Новостройка VS вторичка: где жить

Средние цены на жилье на первичном и вторичном рынке Петербурга практически сравнялись. Но в реальности за схожую сумму можно приобрести несопоставимое – двушка в старой «брежневке» против однушки в новостройке.

Спрос в 2017 году вырос и на новостройки, и на квартиры вторичного рынка. На первичном рынке правит бал дешевая ипотека. На рынке готового жилья активность была вызвана снижением цен на квартиры в домах, построенных ранее 2000 года.

По данным Росреестра, в прошлом году в Петербурге зарегистрировано 62 959 договоров долевого участия – на 9,5% больше, чем в 2016-м. Если рассматривать вместе первичный рынок города и пригородную зону в Ленобласти, то, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объем продаж составил порядка 96 400 квартир.

Объем реализованного спроса на вторичке невозможно выявить даже по данным Росреестра: в статистику входят нерыночные сделки. Но участники рынка прикидывают: показатель здесь как минимум в два раза меньше, чем в новостройках.

Неочевидное равенство

Средние цены на обоих рынках практически сравнялись. По данным сделок агентства «Петербургская Недвижимость» (входит в тройку крупнейших компаний на вторичном рынке), средняя цена квадрата в неновых домах в 2017-м колебалась в пределах 96 – 99 тыс. руб. за кв.м. В 2016 году средний показатель – на том же уровне. А средняя цена квадратного метра петербургской новостройки при 100%-ной оплате сейчас составляет 99,5 тыс. руб., прирост за год – 2%.

Казалось бы, при относительном равенстве каждый может легко сделать выбор. Однако если хочется получить ликвидный актив, то не все так просто.

Стареет и дешевеет

Покупая квартиру на вторичке, надо понимать – если это не самое популярное нынче жилье в категории «новая вторичка» (дома построены недавно), то стоимость вашей покупки с годами будет только уменьшаться. Как машина из автосалона выезжает уже дешевле на 10%, так и старое жилье с годами постоянно теряет в цене.

За последние годы квадрат в морально устаревающих домах – «хрущевки», «брежневки», «корабли», – по данным экспертов, потерял порядка 20%. И продолжает дешеветь. «В 2017 году интерес к комнатам, квартирам в старом фонде и старых панельных домах ожидаемо снизился, – говорит Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость». – При общем росте числа сделок на 15% по сравнению с 2016 годом цены на непопулярное жилье, построенное до 2000-х годов, снижались в пределах 3 – 8%». Так, цена квадрата в сделках со «старой панелью» – от 65 до 103 тыс. руб. Для сравнения: стоимость в домах, которые сданы относительно недавно, – от 85 до 143 тыс. руб. за кв. м. И цены на «новую вторичку» продолжают потихоньку расти.

Выходит, теперь квартиры в непопулярных домах на вторичном рынке стали дешевле. И значит, доступнее для покупателей. Более того, проценты по ипотеке и на вторичном рынке тоже снижались, достигнув 9 – 9,5%. Кроме того, и самих вариантов в продаже стало больше: люди, увидев снижение цен на свое жилье, перестали выжидать. И выставили квартиры на продажу.

Сегодня можно приобрести маленькую двушку в «брежневке» – например, в Калининском районе – по цене примерно от 3,2 млн. руб. Тот, кому необходима квартира из двух комнат прямо сейчас, выберет такой вариант. Аналогичный выбор сделает тот, кому нравится локация, где находится дом, но он стеснен в средствах.

Но такое жилье ликвидным не назовешь – коммуникации в этих домах изношены, сами планировочные решения уже давно морально устарели, да и в комфортности домов, построенных в то время, можно усомниться.

Примерно за ту же сумму – 3,2 млн. руб. или чуть дороже – в готовом доме в Красносельском районе в категории «новая вторичка» можно купить однушку. Правда, дом будет расположен далеко от метро. Но зато здание свежее, квартира – с отделкой и собственность на нее уже оформлена.

Те, кто готов ждать, могут сэкономить существенно. Однушку с хорошей отделкой в строящемся доме в том же Красносельском районе можно приобрести уже за 2,65 млн. руб. За 2,8 млн можно даже приобрести двушку без отделки в новостройке с отдаленным сроком сдачи, но уже в Мурино.

«Если сравнивать строящееся и готовое жилье в одной и той же локации, средняя цена квадратного метра на первичном рынке всегда ниже, чем средняя цена на вторичке, – строящееся покупать дешевле», – уверена Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»).

Это, правда, если не брать во внимание локации со столь дешевыми нынче «брежневками». Кстати, если ранее сравнивать их было не с чем – нового жилья после отмены уплотнительной застройки в таких местах не строилось, – то в 2018 году на рынке появится много новостроек в обжитых городских районах. В основном – на месте фабрик и заводов. Правда, не стоит думать, что они будут столь же дешевы, как строящееся жилье в пригородной зоне Ленобласти: студий за 1,5 млн. руб. здесь не будет.

Для молодых

«Порядка 30 – 40% всех сделок на первичном рынке совершается с помощью средств от продажи уже имеющегося жилья, – утверждает Петр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС. – Как правило, квартиры в строящихся домах выбирают молодые люди, еще не успевшие создать семью, либо семьи без детей. Когда же дети маленькие, предпочтение обычно отдается готовому жилью».

«Новостройка – это однородный социальный состав соседей, – продолжает Вера Сережина. – Как минимум это те, у кого есть средства на покупку квартиры. В новых домах более современная инженерия – лифты, коммуникации. Даже в сравнении с домами постройки пятилетней давности они отличаются по качеству материалов, уровню благоустройства и наличию ландшафтного дизайна».

«Условно покупателей в новостройках можно разделить на три группы: молодые люди в браке, планирующие завести детей, семейные пары с детьми и люди старше 50 лет, – рассказывает Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб». – Мотивы покупки: желание приобрести первую квартиру, потребность в улучшении жилищных условий или в раздельном проживании с родственниками, а также приобретение жилья для подрастающих детей».

По словам Анжелики Альшаевой, управляющей ООО «КВС.Агентство недвижимости», если человек не готов ждать и ему нужно срочно переехать, то он будет выбирать квартиру на вторичном рынке. «Но я уверена, что ожидание срока окончания возведения дома оправданно, ведь в итоге покупатель получит квартиру в современном жилом комплексе с благоустроенной территорией».

Андрей Останин, коммерческий директор Группы «Эталон», обращает внимание на то, что на первичном и вторичном рынке разные условия расчетов и возможности приобретения. «Процент по ипотеке на строящуюся недвижимость ниже, чем на жилье на вторичном рынке, – говорит он. – За те же или даже меньшие деньги он получает новую квартиру в доме с современной инженерной начинкой, а также гарантированно чистую сделку».

Что касается перспектив, они в 2018-м таковы: расслоение вторичного рынка продолжится. «Жилье в старых, морально устаревших домах продолжит дешеветь, а «новая вторичка» будет понемногу прибавлять в цене – до 5% к концу года», – уверен Сергей Дроздов. Что касается первичного рынка, основные изменения его коснутся уже в 2019 году. А в 2018-м средние цены будут расти понемногу в пределах небольшой официальной инфляции. И конечно, традиционно будет увеличиваться стоимость от старта проекта до его окончания – примерно на треть.

Дарья Александрова