Парламент напишет инструкцию к сервитуту.

У петербуржцев появится законодательное оружие против любителей перегородить проход к Финскому заливу и набережным рек. Правда, и закрывать территории домов шлагбаумами станет сложнее.

Городской парламент приступил к разработке инструкции по установлению сервитутов, которая до сих пор отсутствовала и создавала множество конфликтов. В Петербурге сегодня нет ни одного документа, с помощью которого можно обязать частных землевладельцев проложить дорогу к воде или объектам культурного наследия. Хотя случаев, когда этот механизм должен быть применен, насчитывается 8 – 9 тысяч. Вместо этого чиновники использовали механизм, которого нет в законодательстве. Но из-за поправок в Земельный кодекс он окончательно «сломался».

В городе нередки случаи, когда собственники участков перекрывают проходы и проезды к территориям и объектам, которые по закону являются общедоступными. Это береговые зоны, объекты культурного наследия. Заборы могут вырастать как вне частного участка, и в этом случае убрать заграждение с точки зрения закона легче, так и в его границах. Именно в таких случаях необходим сервитут.

По информации члена парламентской комиссии по городскому хозяйству Александра Носова, в Петербурге может возникнуть порядка 8 – 9 тысяч ситуаций, когда требуется наложить это обременение, в частности проезд по внутриквартальной территории в центре города и обеспечение доступа к акваториям, перед которым стоит «забор» из частных участков.

Сервитут — это обременение, которое накладывается на земельный участок, дающее право пользования третьим лицам. Публичный сервитут предполагает пользование неограниченным кругом лиц, например когда необходимо обеспечить доступ к береговой линии, которую перегородили частные владения. Частный сервитут устанавливается в интересах конкретных лиц. Самый наглядный пример, когда дачник может попасть на свой участок только через кого-либо из соседей. Условия предоставления доступа обсуждаются отдельно, но интересантам приходится платить. Сведения об этом обременении заносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

В конце апреля врио губернатора Петербурга Александр Беглов подписал закон, который наделил полномочиями по установлению публичного сервитута правительство города. Теперь Заксобранию предстоит прописать подробности процедуры. На заседании парламентской комиссии по городскому хозяйству 20 июня создали группу, которой предстоит начать работу над документом. С такой инициативой выходил депутат Павел Зеленков, скончавшийся в июне 2019 года.

Думать, как решать проблему, стали после того, как парламентарий столкнулся с частной конфликтной ситуацией, которая могла бы быть разрешена путем установления сервитута. Не менее года, вспоминают знакомые с его работой, Зеленков переписывался с комитетом имущественных отношений и Минэкономразвития РФ, после чего стало понятно, что в Петербурге нет процедуры установления сервитутов, но она может быть прописана в региональном законодательстве.

Ранее для обеспечения прохода по частным владениям Смольный накладывал обременение, объявляя часть участка некой зоной прохода и проезда. «Коллизия возникает в тот момент, когда собственник обнаруживает, что через его участок едут, – комментирует руководитель экспертной группы комиссии Александр Карпов. – Это может быть и в центре города, и в неправильно размежеванных промзонах, в кварталах советской застройки, где квартальный проезд прирезали к земельному участку. Люди хотят поставить шлагбаум, а им говорят: «Нет, нельзя». При том что это их земельный участок. Приходит комитет по контролю за имуществом и срезает ограждение. Собственники в панике обращаются во все возможные инстанции. В этот момент выясняется, что наложено обременение — зона прохода и проезда».

Такой квазимеханизм в свое время придумал еще комитет по земельным ресурсам (предшественник КИО). Потенциальные локации конфликтов возникают из-за отсутствия грамотного межевания, которое обеспечивало бы каждому участку выход к территориям общего пользования. Однако чиновники либо при формирования земельного участка, либо при его межевании «рисуют» зону, которая не предусмотрена никаким законодательством — зону прохода и проезда, называя ее зоной с особыми условиями использования территории. «До определенного момента это сходило с рук. Но сейчас все зоны с особыми условиями использования территории четко зафиксированы в Земельном кодексе. И все, механизм «закрылся», – резюмирует Карпов.

Использование спорного механизма позволяло собственникам в ряде случаев отстоять в судах запрет доступа на свою территорию. Но однозначная практика не сложилась — исход дела зависит от того, насколько грамотно составлен иск.

