Как проектное финансирование защищает дольщиков

Проблема защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков будет существовать всегда, пока жилье продается на этапе строительства. Хотя 214-ФЗ сделал этот рынок более прозрачным и безопасным, но стопроцентной гарантии, что строительство будет доведено до конца, не дал. Дополнительной защитой для дольщика может стать проектное финансирование – когда банк контролирует работу застройщика, которому предоставляет кредитование под конкретный проект. Такое финансирование получила ГК «КВС» для строительства жилого микрорайона «Новое Сертолово».

214-ФЗ не смог стать панацеей от появления обманутых дольщиков. История с объектами ГК «Город», когда несколько тысяч человек остались без квартир, – тому яркий пример. Сейчас федеральные законодатели планируют ужесточить закон: создана рабочая группа при Минстрое РФ по разработке поправок, которые должны предоставить дольщикам больше гарантий, что их средства не будут использованы на другие, нежели строительство, цели. Кроме того, возможно, застройщикам придется получать банковскую гарантию – как при выполнении госконтракта, когда авансовые платежи в случае разрыва контракта с подрядчиком может возместить банк.

Тем не менее, уже сегодня существует механизм более тесного сотрудничества банка при строительстве жилого объекта – проектное финансирование. Механизм, к сожалению, этот используется нечасто – он требует высокой степени участия от кредитора, сопровождается довольно большими издержками для кредитной организации (оценка, подготовка, аудит). В то же время и девелоперу приходится нести значительные затраты – на предпроектные работы (бизнес-планирование, экспертиза проекта), выплачивать повышенный процент за пользование кредитными средствами и допускать жесткий контроль кредиторов на всех стадиях инвестиционного процесса. Только компании, уверенные в своей состоятельности, могут себе это позволить.

Как отмечает заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра банка ВТБ – вице-президент Руслан Еременко, сегодня количество заявок на кредитование новых проектов невелико. Как правило, они уже начаты ранее и сейчас находятся на этапе реализации. «Обычно кредитные ресурсы для финансирования жилищных проектов предоставляются на срок реализации проекта плюс один год. При проектном финансировании коммерческой недвижимости средние сроки составляют 5-7 лет. Проект может быть разбит на этапы, поэтому суммы заемных средств могут составлять от нескольких сотен миллионов до нескольких миллиардов рублей, добавляет банкир. Основные требования к заемщику – это финансовая устойчивость, положительная динамика выручки и прибыли, обеспечение кредита, опыт работы компании в данном сегменте рынка. Участие компании собственными средствами в финансировании проекта, как правило, составляет не менее 20% от капитала проекта.

По словам регионального директора EKE в России Андрея Хитрова, в связи со случаями банкротства застройщиков банковские проверки при рассмотрении заявки на проектное финансирование стали еще более тщательными. В случае если застройщик покажется слабым, ненадежным, или бизнес-план будет недостаточно проработан, кредитную линию банк не откроет.

Строителями схема проектного финансирования востребована, прежде всего, при реализации масштабных проектов, поскольку позволяет привлекать значительные объемы инвестиций, распределять риски между несколькими участниками проекта, возвращать кредитные средства и начинать обслуживание долга по мере реализации проекта. «Застройщикам проектное финансирование интересно потому, что становится определенной страховкой завершения строительства объекта, – поясняет финансовый директор ГК «КВС» Надежда Семенович. – Если у девелопера недостаточно свободных собственных средств и нет уверенности, что на нужном этапе строительства он сможет привлечь достаточное количество денег от дольщиков, привлечение банка как кредитора гарантирует реализацию проекта». На всем протяжении строительства объекта банк контролирует выполнение застройщиком своих обязательств и целевое использование кредитных средств. Контроль осуществляют либо собственные службы банка, либо надзорные компании, с которыми заключен договор – они предоставляют услуги по проведению строительного аудита текущего состояния процесса проектирования, проведения подготовительных и строительно-монтажных работ на объекте, ведущихся в целях реализации инвестиционного проекта, добавляет Надежда Семенович.

Участие банка в проекте строительства позволяет гарантировать выполнение застройщиком своих обязательств, что жилой комплекс будет возведен в заявленные сроки в заявленной «комплектации» – для дольщика, решившего приобрести строящееся жилье, такая гарантия может иметь решающее значение. «Проектное финансирование является дополнительной гарантией надежности проекта», – уверен региональный директор EKE в России Андрей Хитров.

Как отмечает директор по оценке NAI Becar в Санкт-Петербурге Виктория Константинова, контролируя строительство, банки имеют полностью прозрачный и понятный проект, который в случае невозврата кредитных средств можно довести до логического завершения или передать на управление. «Стоит отметить, что немногие банки могут себе это позволить, поскольку финансирование проектов требует наличия в штате банка высококвалифицированных специалистов разного профиля», – резюмирует она.

Справка.
ГК «КВС» приступила к строительству жилого микрорайона «Новое Сертолово» в 2014 году. В рамках проекта до декабря 2019 года будет возведено 250 тыс. кв. м жилья, два детсада и одна школа. На сегодняшний день выведено в продажу две очереди строительства. Первая очередь, в рамках которой возводятся семь 4-5-этажных корпусов на 735 квартир и один детский сад на 210 мест, будет сдана во II квартале 2016 года. Проектное финансирование предоставлено банком ВТБ.

*Материал публикуется на правах рекламы.