Заплати за ремонт сам

Некоторые управляющие компании нашли способ снять с себя расходы по ремонту крыш и другого общего имущества, переложив их на жильцов и бюджет. Недовольным протечками владельцам квартир на последних этажах предлагают уговорить соседей и принять решение о проведении в доме капитального ремонта. По убеждению жилкомсервисов, самим собственникам квартир это обойдется всего в 5 процентов, а сомневающихся торопят – скоро ремонт подорожает.

По закону капитальный ремонт владельцы квартир должны оплачивать дополнительно к текущим платежам за содержание общего имущества. В то же время в помощь частным собственникам из бюджета выделяются немалые средства – государство готово оплачивать до 95 процентов обязательств владельцев квартир. От последних требуется инициатива и – бдительность.

Уехавшая крыша

Граница между капитальным и текущим ремонтом достаточно размыта – четкие критерии не могут назвать даже специалисты. Четверть века назад Госстроем СССР были утверждены ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий» (ВСН 53-86), на которые ссылаются в том числе в правительстве Санкт-Петербурга. В частности, в качестве одного из критериев выделения дому субсидии является его состояние. Оно признается неудовлетворительным, если износ подлежащих капитальному ремонту конструкций превышает 40 процентов, плохим (более 60) и очень плохим (от 70 процентов).

При этом эксперты должны оценивать не весь дом, а конкретные элементы. Например, состояние кровли считается неудовлетворительным, если на ней обнаружена ржавчина, свищи, пробоины, искривления и нарушение креплений ограждающей решетки, а также «большое количество протечек». Капремонт заключается в замене не менее 10 процентов покрытия.

Также субъективны и другие признаки неудовлетворительного состояния. Так, в 41 процент можно оценить износ систем центрального отопления, если в приборах и местах их врезки обнаружены капельные течи, следы протечек и их восстановления, большое количество хомутов на стоянках и магистралях, коррозия трубопроводов, арматуры и т.д.

Причем ни в ведомственных правилах, ни в критериях отбора домов для софинансирования из городской казны, ни в других нормативных актах не оцениваются причины возникших дефектов. Очевидно, что если управляющая компания не будет проводить соответствующий текущий ремонт, принимать меры по устранению неисправностей и предупреждению разрушения конструкций, то даже находящийся в идеальном состоянии дом очень быстро перейдет в неудовлетворительное состояние. А потом на собственников можно возложить капитальный ремонт...

Голосуй или проиграешь

Примерно такая ситуация наблюдается в некоторых домах в Центральном районе. Например, в одном из них «Жилкомсервис №3» оценил ремонт кровли в 3,1 млн рублей, хотя ее меняли летом 2009 года. Для устранения протечек, которые возникли в первую же «аномальную» зиму, одной из собственниц предложили провести общее собрание и проголосовать за капитальный ремонт. Причем не только кровли, но и почти всех инженерных сетей (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления и пр.).

Никаких проектов и смет работники коммунальной службы предоставить не смогли – по их словам, пока проведены примерные расчеты. Хотя удивляет их точность: ремонт отопления оценили ровно в 1 млн 709 тысяч 977 рублей и 74 копейки. За эти деньги обещают поменять стояки и пр., но никаких письменных обязательств к бюллетеню для голосования не прилагается.

На первый взгляд, сами собственники особо и не рискуют – за обновление крыши и всех инженерных систем им предлагается заплатить меньше 10 рублей с кв. метра квартир. Это пять процентов от оценочной стоимости ремонта – остальные инициаторы голосования намерены получить в качестве субсидии из городской казны и федерального Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Жильцов торопят: в будущем году, мол, субсидии урежут в несколько раз и нужно будет платить уже не пять, а двадцать пять процентов...

По словам Владимира Шаталова, возглавляющего управление капитального ремонта жилищного комитета Санкт-Петербурга, собрание собственников – первый шаг на пути к включению дома в адресную программу, а обещаемые субсидии в 95 процентов – максимальный размер софинансирования. Одним из критериев оценки заявок на включение дома в адресные программы является доля, которую готовы оплатить сами собственники квартир. По его словам, дважды получить субсидию один и тот же дом не может, а каждый проект проходит серьезную проверку. Всего за последние два года в Санкт-Петербурге в том числе за счет софинансирования федерального фонда и городского бюджета (около 8,3 млрд рублей) капитальный ремонт провели более чем в 3,3 тысячи жилых домах.

В самих управляющих компаниях утверждают, что инициаторами проведения капитального ремонта выступают только сами владельцы жилья, а они как бы ни при чем. «Решения о включении дома в региональную адресную программу, утверждение видов, объемов и сроков проведения работ, сметы расходов принимаются на общем собрании собственников, – констатирует члена совета директоров ОАО «Сити Сервис» Мариюса Яроцкис. – Представитель собственников имеет право участвовать в приемке выполненных работ. Управляющие компании в Санкт-Петербурге не влияют на выбор подрядных организаций, выполняющих работы по капитальному ремонту – конкурсы проводят администрации районов».

В то же время вряд ли рядовые владельцы квартир могут с точностью до копейки рассчитать стоимость предполагаемых работ. Кроме того, утверждения Мариюса Яроцкиса опровергаются действующими нормативными актами – представители управляющих компаний включаются в состав конкурсных комиссий, которые выбирают подрядчиков для капитального ремонта.

Президент Ассоциации товариществ собственников жилья Центрального района Санкт-Петербурга Владимир Семенов считает, что гражданам нужно активнее участвовать в управлении своим домом: «Сейчас у них есть выбор – получить субсидию на капремонт из бюджета или оплатить все из своего кармана. Кто встанет в очередь последним – может остаться ни с чем. Управляющие компании меняются – сегодня одна, завтра – другая, которая ни за что не отвечает. Но, увы, большинство жителей находящихся в управлении жилкомсервисов домов интересуются ситуацией только когда начинается течь крыша или приходит счет».

Земля и сборы

То, что собрание владельцев квартир на самом деле инициировано жилкомсервисами, подтверждается не только наличием в бюллетенях их телефонов и пр. В повестку для голосования зачастую включается совершенно не связанный с ремонтом вопрос о формировании земельного участка, на котором расположен дом. После проведения соответствующего учета и регистрации в управлении Росреестра (именуемого в Санкт-Петербурге ГБР), такой участок становится общей собственностью владельцев всех квартир. Никакой выгоды от такого имущества жильцы не получают, но будут платить налог.

Однако такое закрепление нужно жилкомсервисам, которые ежемесячно собирают плату за «уборку и санитарно-гигиеническую очистку земельного участка» – по 1,29 рубля с каждого кв. метра жилья. По закону она взимается за содержание участков, входящих в состав общего имущества. Но если он не зарегистрирован, то нет и имущества! Кроме того, без кадастрового учета невозможно юридически установить границы, а потому нельзя даже определить, какая такая территория должна убираться за счет средств жильцов.

В управлении Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу убеждены в незаконности взимания указанной платы до формирования участка и перехода его в общую собственность владельцев жилья. Прецедентное решение по этому вопросу против ООО «Жилкомсервис №1 Адмиралтейского района» было принято еще в декабре 2009 года, но судебная тяжба длится до сих пор. Согласие самих собственников на формирование участков позволит управляющим компаниям узаконить сборы за их уборку.

Павел Нетупский,
Фонтанка.ру