ПоделитьсяНа начало 2024 года в петербургской агломерации в продаже находилось более 7 тыс. га (около 400 лотов) земли под строительство более 40 млн кв. м жилья. По данным «Петербургской недвижимости», из них 44% по площади и 21% от количества лотов приходилось на пригороды. Однако только около 11% земель в продаже имеют полную градостроительную подготовку, а треть предлагаются вовсе без какой-либо подготовки. Строители не скрывают: земля и ее обустройство — одна из основных статей затрат в строительном цикле, а поиски участка и его приспособление могут стать настоящим квестом.
Идеальный участок
Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), выделила основные факторы при выборе участка для застройки:
- стоимость;
- локация (район и его популярность, близость водоемов, лесных массивов, близость к центру);
- статус земельного участка (разрешенное использование земельного участка);
- наличие и готовность инженерных сетей (возможность их подключения, сроки и стоимость подключения коммуникаций);
- наличие и готовность градостроительной документации;
- транспортная доступность (близость к метро, выезды на КАД, ЗСД, удаленность от центра и т.п.).
— При выборе участка для жилья класса «элит» застройщик в первую очередь делает ставку на локацию, — пояснила она. — В приоритете видовые участки, близость к центру города. К таким локациям традиционно относятся: Крестовский остров, Петровский остров, Петроградская сторона, Васильевский остров. Для жилья класса «масс-маркет» застройщики предпочитают участки с хорошей транспортной доступностью. При выборе оценивают наличие социальной инфраструктуры, не менее важна и конкуренция в той или иной локации.
Что касается этажности жилья, это, как правило, зависит от того, где находится земельный участок, и регламентируется нормативами, прописанными в Генеральном плане Петербурга. Высотная застройка, по данным эксперта, в большей степени представлена в Красногвардейском, Приморском, Выборгском районах Петербурга. Напротив, средне- и малоэтажное строительство в основном преобладает в Московском, Красносельском, Пушкинском районах. Это обусловлено близостью к аэропорту.
— Для премиальной и элитной недвижимости участок обязательно должен быть видовой, в окружении исторических объектов или парковых зон, — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Крайне желательно наличие воды и видов на нее. Для бизнес-класса, в нашем понимании, участок должен так или иначе располагаться в центре города. Или как минимум в районах со сложившимся статусом. Как, например, Московский в зонах сталинской или еще более ранней застройки. Или, например, Выборгская сторона и тому подобное. Рядом должны быть скверы и парки, удобные выезды в разные направления, метро и обширная социальная и развлекательная инфраструктура.
Для апарт-отелей в большем приоритете транспортная доступность и метро. Расположение вполне может быть как ближе к центру, так и дальше от него. Комфорт-класс, по его словам, предполагает наибольшую вариативность в расположении, также в этом сегменте востребованы более крупные территории под застройку.
— Основная характеристика, определяющая стоимость земли, — это локация, — продолжила тему Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — Также идеальный участок должен быть пустым — свободным от строений. В реальной жизни всегда приходится идти на какой-то компромисс на фоне совокупности факторов. Например, участок может находиться в центре города, но иметь неправильную форму и объекты под снос или сохранение. Или быть ровным и пустым, но находиться далеко от метро. На основе этих характеристик происходит процесс выбора. Маркетологи оценивают, какая стоимость квадратного метра может быть у жилья на этом участке, а экономисты подсчитывают затраты на проект. И если эти две цифры сходятся и дают нужную девелоперу маржинальность, то проект становится экономически целесообразным.
Выбор участка как такового обусловлен прежде всего финансовыми возможностями застройщика, отметил Сергей Тирских, заместитель директора СК «Дальпитерстрой» по проектированию. Все меньше участков остается в черте города, интересы застройщиков все больше смещаются за КАД. Хотя есть и такие, кто проявляет интерес к застройке и реновации промзон.
— Главная проблема в том, что мы все время говорим об участке, — продолжил эксперт. — Но нельзя говорить «о пуговице» как о самостоятельной единице — без костюма она ничто, просто «пуговица». Так же и с участком: его нужно рассматривать в комплексе с другими, соседними участками. Речь идет о комплексной застройке, которой на практике мало кто занимается.
— Поиск земельных участков для жилищных проектов строится на четком ТЗ, которое включает в себя следующие показатели: функциональную зону по Генплану, территориальную зону по ПЗЗ (правила землепользования и застройки), минимальную этажность, минимальный объем строительства потенциально можно разместить и т.д., — добавляет Владимир Шмаков, руководитель департамента развития Группы «Аквилон». — Участок должен обладать как минимум понятной историей происхождения, не иметь ограничений в обороте и дальнейшем использовании (залог, арест, ограничение регистрации прав и т.п.), определяться четкими границами. Если участок соответствует ТЗ, то далее необходимо сформировать концепцию best use, то есть как при имеющихся ограничениях достичь желаемого результата. При формировании концепции учитываются градостроительные ограничения (высотность, плотность застройки, озеленение, машиноместа, охранные и санитарно-защитные зоны, инсоляция, влияние на окружающую застройку), физические ограничения (рельеф, организация дворовых пространств, благоустройство, подземные паркинги, форма участка, исторические здания, квартирография), а также данные по социальной и транспортной инфраструктуре.
