Малоэтажное строительство стремится за город

В Петербурге и пригородах растет количество малоэтажных комплексов. Отказываться от высоток девелоперов вынуждают власти. За немногочисленных покупателей застройщикам приходится конкурировать - велодорожками и парками аттракционов.

Регламенты строительства мало- и среднеэтажного жилья в Петербурге определяют правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Малоэтажки – дома до 4 этажей с мансардой. Среднеэтажные здания – до 9 этажей. Активное строительство таких домов началось в конце 2000-х с появлением первых крупных малоэтажных проектов. Сейчас на дома высотой до 9 этажей приходится 8,6% предложения в Петербурге и пригородах и около 7 – 8% спроса, говорят в КЦ «Петербургская недвижимость». И этот сегмент быстро растет.

«В последние годы сегмент мало- и среднеэтажного квартирного жилья стал развиваться активнее по нескольким причинам. Во-первых, в Петербурге сократилось предложение свободных земельных участков под многоэтажную застройку. Во-вторых, градостроительная политика города обозначила вектор своего развития в сторону малоэтажной застройки. А в Ленобласти толчком для развития именно такого формата послужило утверждение градостроительной документации в различных муниципальных образованиях, согласно которой строить там можно только не выше четырех этажей плюс мансарда», – поясняет руководитель центра Ольга Трошева.

Малоэтажные комплексы есть в портфеле у нескольких крупных застройщиков. Уже возводит комплекс «Юнтолово» на 2,2 млн кв. м жилья «Главстрой-СПб». Небольшой проект «Дудергоф клаб» строит «Балтийская жемчужина». А в этом году Setl City планирует приступить к строительству комплекса «Планетоград» рядом с Пулковской обсерваторией. Это 5 кварталов жилой застройки общей площадью 1,45 млн кв. м, обеспеченных школами, детсадами, поликлиниками и станцией скорой помощи. При этом высотность жилых зданий не превысит 4 этажей с мансардой.

Еще один пятиэтажный проект прорабатывает компания «КВС». До 2020 года в Стрельне должен появиться квартал жилой площадью почти 460 тысяч кв. м с детсадами, школами и физкультурно-оздоровительным комплексом. Это плюс к тому, что компания уже строит три комплекса – в Кронштадте, Янино и Стрельне – общей площадью 650 тысяч «квадратов».

Впрочем, самые масштабные планы – у компании «Старт-Девелопмент» Захара Смушкина. В ближайшие несколько лет рядом с Киевским шоссе начнется строительство города-спутника Южный на 4,3 млн кв. м мало- и среднеэтажного жилья. Предварительные контракты уже подписаны с ГК «Интеко», «Унисто-Петросталь» и «Су-155». Девелоперу осталось пройти через корректировку правил землепользования и застройки.

Комфорт в обмен на дорогу

Среднеэтажный – вовсе не значит элитный. В КЦ «Петербургская недвижимость» подсчитали: 83% такого жилья в Северной столице и пригородах строится в сегменте масс-маркет. При этом средняя цена «метра» в городских малоэтажках не отличается от стоимости квартир в высотках – это 80 – 100 тысяч рублей. Но в пригородах, оказывается, ниже цены на жилье в многоэтажных домах на 15%: чем дальше от города расположен проект, тем сложнее привлечь покупателей.

Наибольший объем малоэтажного строительства сосредоточен в пригородах – как в составе города, например в Пушкинском районе, так и в области, например во Всеволожском, Ломоносовском, Кировском районах.

«Сегмент малоэтажной застройки актуален прежде всего для загородного рынка, потому что затраты здесь ниже, чем у проектов жилых комплексов в Санкт-Петербурге, и стоимость участков под застройку – тоже. Поэтому малоэтажная застройка активно развивается прежде всего за пределами КАД. В самом городе малоэтажное строительство невыгодно девелоперам, так как земля дорогая, и лишний этаж будет сокращать себестоимость проекта, а не наоборот», – объясняет Артем Босов, директор по продажам ГК «КВС».

Фактически покупатели меняют свое время проезда до дома на комфорт проживания. «Ключевым показателем является плотность застройки: если в новых малоэтажных районах, строящихся согласно актуальным нормативам Ленинградской области, она составляет порядка 10 тысяч кв. метров на гектар, то в городских новостройках плотность застройки часто превышает 25 – 30 тыс. кв. метров», – говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».

Компания возводит 6 – 9-этажный квартал NEWПИТЕР в поселке Новоселье на юго-западной границе Петербурга. Здесь, как и в других своих проектах, застройщик не проектирует студии. И обещает полностью обеспечить жителей инфраструктурой, дорогами и благоустроить территорию комплексов.

Малоэтажная застройка совсем не обязательно должна быть разреженной и просторной. Пример тому европейские города, где площадь застроенных территорий доходит до 80%. Но пока петербургские девелоперы не готовы идти на создание таких кварталов. «В этом случае теряются многие преимущества мало- и среднеэтажных домов, и для нас это неприемлемо», – считает директор по маркетингу и продажам «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

В июне компания начала строительство второй очереди комплекса Inkeri в Пушкине. Четыре 5-этажных дома на 280 квартир должны быть построены к июню 2017 года. Компания привлекает покупателей ландшафтным дизайном территории с детскими и спортивными площадками, зонами отдыха, скверами и местами для парковки автомобилей.

Парк аттракционов, wi-fi и собственная охрана

В то же время из-за низкой плотности строительства себестоимость одного квадратного метра в малоэтажном комплексе оказывается выше, чем в многоэтажках, поясняют строители. Во многом из-за сопутствующей нагрузки — социальной инфраструктуры, дорог. Застройщики и сами снабжают удаленные от города проекты «изысками». Среди самых популярных — ландшафтный дизайн, велосипедные дорожки и система видеонаблюдения.

Компания «Тареал» возводит вблизи развязки КАД и Ропшинского шоссе комплекс «Ванино» из почти сотни 3- и 4-этажных многоквартирных домов. Под озеленение, детские площадки и парковки запроектировано 85% территории в 62 га.

В ГК «РосСтройИнвест» для жилого района «Золотые купола» в Сертолово, рассчитанного на 8 тысяч человек, разработали необычную архитектурную концепцию. На крышах 4-этажных зданий будет установлено 40 больших золотых куполов. Один уже смонтирован. Кроме того, в новом жилом районе будет собственная социальная инфраструктура, включающая детский парк развлечений с аттракционами, культурно-образовательный центр, православный храм, торговый центр, кабинет семейного врача, фитнес-центр, школу и два детских сада, один из которых начнет работу с введением в строй первой очереди – в июле 2016 года. «Безопасность проживания будут обеспечивать свободный от машин защищенный двор (шлагбаум, домофон), служба консьержей, современные системы видеонаблюдения», – перечисляет заместитель председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест» Нина Креславская.

Большинство покупателей недвижимости в малоэтажных комплексах — семьи, 30 – 40 лет, с детьми. «Покупатель хочет жить более уединенно, но в то же время знать, кто его сосед», – объясняет Яна Чубко, руководитель отдела продаж комплекса «Ванино». Несмотря на кризис, спрос на такие дома не просел, утверждают строители. А в перспективе будет только расти.

Елена Вавилова,
«Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру