Чья земля?

Вряд ли большинство владельцев квартир в Санкт-Петербурге знает, кому принадлежит земля под их домом. По закону – собственникам самих квартир и нежилых помещений. Но даже государственные органы не могут договориться, как передавать землю владельцам. Из-за этой неопределенности большинство петербуржцев может не платить земельный налог, а вот для предпринимателей и компаний она может обернуться серьезными финансовыми санкциями.

В Министерстве финансов России уверены, что владельцы квартир становятся сособственниками земельных участков только в том случае, если уполномоченным органом государственной власти издано специальное решение. Юристы оного органа в Санкт-Петербурге – КУГИ – считают, что земля под домом и так в силу закона находится в собственности жильцов. Де-юре частной собственностью считают участки в ГБР.

Ждем сигнала? Его не будет

По закону владельцу квартиры принадлежит доля общего имущества дома, в том числе и земельного участка, на котором дом расположен. Если этот участок был сформирован и внесен в государственный земельный кадастр до 1 марта 2005 года (дата вступления в силу Жилищного кодекса РФ), то он бесплатно переходит в общую долевую собственность. Так записано в законе. Но к практической реализации этой нормы у чиновников разных ведомств нет единого подхода.

По мнению заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов России Сергея Разгулина, изменение жилищного законодательства не влечет автоматического прекращения права государственной или муниципальной собственности на земельный участок. «Для оформления соответствующих правовых отношений по передаче земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме необходимо издание соответствующего решения уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления», – комментирует чиновник.

В Комитете по управлению государственным имуществом (КУГИ), который и является таким органом в Санкт-Петербурге, журналисту «Фонтанки» пояснили, что никаких решений о передаче участков под жилыми домами никогда не принимали и издавать их не намерены. По мнению юристов комитета, они и не нужны – все владельцы приватизированных квартир изначально в силу закона имеют право и на земельный участок. Никаких подтверждений, решений и иных действий для этого не требуется.
С этой позицией согласны и в управлении Федеральной регистрационной службы (ГБР). По мнению его руководителя – главного государственного регистратора Санкт-Петербурга и Ленинградской области Галины Волчецкой, нельзя утверждать, что земельные участки остаются в государственной собственности до тех пор, пока КУГИ не передаст их владельцам квартир. «Право общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома возникает в силу закона, в связи с чем государственная регистрация права носит не правообразующий, а правоподтверждающий характер», – поясняет она.

Один человек – два мнения

Еще сложнее ситуация с участками, которые не были сформированы и внесены в кадастр до 1 марта 2005 года. В этом случае владельцам квартир нужно созывать общее собрание, дабы выбрать представителя, который вправе будет обратиться в Управление Федерального кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) с заявлением о формировании земельного участка. Созвать такое собрание не так просто – инициатору нужно точно знать, кому по сколько квадратных метров принадлежит – иначе невозможно определить доли и, соответственно, голоса. Но даже после того, как участок определится, вновь встает вопрос о том, как квартировладельцам стать собственниками земельного участка.

Сергей Разгулин аргументирует свою позицию ссылкой на Земельный кодекс РФ, в котором четко прописано, в каких случаях прекращается государственная собственность на землю. Никакая «автоматическая» передача не происходит. В то же время, это уже не первая версия применения закона указанным чиновником – в ноябре 2007 года он утверждал ровно обратное (!): владелец квартиры является сособственником земли с момента формирования и присвоения кадастрового номера участку, на котором расположен жилой дом. При этом, по мнению служащего Минфина, никакой особой регистрации доли не требуется – достаточно иметь свидетельство о праве собственности на саму квартиру.

Как же владельцу квартиры узнать, является он сособственником земли или нет? Общую информацию по каждому дому в Санкт-Петербурге можно найти в открытой базе данных, размещенной на сайте управления Роснедвижимости. Но в ней нет сведений ни о собственниках, ни о дате формирования земельного участка. Не ясно также, как можно узнать, когда участок был внесен в кадастр и, следовательно, у владельцев квартир появилось право собственности на него (если предположить, что новое толкование Минфина неправильное). Получить выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость легче (достаточно заплатить госпошлину в 100 рублей и подать заявление). Но если владелец квартиры не зарегистрирован как сособственник земельного участка, то ему эту справку, скорее всего, не выдадут.

Виртуальный налогоплательщик

Большинство петербуржцев может только радоваться, что, будучи владельцами квартир, они не зарегистрированы как сособственники земельных участков – не надо платить земельный налог. По закону физические лица, не являющиеся предпринимателями, должны сначала получить от налоговой инспекции специальное уведомление. По нему и уплачивается соответствующая сумма – самостоятельно выяснять и считать не надо. Нет письма – нет налога.
А вот у индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, являющихся владельцами как используемых для бизнеса квартир, так и нежилых помещений в многоквартирных домах, ситуация сложнее. Они обязаны сами считать и четыре раза в год платить налог, а также подавать декларацию. Незнание или непонимание закона, как известно, не освобождает от ответственности за его неисполнение. А это значит, что на предпринимателя могут повесить и пени, и штрафы за сокрытие налога, за неподачу декларации и т.д.

Павел Нетупский,
"Фонтанка.ру"