В Петербурге – дефицит качественных жилых проектов

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», за 4-й квартал 2013 года общее количество реализованных квартир в классе «масс-маркет» оценивается в 23,49 тыс. (на 10,6% больше, чем в 3-м квартале того же года). Объем предложения на рынке строящегося жилья растет, но, как это ни парадоксально, потребитель ощущает дефицит качественных проектов.

Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов констатирует затоваренность рынка строящегося жилья. Не случайно растет количество так называемой новой вторички – готовых квартир в сданном доме, которые застройщики продают после оформления собственности по договору купли-продажи, а не через ДДУ или ЖСК. «Цена на первичном и вторичном рынках практически сравнялась, и конкуренция очень жесткая, – комментирует Созинов. – На периферии заявлен существенный объем, его нужно продавать, но встает вопрос инфраструктурной обеспеченности – как социальной, так и транспортной. Очевидно, что продажи скоро застопорятся, потому что люди станут задумываться, как им жить в этих перенаселенных новых районах, откуда даже выезда нормального нет».

При огромном предложении остаются практически незанятые ниши. Всеволод Глазунов, руководитель маркетинговой лаборатории компании LEGENDA, говорит о недостатке на рынке Санкт-Петербурга качественного жилья за приемлемую цену: «Проекты, которые хорошо продуманы и хорошо сделаны, в дефиците. Например, в большинстве жилых кварталов дворы проектируются по остаточному принципу – с оглядкой на минимальные требования нормативов. Между тем качественный проект предполагает продуманность не только планировок квартир, но и общественных пространств, в том числе дворов, где должно быть ограничено движение автомобилей и разведены транспортные и пешеходные потоки».

В понятие качественного проекта входит несколько параметров. Во-первых, это продуманные планировки квартир: не должно быть лишних неиспользуемых метров (например, огромных коридоров при маленькой кухне), особенно если это малогабаритная квартира. Во-вторых, это внимание к местам общего пользования – холлам, лифтам: аккуратный ремонт с использованием высококачественных материалов (чтобы через год краска не облезла, а напольная плитка не покрылась трещинами), желательно с видеонаблюдением хотя бы на 1-м этаже и в лифтах. В-третьих, это благоустройство территории – хорошие детские площадки в достаточном количестве, зеленые насаждения и даже ландшафтный дизайн, места для отдыха, спортивные площадки. Наконец, важна инфраструктура – наличие в пешеходной доступности магазинов, салонов красоты, кафе.

Естественно, похожие проекты имеются – но, как правило, продаются они в более высокой ценовой категории, класса «бизнес». Предложения такого уровня в масс-маркете ограничены по очевидной причине – это экономика проекта. Анастасия Фролова, директор департамента продаж, маркетинга и рекламы группы компаний «Росстройинвест», объясняет позицию строительных компаний: из каждого пятна застройщик хочет получить максимум прибыли, дополнительная инфраструктура и сверхнормативное благоустройство – это лишние расходы, поэтому комфортные проекты стоят других денег.

С тем, что хорошие проекты не могут продаваться дешево, согласна Анжелика Альшаева, директор по продажам и маркетингу ЗАО «Ленстройтрест». Однако опции проекта – это вопрос экономики и отношения застройщика к своему потребителю. Издержки можно сокращать – и за счет этого добавлять, допустим, бонусное благоустройство, выдерживая средний уровень цен. «В Петербурге большинство застройщиков идет по пути экономии, мы же вкладываем очень много средств в создание жилой среды за пределами квартир, – рассказывает Альшаева. – В рамках одного из проектов, например, запланировали масштабное благоустройство – ландшафтный дизайн с применением геопластики, современные детские площадки, wifi-беседки, пешеходный бульвар, места для выгула собак, разнообразные площадки для спорта (волейбол, стритбол, теннис, хоккей, мини-футбол, роллердром, а также велодорожки). А для другого нашего жилого квартала шведские архитекторы разработали променадную зону – стержень проекта и точку притяжения жителей квартала, которых мы хотим отучить проводить досуг в стенах квартиры».

Эксперты рынка уверены, что в ближайшее время спрос сместится в сторону качественных предложений. Еще 3 – 5 лет – и люди перестанут покупать квартиры в ничем не обеспеченных (с точки зрения транспортной и социальной инфраструктуры) проектах, особенно вдоль КАДа, которые грозят превратиться в «гетто». И тогда править рынком будут те, кто заранее озаботился будущим.

Елена Петрова,
«Фонтанка.ру»