Как удержать квадратный метр?

Последние полторы недели в Петербурге активно обсуждали, как уберечь строительную отрасль города от финансового кризиса. Поводами стали проводимый Фондом имущества конкурс среди застройщиков на приобретение квартир для госнужд (его результаты станут известны 19 декабря) и VI Съезд строителей, прошедший в «Ленэкспо». Все активнее говорится об угрозе резкого сокращения темпов строительства в городе и формировании дефицита предложения при растущем спросе уже через год-полтора. Созданию такой угрозы способствовали как экономический кризис, так и действия властей. Теперь власть и бизнес ищут способы решения проблем.

Куда ни кинь

С началом кризисных событий тревожные сообщения поступают с завидной частотой. Крупные девелоперские проекты, которые грозили Петербургу чуть ли не перенасыщением рынка недвижимости, либо остановлены, либо срок их запуска переносится. Столь комфортные недавно банковские кредиты стали для строительных компаний невыгодны, а то и недоступны. Спрос на первичном рынке жилья резко упал, многие решили не рисковать, вкладывая в недостроенные дома, а кто-то, и таких тоже немало, ждет падения цен. Подобные ожидания подкрепляются и реальными действиями властей.

В ноябре Минрегионразвития РФ объявило о Всероссийском конкурсе на приобретение квартир у застройщиков. Для Санкт-Петербурга была установлена цена в 47 300 рублей за квадратный метр. Данная цена, по мнению федералов, является себестоимостью строительства. Строители назвали эту стоимость абсурдной и публично участвовать в конкурсе не захотели. На фоне общей стагнации сделок, цена за квадратный метр медленно пошла вниз, отыгрывая доли процента за неделю. Покупатели, разумеется, взяли паузу, желая разглядеть «дно рынка».

Остро нуждающийся в деньгах строительный сектор начал сдавать позиции, объявляя о скидках в 10, а то и 30%. Рынок искал быстрые деньги у дольщиков, но не нашел. В результате, как было заявлено первыми лицами строительных компаний на съезде, – сегодня, по сути, заморожено большинство новых объектов, застройщики стараются довести хотя бы уже почти готовые проекты.

День икс

Ключевым выступлением на съезде, разумеется, была речь губернатора. Она в частности отметила, что закупка по такой цене – следствие указаний Минрегионразвития: «Это не наша придумка. Мы пережили с вами благополучие, должны с наименьшими последствиями пережить и кризисный период. В любом случае давайте дождемся вскрытия конвертов и объявления результатов конкурса. Это случится уже в ближайшее время – 19 декабря, только после этого мы с вами реально и объективно сможем оценить ситуацию». Таким образом был дан намек на возможность последующего пересмотра ценника, который, по словам строителей, почти в два раза меньше себестоимости квадратного метра в городе. «Мы понимаем всю ответственность, которая лежит на нас в деле сохранения строительного бизнеса Петербурга», - заявила губернатор.

Тем не менее, вскрытие конвертов, намеченное на 19 декабря, станет своеобразной контрольной точкой для строительного рынка. Если застройщики «дрогнут» и, решив «посотрудничать» с властями, согласятся на предложенную цену – обратной дороги у них не будет. Как они объяснят рядовым покупателям, почему тот же метр для них стоит 80, а то и 100 тысяч рублей? А чем продавать все по заявленной цене – проще сразу объявить себя банкротом. Кстати, комментируя объявленный конкурс, представители рынка предупреждали администрацию и о другой угрозе: «Цена в 47 тысяч за метр вряд ли заинтересует кого-то из ответственных, надежных участников рынка, – отметил Максим Шубарев, президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». - Опаснее всего то, что принять данные предложения могут финансово неустойчивые компании, которые готовы пойти на что угодно ради сиюминутного затыкания финансовых дыр». В результате город может просто стать счастливым обладателем недостроя.
Ну а дальнейший сценарий частично уже описан – замораживание нового строительства, уход с рынка ряда компаний. А спустя год - полтора срабатывает «отложенный спрос», предложение невелико и замершие цены резко взлетают. Именно такой сценарий сейчас все чаще озвучивается СМИ.

Спохватились

Способы исправить негативную тенденцию ищут все. Закупка недвижимости государством – вполне приемлемая мера. Город и федеральный центр выделили на конкурс 12 миллиардов рублей, и получить их строители еще смогут, если в ценовом вопросе будет найден компромисс.

Съезд строителей также порадовал целым рядом послаблений со стороны администрации и комитета по строительству. Увеличена просрочка сдачи объектов без штрафных санкций. Монополисты-энергетики также сделали послабление по указанию Смольного. Упрощена схема согласования проектов в КГА. Правительство ясно выразило своё желание поддержать рынок, а значит… не допустить стремительного падения цен. Напрямую это никто не озвучивает – нецелесообразно с точки зрения социальной политики, однако Смольный пришел к выводу, что разом опустить цены на жилье и сохранить темпы роста не удастся.

После ободряющих новостей со стороны власти, своё слово сказали и банкиры. В начале декабря банк большой тройки ВТБ обновил информацию о лимите кредитования для застройщиков жилья эконом-класса. 33 миллиарда рублей будет выделено строителям для продолжения проектов. При этом приоритетными называются объекты с высокой степенью готовности, реализуемые с привлечением средств граждан, а также адресные региональные программы по расселению граждан из аварийного жилищного фонда. Сегодня объем кредитов строительным компаниям данного сегмента составляет 9 миллиардов рублей. В ближайшем будущем к названным 33 миллиардам добавятся еще 14 на финансирование строительства многоквартирных домов.

Добавим, что на съезде губернатор высказала намерение добиваться еще 12 миллиардов рублей для поддержки ипотечного кредитования. Здесь социальная политика Смольного в выигрышном положении. Но следует понимать, что поддержание ипотеки невозможно без стабилизации цен. Если рыночная стоимость квартир опустится ниже полученных под них кредитов, на это отреагируют банки, видя обесценивающийся залог. Рынок получит новую порцию ипотечных квартир на аукционах. Лишь за последние три года выдано порядка 45 тысяч кредитов на приобретение жилья. Такое количество новых готовых квартир на продажу может окончательно похоронить первичный рынок. Пока выделено лишь 150 миллионов, чего явно недостаточно. Но Валентина Матвиенко обещает добиться федеральных миллиардов.

Итак, за последнюю неделю рынку обещаны миллиарды рублей. Позитивного информационного фона хватило, чтобы наметить тенденцию к стабилизации. Готовы к этому и строители - все заявленные акции о снижении цен достаточно скоротечны, максимум до конца года. Тем не менее переломить негативные тенденции до конца пока не удается. Вероятность будущих банкротств строителей пока сохраняется. Вряд ли деньги федеральных программ и банков смогут получить все. Так что сокращение предложения на рынке неизбежно. И скорее всего это приведет к сохранению цен на нынешнем уровне. А вот куда они двинутся дальше, во многом зависит от того, какие действия предпримут власть, банки и строители.