Например, в 2011 году арбитражный суд окончательно отказал компании «Триумф плюс», в собственности которой на тот момент находился участок на Боковой аллее на Каменном острове — по соседству с дачей Гаусвальда. Фирма подала иск к комитету по земельным ресурсам (предшественнику комитета имущественных отношений), потребовав снять с участка обременение в виде права прохода и проезда под западной аркой дома по территории, которая находится в общедомовой собственности. Компания проиграла в первой инстанции, взяла реванш в апелляции, но получила отказ в удовлетворении требований в кассации. Фемида постановила, что истец не представил доказательства, что обстоятельства, послужившие основанием для установления обременения, отпали.

С противоположным результатом закончилось дело по иску ТСЖ «Новый Колизей» к КЗР. В 2014 году товарищество элитного жилого комплекса, который расположен на улице Восстания, 6, лит. А, через суд потребовало установить дополнительное обременение — ту самую зону прохода и проезда. Ее Смольный попросили установить компания «ТСТ» и общеобразовательная школа № 207, которые на тот момент находились в глубине территории квартала.

Суд первой инстанции встал на сторону истца, пояснив, что в федеральном законодательстве не предусмотрено установление зоны особого режима использования в виде права прохода и проезда и напомнил, что решить спор можно путем установления частного сервитута. Апелляцию ТСЖ проиграло, кассация подтвердила право жильцов закрыть проезд от посторонних.

По словам замглавы комиссии и члена рабочей группы Бориса Вишневского, путем сервитута можно обеспечить доступ общественности к объектам культурного наследия, это право гарантирует закон. Однако зачастую жильцы домов-памятников ограничивают доступ на внутридворовую территорию. Желание обеспечить приватность понятно, однако в случае ОКН оно может идти вразрез с законом. Парламентарий приводит в пример знаменитый «Толстовский дом», расположенный на улице Рубинштейна, 15-17, авторства архитектора Федора Лидваля. В прошлом году СМИ писали о невозможности попасть с экскурсией во двор: ТСЖ регулярно выдворяло группы.

Депутат объясняет отсутствие сервитута в Петербурге тем, что власти до сих пор не прописали процедуру его установления. «Обременение описано в 23-й статье Земельного кодекса РФ. Но в Петербурге нет закона, который бы устанавливал, как это делается, кто это должен делать, кто принимает решение, в каких случаях и в каком порядке и так далее», – поясняет Вишневский.

Однако устанавливать сервитут можно только в случае, когда альтернативных путей не существует. Здесь также есть свои тонкости. Предстоит, в частности, определиться, через какое минимальное расстояние либо по каким параметрам должны располагаться проходы к береговой линии, закрытой «забором» частных владений, и кому из собственников придется пожертвовать приватностью.

Правда, если петербургские чиновники изобрели кривой, но способ решения проблемы, то их федеральные коллеги бездельничали. Прописать процедуру вполне могли последние, тем более что они еще 11 лет назад получили соответствующее поручение от руководства страны. «В комментариях к Земельному кодексу говорится, что понятие сервитута упоминается в Гражданском кодексе и в Земельном. И есть поручение президента РФ от 2008 года в целях развития и совершенствования законодательства в Гражданском кодексе прописать порядок установления публичного сервитута. С тех пор ничего не сделано», – резюмирует Карпов.

Отдельный момент — линейные объекты инженерной инфраструктуры. Это магистрали тепло-, водо- , газо- и энергоснабжения, линии электропередачи, водоотведения. В 2018 году появился Федеральный закон № 341, который давал властям право устанавливать публичный сервитут в интересах компаний, которым требуется возвести линейную инженерию. Однако для лиц, которые хотят воспользоваться этим механизмом, предъявляется ряд требований. Кроме того, правообладатель участка вправе потребовать от интересантов соразмерной оплаты.

На заседании комиссии Карпов предположил, что на региональном уровне некоторые заинтересованные организации через профильные комитеты лоббируют изменение состава линейных объектов инженерной инфраструктуры, которые будут размещаться за арендную плату. В то время как Смольный заинтересован в пополнении бюджета за счет этих средств.

Ирина Корбат,
«Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру