижимость в крупных городах за те 2–3 года, пока дом возводится, стабильно дорожает. Вторичное жилье растет в цене медленнее: вместе с рынком, на 5–6% в год. Зато не нужно ждать, и готовая квартира может приносить доход владельцу — например, за счет сдачи.

Да, но денег у меня не очень много…

Понятная проблема. Для инвестиций в недвижимость нужен либо солидный стартовый капитал, либо кто-то, кто даст средства. А иногда и то, и другое.

Чтобы заработать на недвижимости, брали льготную ипотеку под 6,5%, запущенную летом 2020 в рамках программы господдержки застройщиков, и покупали квартиру в новостройке. Выплачивая кредит, покупатель расстается с деньгами — дешевеющим активом (увы, инфляция), — приобретая взамен дорожающий (недвижимость).

Летом 2021 условия льготной ипотеки изменились: максимальную сумму ограничили 3 млн рублей. Но новостройку дешевле 5 млн рублей в пределах КАД найти сложно. Плюс минимальный первоначальный взнос, который составляет 15% стоимости квартиры, и разница между льготной ипотекой и ценой квартиры. Вместе это около 2 млн, которые нужно вынуть из собственного кармана.

И где же их взять?

Инвестиции в жилую недвижимость все равно возможны, даже если нет накоплений на первоначальный взнос. Нужно только знать, как работать с правильными финансовыми инструментами. И тогда это будет даже проще ипотеки. Главное — иметь на старте хотя бы одну квартиру.

Как это работает?

Когда нет денег, нужен кредит. Но далеко не каждый вариант подойдет по условиям: ведь нужно, чтобы он был одновременно на большую сумму, с низкими процентами и на длительный срок.

Все кредиты похожи на уравнение рисков: риск банка не вернуть выданные деньги против риска заемщика испортить себе кредитную историю. Поскольку риски для банка получаются весомее, банки не очень охотно соглашаются на крупные суммы по обычным кредитам. А для подстраховки от возможных потерь назначают повышенные проценты и небольшие сроки выплаты.

Но если кредит получает обеспечение, то есть со стороны заемщика в «уравнении» тоже появляется что-то ценное, проценты можно сократить, а сроки и суммы сильно увеличить. Риски выравниваются, доверие к заемщику растет.

Типичный пример подобного кредита — ипотека. Она выдается под обеспечение в виде квартиры, на покупку которой банк дал деньги. Этот механизм можно развернуть на 180 градусов: получить деньги благодаря уже имеющейся квартире.

И какая сумма будет доступна?

Кредит с обеспечением в виде квартиры дает до 75% ее рыночной цены. Если обратиться к данным с сайтов по продаже недвижимости, стоимость средней петербуржской квартиры — 9,5–10 млн рублей, то есть заемщик получает в руки порядка 7 млн. Ставки сравнимы с обычной ипотекой или даже выгоднее. Этого хватит на покупку квартиры без первоначального взноса. И, в отличие от ипотеки, где условия покупки контролирует банк, заемщик сам решает, какую квартиру брать и за какую цену.

Новая недвижимость сразу поступает в полное распоряжение покупателя. Ипотечные квартиры часто запрещают сдавать, а с купленной этого никто запретить не может. Доходами от аренды можно компенсировать расходы на ежемесячный платеж.

Поподробнее можно?

Итак, есть среднестатистическая квартира, которая даст заемщику порядка 7 млн рублей. Это стоимость очень неплохой однушки в Петербурге. Однокомнатные квартиры считаются идеальным инвестиционным объектом, а еще это лучший выбор для детей на будущее и ликвидный вариант хранения капиталов.

Кредиты с обеспечением в виде квартиры выдают на срок до 20 лет, но можно и больше. Практика показывает, что комфортно обслуживать заем, если на него тратится не больше 30% ежемесячного дохода. Вот от этих параметров и нужно отталкиваться, заключая договор: подобрать платежи и сроки так, чтобы они были не в тягость.

И не стоит забывать, что однокомнатная квартира сегодня может зарабатывать владельцу порядка 30 тыс. рублей в месяц за аренду — и спрос всегда есть. Так кредит будет частично выплачен из кармана съемщика, а не владельца. Если вторая квартира под сдачу уже имеется, она может поработать на хозяина дополнительно: ведь из двух квартир три сделать даже проще, чем из одной две.

А я совсем без квартиры-то не останусь?

Ответ на этот типичный вопрос состоит из трех частей.

Во-первых, банку ваша квартира не нужна, гораздо важнее и ценней для него «работающий» заемщик, который пусть медленно, но верно платит по кредиту. А квартира для банка — проблемный непрофильный актив, к которому он обратится только в самом крайнем случае, если больше никак не получится договориться и найти взаимовыгодное решение.

Во-вторых, как уже было сказано, вторая квартира поможет погасить кредит или сделать это быстрее. В крайнем случае, все можно отыграть назад, продав квартиру, и так закрыть задолженность. Скорее всего, даже получится остаться в плюсе — ведь недвижимость дорожает.

В-третьих, любой кредит стоит брать только так, чтобы можно было отдать. Перед принятием решения нужно все хорошенько рассчитать и трезво оценить свои финансовые возможности.

Пожалуй, я готов превратить свою квартиру в две. С чего начать?

Зайдите на сайт «Норвик Банка» и узнайте возможности своей квартиры: достаточно оставить простую заявку, а специалисты банка подберут и предложат оптимальное решение. С ними же можно проконсультироваться по всем деталям кредита. Кстати, весь процесс, от подачи заявки до получения кредита, можно провести онлайн, без посещения офиса банка.

_{ПАО «Норвик Банк» осуществляет свою деятельность на основании Лицензии ЦБ РФ № 902 от 17 июля 2015 года.}

_{Материал публикуется специально для ПАО «Норвик Банк».}

_{Примеры расчетов предоставлены ПАО «Норвик Банк».}