Что нам несет «ипотечная весна»?

Оставшись без господдержки, банки вынуждены идти на постепенное снижение ипотечной ставки. На петербургском рынке недвижимости сегодня покупатель диктует правила.

Накануне и сразу же после закрытия программы «Ипотека с господдержкой» участники строительного рынка публично выражали сдержанный оптимизм. При этом обвала никто не предрекал. Практически все эксперты сходятся во мнении, что дальнейшее поведение ипотечных ставок напрямую зависит от размеров ключевой ставки Центробанка.

Программа господдержки была запущена весной 2015 года, после того, как в конце 2014-го ключевая ставка ЦБ резко взлетела до 17%. Она позволила льготным категориям граждан не расставаться с мечтою о собственном жилье даже в непростой для экономики страны год.

«Отмена господдержки ипотеки не должна привести к заметному сокращению количества ипотечных сделок. Ставки если и повысятся, то незначительно, – считает директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI (входят RBI и «Северный город») Вера Сережина. – Сегодня экономическая ситуация другая. Ипотека остается важным и удобным финансовым инструментом для покупки жилья, а для некоторых покупателей и единственным реально доступным. Наши клиенты сегодня могут воспользоваться ипотекой от 12 крупнейших банков России по ставкам 11 – 13%».

Другие эксперты предполагают, что проценты могут даже уменьшиться.

«Снижение ставок по ипотеке уже идет, – констатирует руководитель службы маркетинга строительной компании «Норманн» Марина Мартыненко. – Застройщикам выгоден низкий процент по ипотеке, ведь у большинства из них больше половины продаж приходится на сделки с привлечением ипотеки. Во-первых, сейчас установлена относительно невысокая ключевая ставка Банка России. Она равна 10%. Во-вторых, банки и застройщики сегодня активно сотрудничают. Низкая ставка выгодна всем».

По словам Мартыненко, совместно с застройщиками, а также отдельно от них около 5 крупных банков уже сейчас предлагают ипотеку по ставке ниже 10% годовых. «Уже сейчас в рекламе мы видим ставки по 8 – 9 процентов. Большая часть из них – это маркетинговый ход с указанием процента переплаты за первый год, но есть и реальные предложения на весь срок кредита, – предупреждает она. – Среди интересных программ можем отметить нашу совместную ипотеку с ПАО «Донхлеббанк» по ставке 9,11% на весь срок кредита, которая совмещает низкий процент переплаты и низкий первоначальный взнос. Он составляет всего 10%».

Директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов считает, что имеются предпосылки и к дальнейшему облегчению процентного бремени заемщиков.

«Снижение ставок возможно в случае дальнейшего уменьшения ключевой ставки ЦБ, хотя по итогам прошлого года инфляция снизилась до 5,4%, – отмечает он. – Учитывая это, ключевая ставка должна была быть снижена до 7 – 8%, но этого не случилось. Хотя позволило бы снизить текущий уровень кредитных ставок и быстро оживить экономическую активность.

При оформлении ипотеки с господдержкой был установлен минимальный первоначальный взнос в 20%. Сегодня на рынке появляется много предложений с меньшим первоначальным взносом, что должно помочь покупателю купить жилье в ипотеку. Например, в банке «Санкт-Петербург» действует программа «Ипотека без первоначального взноса» со ставкой 12,75% годовых».

По мнению директора по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерины Гуртовой, ставки, предлагаемые сейчас ведущими банками, находятся на вполне приемлемом и привычном для покупателей уровне – они возвратились, по сути, к докризисным показателям. Для клиентов, с точки зрения ипотеки, фактически ничего не изменилось. Люди по-прежнему, если не хватает средств на оплату полной стоимости квартиры, обращаются за ипотекой. Она остается одним из самых актуальных для покупателей инструментов финансирования.

«Сейчас ипотечные ставки по объектам ЮИТ в Петербурге, аккредитованным нашими ведущими банками-партнерами, – от 11%, и большая часть предложений находится, в среднем, в пределах 11 – 12, 25%. Доля ипотечных продаж у нас – свыше 30%, и она остается в общем на стабильном для нашей компании уровне», – говорит она.

В свою очередь руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов замечает, что наметившаяся тенденция к снижению ставок в определенной степени мера вынужденная.

«Сейчас мы видим, что объем продаж в январе 2017 года снизился на 10% по сравнению с началом прошлого года. Можно и в дальнейшем ожидать отток покупателей, а как следствие – снижение объема строительства в целом по стране, – прогнозирует эксперт. – С начала 2017 года ставки по собственным программам банков-партнеров были выше, чем в конце 2016 года. Это связано с окончанием программы государственной поддержки ипотечного кредитования. Но в феврале по причине снижения спроса наметилась тенденция к снижению базовых ставок. Например, банк «Санкт-Петербург» уже дважды понизил ставку с начала года и банк ВТБ24 также снизил ставки. Кроме того, ряд банков стали предлагать ипотеку без первоначального взноса».

