Левченко: Выгодно не строить, а покупать проблемные активы (фото, аудио)

Fort group хочет вдвое увеличить число объектов и выйти в Москву. Соинвесторов ищут в Каннах. "Фонтанка" поговорила с управляющим партнером компании Максимом Левченко.

В Каннах стартовала масштабная выставка недвижимости MIPIM. Петербург впервые открыл на ней собственный павильон. "Фонтанка" расспросила одного из участников, управляющего партнера Fort group Максима Левченко, интересна ли еще инвесторам Россия и куда лучше вкладываться в кризис.

- Максим Борисович, вы представили в Каннах свой проект реконструкции Гостиного двора. Что это за проект?

– В рамках дискуссии мы поставили простой вопрос, как мы видим Гостиный двор в будущем – это музей или современный торговый центр? Если мы отвечаем, что хотим музей истории российского ретейла, то надо все законсервировать, вывести всю сегодняшнюю торговлю – она морально устарела, и отреставрировать здание, истратив бюджетные деньги. Второй вариант – мы говорим, что это торговый центр. Тогда ситуация в корне меняется. Мы должны, безусловно, сохранить историческое наследие, памятник, но превратить его в современный торговый центр. Тогда он станет площадкой для инвестиций, городу нужны инвесторы.

- Что вы подразумеваете под современным торговым центром?

– Современные стандарты – это правильное зонирование, планировки, новые инженерные системы – вентиляция, кондиционирование, эскалатор, лифт, система видеонаблюдения, санузлы, паркинг.

- Останется ли в проекте стеклянный купол?

– Максимально правильную концепцию можно сделать только тогда, когда двор и галерея молла перекрываются стеклянным куполом. Были технические вопросы к нам, возможно ли это сделать. Мы считаем, что возможно. Сегодня можно реализовать практически любые технические решения. Вопрос в том, что нужно согласовать эту позицию со всеми заинтересованными структурами. После этого можно будет переходить ко второй стадии – к проектированию и расчету бюджета проекта.

- Недавно Министерство культуры раскритиковало идею создания подземного паркинга под Гостиным двором. Насколько согласуются требования к охране памятников с новой концепцией?

– К нашему проекту сегодня подходил министр строительства Михаил Мень. И он сказал, что это интересно, город получил бы большие инвестиции и хороший проект.

- То есть вы думаете, что сможете убедить власти?

– Мы думаем, что если мы соглашаемся, что нам нужен современный объект, что городу нужны инвестиции, то безусловно, возможен компромисс. Может быть, не сейчас, в отдаленном будущем, но мне кажется, что он все равно так или иначе будет найден.

- У нынешнего арендатора ОАО "Гостиный двор" тоже есть свой проект реконструкции, который постепенно реализуется, согласован. Почему он вас не устраивает?

– Мы считаем, что он будет неэффективным. В нем очень много популизма и мало экономики. У этого проекта нет конкретных сроков реализации, нет бюджета. По всем характеристикам он является неинтересным с точки зрения ретейла, потому что максимально эффективно комплекс может работать только тогда, когда дворовое пространство будет объединено единым куполом. Это позволит выстроить правильную логистику и работать круглогодично. То же самое с галереями, которые тоже должны быть накрыты. В том виде, в котором представляют развитие Гостиного двора сейчас, он не будет работать.

- В прошлом году вы оценивали примерную стоимость реконструкции в 15 млрд. Вы готовы их вложить, несмотря на кризис?

– С существующими скоростями и сложностью проекта эти инвестиции потребуются еще не скоро. Поэтому мы говорим, наверное, о 3-5-летней перспективе. Реконструкция не может начаться завтра или послезавтра.

- И все же вы предлагаете сделать современный ТК, аналогичный "Галерее". Хватит ли у горожан покупательной способности?

– Я думаю, хватит.

- Смольный вас поддерживает? Вы же предлагаете расторгнуть договор с нынешним арендатором.

– Мы говорим о том, что могла бы быть такая концепция, в которой город сам бы предложил инвестиционный продукт, провел бы конкурс, выбрал проект, оценив все его преимущества для себя. Мы сохраняем памятник, не тратя бюджетных денег. Мы привлекаем инвестиции и создаем новые рабочие места. Мы создаем налоговую базу по налогу на прибыль, по НДС, плюс стоимость аренды. И город получает новую точку притяжения в центре города. Если такой подход бы был, то город, как мне видится, мог бы изъять этот объект для современного использования, расторгнуть договор аренды и провести конкурсные процедуры.

- Как был воспринят ваш проект на MIPIM? Как оцениваете атмосферу на выставке в этом году?

