Город или область: где жить

24 июля 2015, 13:11 3 414

Еще несколько лет назад строящиеся проекты в классе масс-маркет в Петербурге и его областных пригородах отличались как небо и земля. А сегодня большинство таких объектов различаются исключительно местоположением и уже лишь иногда - ценой.

Мурино, Кудрово, Сертолово и другие поселки и городки в Ленобласти, расположенные наиболее близко к границе с Петербургом, еще недавно жили своей местной, «поселковой» жизнью. Но строительный бум изменил все. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в первом полугодии текущего года уже 42% покупателей выбрали и проголосовали рублем за квартиры в строящихся домах в пригородной зоне области. Как говорят аналитики, доля таких покупок будет расти и далее: в 2011 – 2012 годах с 20% она к сегодняшнему дню она выросла более чем в два раза.

Лидирует зона Мурино – Новое Девяткино – там купили квартиру 40% будущих жильцов, еще 23% предпочли Кудрово, далее идут Янино, Всеволожск, Бугры, Сертолово и другие населенные пункты. За полгода в пригородной зоне было продано 18 000 квартир в новостройках.

Еще 30 000 квартир приобрели покупатели в Петербурге. Лидером по объему продаж новостроек стал Приморский район, следом идут Красносельский, Выборгский и Невский.

Самые большие продажи – там, где много интересных для покупателей предложений. И лидер сегодня – Всеволожский район области, где стоимость студии стартует от 1 млн руб., а выбор проектов – наибольший на всем рынке.

«Основное отличие пригородных проектов от городских – это цена, – говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС». – Стоимость квартиры в пригородной зоне существенно ниже, чем в городских новостройках. Средняя цена «квадрата» в пригороде составляет порядка 60 – 80 тыс. руб. за кв. м, а в районах, приближенных к центру города, превышает 100 тыс. руб. за кв. м. Помимо этого я бы отметил лучшую экологию пригородных кварталов по сравнению с центром мегаполиса, дополнительное преимущество – возможность беспрепятственно выехать на курорты и базы отдыха Ленобласти, это особенно ценится летом, которое и без того довольно скупо на хорошую погоду».

Более низкая стоимость земли для девелоперов в пригородах в совокупности с тем, что поселения здесь только развиваются и не готовы пока предоставить покупателям полностью укомплектованную городскую среду, диктует цену «квадрата» ниже, чем в городе, примерно на 30%: 71,2 тыс. руб. в пригородной зоне против 105,6 тыс. руб. в обжитых районах города. Но цены в ряде городских проектов могут быть и сопоставимы с областными: все зависит от девелопера, территории и самого комплекса.

Дорожный вопрос

«Объекты, строящиеся в городской черте и пригородной зоне, отличаются транспортной доступностью, – рассказывает Константин Ковалев, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург». – Утром люди едут с окраин в центр на работу, вечером возвращаются обратно. Это создает нагрузку на дороги и на общественный транспорт».

Но транспортная доступность ряда городских зон, например Ржевки-Пороховых, также оставляет желать лучшего, а исправить ситуацию никто не торопится. Вместе с тем застройщики в пригородах стараются по возможности облегчить жить своих новоселов. Например, с участием девелоперов будет реализован проект ГЧП по строительству автодороги в обход Мурино и Нового Девяткино. Ряд застройщиков объединился и для проектирования и строительства дорог в Кудрово.

Немного из истории

Переломным моментом в развитии приграничной зоны области стал приход на рынок крупных городских застройщиков. Совпало несколько моментов, которые изменили ситуацию.

В Петербурге заявили об отказе от уплотнительной застройки, согласовать небольшие проекты в застроенных кварталах стало практически невозможно. На рынке земли в пригородах области стали появляться выгодные предложения масштабных участков. Такими территориями с удачной локацией – вблизи города, КАД, станций метро и наиболее развитых поселений – заинтересовались крупные городские застройщики, тем самым положив начало высотной застройке и одновременно «притянув» сюда своей репутацией, выгодными ценами и интересным предложением «городских» покупателей.

Большинство проектов-пионеров в пригородах от городских застройщиков – это объекты комплексного освоения, ведь участки под жилье на рынке предлагались крупные. Первые покупатели квартир здесь относились с опаской и к проектам, и к локации. Но привлекали их выгодные цены. Например, в Кудрово, когда на рынок вышел проект «Семь столиц», цена «квадрата» была 50 тыс. руб., сейчас – 85 – 90 тыс. руб. Помимо цены в проектах комплексного освоения девелоперы обещали покупателю новую городскую среду. Так, в том же комплексе были продемонстрированы, по сути, первые архитектурно-художественные эксперименты с цветами фасадов, невысокой этажностью домов, оформлением дворов и многие другие.