Эксперт подчеркнул, что концепция очень важна, так как формирует технико-экономические показатели (ТЭП) проекта, на которые опираются расчеты нагрузок по сетям, транспорту, социальной инфраструктуре и т.п., по затратам на проект и прогнозы продаж. Соответственно, участок должен обладать характеристиками, позволяющими осуществить проект с желаемыми ТЭПами. И именно от выбранного участка зависит класс проекта, а не наоборот.
Дмитрий Калинин, директор проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург», разделил комплекс характеристик, по которым оценивают участок, на три крупные группы. Во-первых, исходные данные — территориальное расположение; окружающая инфраструктура, планировочные особенности. Во-вторых, потенциал локации: текущее окружение, планы по развитию окружающей инфраструктуры, объем работы по инженерному обеспечению участка. И в-третьих — это имеющиеся по участку нормативные градостроительные требования и иные ограничения. Из всего этого складывается понимание возможности и целесообразности строительства ЖК на выбранной земле.
— Дополнительным преимуществом обладают участки, поблизости от которых находятся крупные точки притяжения, рекреационные зоны, — уточнил он. — В качестве такого примера можно привести проект «Юнтолово» на границе Юнтоловского заказника.
Не ошибиться
При выборе участка недостаточно просто перебирать нужные параметры, в процессе возникает множество своих сложностей.
По словам Сергея Тирских, купить земельный участок при наличии финансов несложно, но надо понимать, как его осваивать, какие задачи и идеологию закладывать, буквально представлять портрет своего будущего покупателя, его чаяния, ежедневные потребности. Безусловно, важны технические условия, возможности формирования генплана в окружающей застройке, наличие исторической застройки, гармоничное сочетание с окружающей средой, тактичная интеграция нового здания или комплекса в существующее окружение.
— При этом нужно понимать, что мало-мальски приемлемую среду обитания на участке меньше трех гектаров не создашь, — уточняет эксперт. — Пора всерьез задуматься о развитии пригородной комплексной агломерации для строительства городов-спутников с ограниченным населением до 15–30 тысяч человек, а также формировать полноценную социальную инфраструктуру для уже появившихся поселковых агломераций, расположенных на вылетных магистралях в 20–40 км от города. Что в этом случае важно, так это, конечно, хорошие скоростные дороги и та самая комплексная застройка, которая отражает потребности для полноценной жизни.
— Самое сложное — это соблюсти идеальные вводные, — говорит Сергей Софронов. — Расположение и транспортная доступность, непромышленное окружение, простая сделка, отсутствие обременений и необходимости вести более сложное строительство по условиям окружающей или имеющейся на участке застройки. И, конечно, цена, которая в прошлые годы на фоне резкого роста спроса на жилую недвижимость, поднялась очень значительно. Кроме того, ряд крупных покупок земельных участок в Петербурге в последние три года в принципе состоялись только потому, что они стали проходить по экономике строительства. То есть работать на них стало возможно в плюс лишь с учетом цен на первичном рынке.
— Сложности могут быть связаны с нереализованным потенциалом участка, — добавила Наталья Кукушкина. — Земля может приобретаться для последующей смены ее градостроительного статуса под жилищное строительство, но в такой перевод не всегда возможен. Или участок покупается с ожиданием, что соседняя промзона будет выведена в ближайшие годы, а она остается на прежнем месте. Или застройщик может ожидать, что железная дорога рядом с участком будет разобрана, но этого не происходит, так что приходится предусматривать санитарный отступ. Такие ошибки стоят дорого и могут разрушить экономику проекта.
Особенно критичными, по мнению Дмитрия Калинина, являются отсутствие инженерной и транспортной инфраструктуры, наличие существенных ограничений в виде санитарно-защитных зон, зон особого использования участка. В последнее время дополнительными ограничителями по развитию территории становятся утверждаемые проекты приаэродромных территорий Пулково, Левашово и других аэродромов.
Владимир Шмаков считает, что основная сложность в том, что земельные участки — ограниченный ресурс, невоспроизводимый товар. Зачастую участки имеют завышенную цену и ряд потенциальных рисков. Генплан населенного пункта имеет исчерпывающую информацию о возможности или невозможности строительства на определенных участках, и, проведя сегментальную аналитику местности, девелоперы уже владеют картой перспективных проектов. Но, по его словам, для появления новых участков в корректных зонах (для строительства жилья) необходимы дополнительные очень рисковые и длительные согласования, на которые обычно не идут ни девелопер, ни собственник земельного участка.
Сложности после выбора
Сергей Софронов подчеркнул: идеальных во всех отношениях участков в городе практически нет. Такие остаются только на свободных территориях, по большей части за КАД. Поэтому поиск участка — это всегда оценка совокупности вводных. И далее уже каждая компания решает самостоятельно, интересно ей браться за такой проект или нет.