– Все здорово, много обсуждений, очень большой петербургский стенд, представлено много городских компаний. Задача MIPIM – это показать город иностранным инвесторам, насколько он является привлекательным для инвестиций в недвижимость.

- В России и Петербурге довольно сложная экономическая ситуация. Рынок стагнирует. Какие проекты могут быть интересны инвесторам сейчас?

– Мы верим, что можем привлечь инвесторов и новые деньги в город. Поскольку нефть обвалилась, рубль обесценился, то это очень хорошее время для вложений. Если у тебя доллар и евро, то раньше ты мог купить на миллиард долларов, скажем, миллион квадратных метров, а сегодня ты можешь купить два миллиона. И если ты веришь, что российская экономика может подняться, что она будет развиваться и укрепляться, а мы в это, безусловно, верим, то ты можешь ожидать большую доходность. Цена на недвижимость вырастет, и ее можно будет продать с очень хорошей маржой. В этом сегодня может быть стратегия инвесторов.

- Можете уточнить, в какие сроки вы ждете инвестиционного роста?

– На этот вопрос нет однозначного ответа. Но кажется, что санкции и геополитические проблемы, с которыми мы столкнулись, – достаточно краткосрочные. В скором времени они будут отменены, и это даст новый толчок для развития. И инвесторы, которые ушли из России по причине геополитических рисков, сюда обязательно вернутся. Какая перспектива? Пара-тройка лет – это абсолютно реально.

- Какие вы переговоры ведете на MIPIM? Ищете партнеров?

– Мы именно для этого сюда и приехали – показать себя как инвестиционный продукт. Мы встречались и с немецкими инвесторами, и с фондом из Катара. Сейчас интересно инвестировать совместно, за счет этого можно удвоить-утроить компанию, приобрести активы по сегодняшней выгодной цене и их капитализировать, продать уже на фоне роста. Сегодня выгодно не строить, не заходить в какие-то долгосрочные проекты, а именно покупать те активы, где есть проблемы у собственников, где есть валютные кредиты, которые не обслуживаются или вскоре не смогут обслуживаться. И вот такие объекты с хорошей доходностью интересно сегодня покупать.

- На каких условиях вы привлекаете инвесторов?

– Fort group – это компания с большим количеством активов в области торговой и офисной недвижимости. Мы говорим инвесторам – заходите, приобретайте пакет наших акций. И мы эти деньги, которые дополнительно будут привлечены в капитал, будем вкладывать в приобретение коммерческой недвижимости в Москве и Петербурге.

- Кроме Катара и Ближнего Востока в целом, еще какие страны интересуются Россией?

– Есть индийские инвесторы. Кроме того, мы говорили о мультинациональных корпорациях. Сама по себе компания может быть арабской, но зарегистрированной в Лондоне, и очень сложно оценить, что это за инвестор и откуда эти деньги. Нет необходимости говорить о национальности денег, есть резон говорить об инвесторах, которым интересна Россия.

- Доходность российских проектов сейчас сравнима с арабскими или европейскими?

– Учитывая то, что у нас есть турбулентности в экономике, для привлечения инвесторов российская доходность проектов должна в 3-4 раза превышать американские или европейские показатели. В Лондоне, Франкфурте, Париже доходность коммерческой недвижимости – 4-5% годовых. У нас же все хотят видеть 15-20%.

- Россия может в перспективе такую возможность предоставить?

– Она всегда была более доходной по недвижимости, чем Европа, но и более рискованной. Чем выше доход, тем больше риск.

- Давайте вернемся к Петербургу. Есть ли у вас какие-то новые проекты, кроме Гостиного двора?

– Мы сейчас реализуем проект на "Электросиле" (строительство бизнес-центра Fort Tower. – Прим. ред.) и мы сейчас, по сути, строим транспортно-пересадочный узел на станции метро "Рыбацкое".

- Какие еще проекты планируете?

– Мы рассматриваем приобретение новых площадок в Петербурге и Москве.

- То есть вы планируете выйти в столицу. В этом году?

– Необязательно, но мы всегда смотрим на Москву, поскольку столица – это показатель. Москва – лидер, в ней сосредоточено 80-85% всего рынка недвижимости России. Остальные 15-20% – это Петербург и другие города России. Все крупные активы созданы в Москве.

- Есть ли у вас стратегические планы развития в ближайшие два-три года?

– Если говорить очень простым языком, мы хотим увеличить наш портфель в два раза, и в том числе, с помощью привлечения крупных инвесторов. Сейчас такая возможность есть. На рынке есть высокодоходные активы, которые можно купить по хорошей цене.

Беседовала Антонина Асанова, "Фонтанка.ру"

© Фонтанка.Ру