ПРАВА ДОЛЬЩИКА «ЗАКОПАЛИ» СТРОИТЕЛИ

Не успели депутаты Госдумы разработать проект федерального закона о защите прав дольщиков, как строительные компании обрушили на него шквал упреков и недовольства. В срочном порядке проводились «круглые столы», где создателям проекта приходилось отбивать хорошо спланированные атаки представителей строительного бизнеса. Генералы от недвижимости так умело встали на защиту своих корпоративных интересов, что под градом критики в адрес законопроекта стало как-то забываться, что данный закон призван защищать не интересы строителей, а интересы дольщиков. Точнее, защищать интересы граждан, вложивших свои деньги в строительство жилья, от произвола этих самых строителей. Мнение самих дольщиков при этом никого не интересовало. Под напором строительных компаний Госдума отложила обсуждение законопроекта. Зато компании, работающие на рынке недвижимости, начали сочинять свои варианты закона. В рядах законотворцев оказалась и Ассоциация домостроителей Санкт-Петербурга. Ситуация нелепая по сути — законопроект создает тот, от кого нужно защищать дольщиков. Если бы волк решал, как нужно защищать козлят от волков, то от козлят остались бы рожки да ножки.

Когда кончается доверие...

Около 97% жилья в России строится с участием дольщиков. При этом права людей, готовых вложить собственные сбережения в строительство, ничем не защищены. У всех на слуху история с банкротством строительной компании «Виадук», в результате которой заложниками ситуации оказались граждане, купившие квартиры в строящихся домах. В этом же ряду стоит история судебного разбирательства межу ИК «И» и УНР-86. Кстати, о дольщиках забеспокоились и сами строители, неоднократно заявлявшие, что альтруизм здесь ни при чем: просто, чтобы сохранить темпы жилищного строительства, компаниям необходимы деньги дольщиков, следовательно, и доверие людей.

Однако лимит доверия граждан не бесконечен. Отсутствие возможности получить квартиру, за которую уже заплачены деньги, — серьезная причина для возникновения сомнений. Не повышает энтузиазм дольщиков и участившиеся случаи двойной продажи квартир. При долевом строительстве отмечаются такие явления, как необоснованное завышение заявленной сметной стоимости дома, несоответствие качества жилья, нарушение сроков завершения строительства. Специалисты отмечают также примеры недобросовестного управления процессом строительства и использования рискованных схем хранения и размещения средств граждан.

В большинстве стран для строительства жилья компании берут банковские кредиты, у нас — средства граждан. Чтобы получить кредит в банке, нужно предоставить подробный бизнес-план, обосновать инвестиции, а с дольщиком — никаких проблем. Российский гражданин, желающий приобрести скромную квартиру или роскошные апартаменты, по существу, выступает в качестве непрофессионального инвестора, который не может ни оценить проект, ни проконтролировать расходование средств.

В такой ситуации создание законопроекта «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» стало вполне логичным шагом. Свою работу авторы проекта (25 депутатов во главе с Иваном Грачевым) завершили в июне этого года. С этого времени документ, как книга жалоб, обрастает критическими откликами. Но так ли плох законопроект, как утверждают представители строительного комплекса?

... начинается закон

Проект закона вводит в России единые правила долевого строительства. Прежде чем приступить к сбору денег с граждан, желающих приобрести жилье, организатор жилищного проекта (ОЖП) должен разработать декларацию, в которой указать все данные о себе (название, адрес, состав акционеров, структура руководящих органов, дочерние компании и филиалы), данные о своем финансовом положении за последние три года (структуру активов и пассивов...) и сведения о жилищном проекте. В последнем пункте должны содержатся описание и цель проекта, сроки его реализации, наличие или отсутствие у организатора проекта компенсационных и страховых фондов.

Инициаторы проекта должны четко прописать условия привлечения средств граждан и порядок распределения площадей готового дома между участниками строительства. В обязательном порядке в декларации фиксируются стоимость квадратного метра, описание рисков, порядок расчета и возмещения расходов. Готовая декларация должна быть зарегистрирована в уполномоченном органе, скорей всего, созданном при Госстрое РФ. Если финансовое положение ОЖП вызывает сомнение (предбанкротное состояние) или его деятельность приостановлена, уполномоченный орган отказывает в регистрации.

Зарегистрированные декларации должны быть опубликованы в СМИ, и только после этого ОЖП сможет приступить к привлечению средств дольщиков. Количество привлекаемых участников жилищного проекта не может превышать количество, указанное в декларации и других проектных документах. Максимальный срок привлечения средств составляет 720 дней. В течение всего строительства уполномоченные организации контролируют деятельность ОЖП.

Законопроект предусматривает также порядок хранения денежных средств. Организаторы строительства обязаны открыть в банке специальный счет, средства с которого должны поступать исключительно на строительство данного дома. Эти деньги не могут быть использованы для приобретения корпоративных ценных бумаг, предоставления займов и обязательств. После завершения жилищного проекта ОЖП должен зарегистрировать отчет об итогах работы. Отдельная глава законопроекта посвящена раскрытию информации о деятельности ОЖП.

Кому это невыгодно?

Что же конкретно вызывает раздражение у представителей строительного бизнеса? Во-первых, необходимость предоставлять информацию о фирме и ее финансовом положении. Возмущению по этому поводу просто нет предела. Надо же, строительные компании должны стать публичными — ужас-то какой! А разве может быть иначе? Граждане не должны отдавать свои денежки неизвестно кому — потенциальному банкроту, «мыльному пузырю», строителю «пирамид». Не хотите раскрывать информацию, стройте дом на свои средства, а потом продавайте готовые квартиры. Генералам от недвижимости не понравилась также идея создания уполномоченного органа по регистрации жилищных проектов и контролю за ними. Иметь дело с отдельными дольщиками, которые не являются профессионалами в области недвижимости, — одно, с государственной организацией — совсем другое.

Противники создания уполномоченного органа пугают граждан тем, что стоимость квадратного метра в строящихся домах сразу же возрастет, ведь строительным компаниям придется отчислять деньги на содержание этой государственной организации, тратиться на составление декларации.

Утверждая это, господа строители несколько лукавят. Из каких источников будет финансироваться уполномоченный орган, пока не известно. Более того, есть основание полагать, что при жестком контроле средства дольщиков будут тратиться более эффективно и только целевым образом, а это неизбежно приведет к снижению себестоимости строительства.

Строителям удалось заморозить не понравившийся им законопроект, и решение проблемы защиты прав дольщиков снова отодвинулось на неопределенное время. Долевое строительство регламентируется сейчас договорами о совместной деятельности, который подразумевает равноправие сторон. Но о каком равноправии может идти речь? «Разве может быть совместная деятельность муравья со слоном, когда они даже не в силах увидеть друг друга, — считает адвокат «Юринформ центр» Владимир Малашин. — Как юрист, который уже не первый год занимается защитой дольщиков, я уверен, что такой закон необходим. Что же касается его недостатков и недоработок — то на то он и проект, чтобы его можно было довести до ума.

"Петербургский Час Пик"