Городские территории тоже развивались по своему сценарию, который сейчас оказался близок к тому, что развернулось на территории пригородов. Запрет уплотнительной застройки заставил девелоперов принять новые правила игры, в которых приоритет отдавался комплексным проектам. И новые кварталы стали появляться и в городе, постепенно вытесняя своими объемами точечные объекты. Сегодня, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на объекты комплексного освоения в Петербурге приходится 55 – 60% объема рынка, в пригородах Ленобласти – 65 – 70%. При этом 75% проектов комплексного освоения в городе строится на вновь осваиваемых землях. И от многих пригородных проектов комплексного освоения того же класса их отличает очень малое – в основном городская прописка.

Непростой выбор

«Одно из ключевых преимуществ объектов, строящихся в черте города, – сложившаяся социальная инфраструктура, – уверен Сергей Терентьев. – Проекты комплексного освоения, которые реализуются в пригородной зоне, обеспечиваются новыми объектами инфраструктуры в достаточном количестве, но их строительство занимает определенное время».

Но в той же мере это относится и к проектам комплексного освоения в городе: многие из них реализуются на не освоенных землях, где расстояние примерно такое же, как от Кудрово и Мурино до городских объектов.

Сегодня среднестатистический покупатель (самый популярный объект покупки в первом квартале 2015 года – квартира в новостройке стоимостью от 1,5 до 3 млн руб.) благодаря смещению предложения в сторону комплексной застройки практически не имеет возможности выбрать жилье в небольшом точечном проекте – их меньше, и жилье там стоит дороже. И, по сути, выбирает между крупными проектами от разных девелоперов в городе и в области.

«Если говорить о сегменте масс-маркет, то для покупателя сегодня не столь важно, где расположен строящийся объект – в городе или на пригородных территориях области, – уверен Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость». – Граница между Петербургом и Ленобластью, если оценивать такие популярные локации, как, например, Мурино и Кудрово, здесь уже стерлась. При этом все большее значение покупатель придает надежности застройщика, качествам самого жилого комплекса и удобству проживания в нем. Важны также гарантии девелопера обеспечить проект всей необходимой социальной и другой инфраструктурой».

Если покупатель уверен, что все эти условия застройщиком будут соблюдены, то в случае сопоставимых цен на квартиры он просто делает выбор в пользу понравившегося проекта. Например, минимальная стоимость жилья в объектах комплексного освоения компании Setl City в Приморском, Красносельском районах города и в Кудрово и Мурино в корпусах на начальной стадии строительства примерно одинаковая – от 1,8 млн руб.

«Если в новом квартале предусмотрены свои школы, детсады, медучреждения и другие объекты, организовано качественное транспортное сообщение с городом, то такие проекты в пригородной зоне Ленобласти обеспечены высоким покупательским спросом, и цены в них не уступают аналогичным городским новостройкам», – уверен Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».

Артем Босов, директор по продажам ГК «КВС», подчеркивает: немаловажную роль играет сам объект: насколько удобные квартиры предлагает застройщик, есть ли в квартирах отделка и какова высотность домов.

Что касается ситуации со строительством детсадов и школ, то сейчас и в городе, и в области она практически сравнялась. Согласно программе «Соцобъекты в обмен на налоги», в проектах Ленобласти сегодня строится и проектируется около 50 детсадов и школ. При этом и в городских кварталах большинство девелоперов уже определилось с возведением соцобъектов, многие уже начали возведение детсадов и школ.

Формируется сегодня и новый пласт покупателей, которые хотели бы жить за городом в индивидуальной застройке.

«Привлекает экология пригородных районов, все больше людей предпочитают воспитывать своих детей в спокойной и безопасной среде, – уверен Денис Вястрик, руководитель проекта «Ванино». – За границами Петербурга в некоторых малоэтажных проектах молодая семья может себе позволить приобрести двух- или трехкомнатную квартиру по цене однокомнатной в городе». Правда, транспортная доступность и отдаленность многих таких территорий не позволяет сделать такой продукт массовым.

Александра Ширяева

для "Фонтанка.ру"

ПО ТЕМЕ

Лайк