КОТ как тренд

Точечная застройка умирает. По данным портала «Бюллетень недвижимости», 50% жилья, сданного в 2013 году в Петербурге и пригородах, было построено в кварталах комплексной застройки. А через пару лет этот показатель достигнет 70%. Причина тому – экономия и… стремление к лучшему качеству жизни.

Комплексное освоение территорий подразумевает создание целых микрорайонов, обеспеченных социальной инфраструктурой: жителям КОТов, которые находятся на окраинах либо за пределами города, нужно как-то лечиться, куда-то отдавать детей учиться и где-то покупать продукты. Общая жилая площадь комплексного проекта, как правило, превышает 100 тыс. кв. м, существуют и рекордсмены-миллионники. В Петербурге, например, это город-спутник Южный: проектом предусмотрено строительство 4,3 млн кв. м жилья. Всего в Петербурге и Ленинградской области, по данным компании Peterland, чуть больше 80 заявленных проектов КОТ, в их рамках планируется построить более 70 млн кв. м жилья.

Плюсы КОТов – в первую очередь цена: недорогая земля и масштаб застройки позволяют снижать стоимость квадратного метра, правда, касается это скорее микрорайонов за городской чертой. Так, сейчас можно купить квартиру в областном проекте КОТ («Щегловская усадьба») за 40,5 тыс. руб./кв. м. Второй плюс – условия жизни: в хороших проектах будет создана качественная жилая среда, которая почти нереализуема при точечной застройке. К сожалению, пока это явление не массовое, так как для многих застройщиков КОТ – это способ построить побольше и подешевле, чтобы обеспечить стабильный спрос: сейчас покупателя в первую очередь интересует цена.

«На большой территории можно развивать интересные проекты комплексной застройки, хотя нечасто количество переходит в качество, – комментирует Александр Лелин, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест». – Город регулирует комплексное освоение территорий через генеральный план, правила землепользования и застройки, градостроительные нормы проектирования и т. п. Вопрос в том, захочет ли девелопер привнести в среду новые форматы, перешагнув минимальный рубеж требований. Пока ситуация такова, что большинство застройщиков строит много и дешево, обращая внимание лишь на экономику проекта, а не на его идеологию. Но пришла пора формировать новую жилую среду. Нельзя сказать, чтобы многие продвинулись в этом, однако говорят о ней почти все. Кто первый воплотит слова в дело – выиграет. Мы к этому стремимся, рассчитывая на покупателя, которого не устраивают «муравейники», который хочет чего-то качественно иного. Поэтому все новые проекты «Ленстройтреста» создаются в рамках стандарта «Живи», предполагающего создание максимально комфортной жилой среды».

Высокая конкуренция вынуждает строительные компании задумываться о качестве проекта. Они приглашают иностранных архитекторов и градопланировщиков, добавляют различные опции типа дизайнерской отделки мест общего пользования или ландшафтного дизайна, обустраивают спортивные площадки, применяют «зеленые» технологии…

«Несомненно, жилые проекты в последние годы укрупняются, и будут укрупняться в дальнейшем, – уверена Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург». – Застройки точечной и того, что называлось раньше «уплотнительной», становится все меньше – на первый план выходят крупные проекты. Но их будущее может оказаться различным. Один путь, по которому идет и ЮИТ, – создание девелоперами нормального продукта. Речь не идет о каком-то дорогом продукте – это проекты, при реализации которых возможно формирование достаточно благоприятной для проживания среды. Но есть и другая, к сожалению, весьма негативная перспектива – это превращение кварталов в проектах КОТ в подобие «гетто». Наверное, если компанией строится весьма дешевое жилье, то оно и легче продается – благодаря более широкой аудитории, но затем судьба этих кварталов оказывается под вопросом».

«Муравейность» – это одна из главных претензий к КОТам: кварталы в Девяткино и Шушарах, например, стали ее живой иллюстрацией: на небольшой территории высятся дома по 20 и больше этажей, и количество человек на квадратный метр приближается к критическому. О комфорте речи, конечно, не идет, но эти районы выигрывают либо за счет близости к метро, либо за счет сверхнизкой цены. Кстати, власти проблему наконец-то осознали и взяли курс на проекты малоэтажной застройки.

Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Главстрой-СПб», уверен: «Чтобы петербургские КОТы становились именно современными городскими кварталами, сочетающими в себе множество функций, важно изменение подхода к развитию территорий. На государственном уровне должно быть понимание в необходимости создания стандарта развития новых территорий. Должны быть разработаны определенные нормативы и законодательные решения, нацеленные на формирование качественной среды в проектах комплексного освоения территорий».

Изменение градостроительной политики может привести и к снижению цен на землю. «Приобретая земельный участок, застройщик исходит из того, сколько квадратных метров на участке можно будет построить и продать. Если объем застройки уменьшится, рыночная стоимость земли также станет ниже, – подчеркивает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – При этом высотность не является единственным параметром, определяющим комфортность жилья. Важно наличие парковочных мест, озеленение, социальная инфраструктура, общая плотность населения. Сегодня в активно застраиваемых районах Петербурга она составляет 20-30 тысяч кв. метров на гектар, а в Ленобласти, согласно актуальным региональным нормам – 9-10 тыс. кв. м. Такая плотность застройки позволяет застройщикам реализовать комфортные и востребованные проекты. Пример – наш новый проект на юго-западной границе города. Высотность домов здесь составит от 6 до 12 этажей».

Какими станут КОТы – зависит не только от государства, но и от потребителей, так как предложение идет за спросом. Эксперты прогнозируют массовый отток покупателей от сегмента жесткого КОТ-эконома в качественные проекты. А значит, в недалеком будущем мы будем наблюдать увеличение количества таких проектов. Но девелоперы должны думать об изменении спроса уже сегодня, планируя застройку в перспективе.