Для среднестатистического человека снижение кредитного бремени даже на 1 – 1,5% станет очень существенной экономией. Поэтому единственная перспектива – это рефинансирование ипотеки на более доступных для заемщика условиях.

Предпосылки к этому есть. Так, с 20 февраля этого года Сбербанк снижает ставки по ипотеке в среднем на 1,1 процентного пункта. Таким образом, при приобретении недвижимости у застройщиков ставка составит 10,9%. Это стало обнадеживающей новостью для многих из тех, кто мечтает улучшить свои жилищные условия.

«Для многих покупателей альтернативы ипотеки просто нет, поэтому инструмент этот надо развивать и совершенствовать, – уверен директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. – В отсутствие господдержки мы начали активно развивать партнерские программы с банками, которые позволяют снизить процентную ставку. Несколько предложений начали работать уже в феврале. По началу года можно судить об имеющемся спросе. Взлетов ждать не приходится, но мы рассчитываем, что объемы продаж будут плавно увеличиваться, цены будут колебаться на уровне инфляции. 2016 год прошел под знаком балансировки, а теперь все – и застройщики, и покупатели – адаптировались к сложившейся ситуации. Спрос на недвижимость неуклонно растет, поэтому мы ждем действий от банков по разработке программ по снижению ставки».

«Ключевые банки держат ставки на уровне, сопоставимом ставкам с госсубсидированием. В связи с этим начало февраля 2017 года показывает улучшение в потребительской активности, – соглашается руководитель отдела ипотечного кредитования "MASTER Девелопмент" Любовь Манукян. – Развитие партнерских отношений с банками складывается в положительном ключе. Это позволяет предлагать клиентам уникальные акции и возможности приобретения жилья с использованием заемных средств. Так, например, наш партнер банк "Санкт-Петербург" запустил акцию для клиентов "0% первый взнос". "Райффайзен" и ВТБ дают дополнительную скидку по партнерскому каналу».

Разумеется, каждое предложение требует внимательного изучения. Иначе можно в итоге получить не то, что ожидал.

«Замечу, что сейчас под видом якобы «совместных программ» с банками некоторые застройщики активно продвигают в рекламе некие эффектно низкие ставки, которые в действительности никакие банки и не предлагают, – предупреждает Екатерина Гуртовая. – В рекламе просто указывается какая-то более низкая ставка или величина платежа, однако на самом деле все это оплачивается самим застройщиком – и, естественно, за счет повышения цены квартир для покупателей! Расчет прост: клиент заинтересуется, позвонит, и затем продавцы попытаются уговорить его хоть на какую-нибудь сделку. Но, повторюсь, покупатель, по сути, не получит никакой выгоды. Это в чистом виде маркетинговый, рекламный ход, чтобы заполучить дополнительно клиентов. При этом банки – это, разумеется, абсолютно коммерческие структуры, работающие со всеми застройщиками исключительно на коммерческих условиях по объектам, которые они аккредитуют. Впрочем, некоторые из них иногда и соглашаются на участие в подобных рекламных акциях застройщиков».

«Обязательно стоит обращать внимание на полные условия кредитования и стоимость всей сделки в целом. В объявленных более низких, относительно среднерыночных, процентных ставках по ипотеке могут скрываться различные маркетинговые уловки, – советует заместитель управляющего по розничному бизнесу филиала в Санкт-Петербурге ПАО «МИнБанк» Меньшикова Елена. – Например, ставка действует только в течение первого года кредитования, а затем увеличивается до уровня, равного или выше рыночного. Либо она действует при условии оформления страховки, стоимость которой выше среднерыночной, либо стоимость квартиры, приобретаемой по данной программе, будет выше, чем при оплате за счет собственных средств».

Заместитель директора дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев напоминает, что в первую очередь следует проверить предложение на наличие комиссий и дополнительных платежей. На рынке популярно предложение о снижении ставки при единовременной оплате части цены договора, при этом в рекламе используется именно пониженная ставка.

«Также следует обратить внимание на стоимость страховки, наличие скидок у того или иного застройщика, аккредитованного в банке, комиссий за выдачу кредита, и, конечно, не стоит забывать, что ипотека – продукт долгосрочный, поэтому важно спланировать все так, чтобы погашать кредит было удобно. Здесь на первый план выходят функционал и удобство интернет-банка, а также возможность общения с банком по электронным каналам связи», – советует он.

Максим Кончаров, специально для «Фонтанки.ру»

© Фонтанка.Ру