— Проблемными участками считаются все, у которых есть обременения или споры бывших владельцев, — говорит он. — Или, например, участок со зданием под снос или реновацию, в котором десятки собственников. Это, например, одна из причин, по которой очень сложно что-то сделать с кварталом «Красного треугольника» на Обводном канале, и здание потихоньку сыпется. Строительство также усложняет наличие старой окружающей застройки, состояние которой требует принятия превентивных мер: от стабилизации грунта и вплоть до укрепления самих этих зданий.
— Сложностей может быть сколько угодно — например, слабые грунты, когда необходимы дорогие буронабивные сваи до 30 метров, у нас весь центр и многие районы со слабыми заболоченными грунтами, — добавляет Сергей Тирских. — Но строить можно на любом грунте, это вопрос технологии, организации работ, цены и квалификации специалистов. На самом деле нет нерешаемых технических проблем. А любую сложность (например, рельеф) можно превратить в достоинство проекта, для этого нужен просто профессиональный подход.
Как добавила Наталья Кукушкина, осложнить строительство может окружение участка. Например, если рядом находится инженерное сооружение, которое мешает подъезду к стройке. Сложности возникают, когда приходится далеко тянуть сети. Слабые грунты также не облегчают строительство, а ликвидность участка снижают расположенные поблизости свалка или кладбище либо наличие построек, подлежащих демонтажу или сохранению и приспособлению под современные нужды.
— Осложнить строительство на участке может все что угодно: градозащитник-активист, сложности с выносом инженерных сетей, нерешенные вопросы имущественно-правового характера, результаты археологических раскопок и историко-культурных экспертиз, влияние властей, политические аргументы и т.д., — говорит Владимир Шмаков. — Принято считать, что участки считаются проблемными в случае существенных ограничений, осложняющих строительство. Наиболее частые проблемы: согласование будущего проекта (из-за отсутствия социальной, транспортной инфраструктуры и т.п.), очень дорогой и длительный по срокам вынос сетей (или вообще отсутствие возможности выноса), слабые грунты или наличие рядом водоохранной зоны (дорогое строительство с использованием шпунта или подпорных стенок), наличие объектов культурного наследия / исторических зданий и т.п., стесненные условия строительства, например, обеспечение машиноместами проекта за счет двухуровневого подземного паркинга в городе (дорогое строительство) или расположение только широтных секций (плохая квартирография), имущественно-правовые вопросы.
Придется вложиться
Сергей Тирских обозначил, что входит в основные «земельные затраты» застройщика:
- собственно сам земельный участок — земля как таковая, пустая или застроенная;
- проектные работы и согласования;
- подготовка земельного участка, то есть инженерная подготовка, получение технических условий для строительства, их реализация;
- строительство — ввод в эксплуатацию инфраструктуры: тепло, вода, водоотведение, электричество, слаботочные системы, строительство прилегающих и внутренних проездов и улиц;
- благоустройство и озеленение, малые архитектурные формы в границах участка.
По его словам, за последние 25 лет стоимость земельного участка и всего комплекса строительных работ по подготовке выросла без малого в десятки раз и в среднем составляет примерно 25–35% от себестоимости строительства. Причем если в начале 2000-х годов сама стоимость земли была практически нулевой, земля давалась в аренду застройщику на период строительства за несимволическую арендную плату, то сегодня вся земля имеет значительную рыночную стоимость, которая отражается и на конечной стоимости продаваемого квадратного метра. Также в десяток раз выросли в цене и все энергоносители. В итоге около трети затрат составляет стоимость земельного участка и его обустройство, включая инженерию и благоустройство.
— Стоимость земли может достигать 20–30% от общего бюджета строительства, — продолжает Сергей Софронов. — Если суммировать со всеми работами, связанными с землей и фундаментом, то есть с нулевым циклом, то получится половина или даже больше от стоимости всего строительства. Редевелопмент, то есть снос бывших на участке зданий и расчистка, также увеличивает стоимость подготовки.
— Это зависит от класса проекта и объема ТЭП — это очень непостоянный показатель с большим разбросом, — добавил Владимир Шмаков. — Разница может достигать нескольких раз, в зависимости от того, с подготовленной документацией приобретается участок, с инженерным обеспечением или нет и т.д. Как вариант использовать средний показатель для участка без разрешения на строительство в пределах 10% в городе и 5–8% в области. С разрешением — в пределах 20% в городе и 10% в области.
Дмитрий Калинин уточнил, что не менее 30% от общего бюджета относится к затратам по приобретению земельного участка, на его инженерное обеспечение и создание необходимой транспортной инфраструктуры.
После покупки
Сергей Софронов выделил четыре стадии подготовки «крупными мазками». Это экономический анализ, юридическая подготовка, архитектурная (проектная) и непосредственно организация строительных работ. Внутри каждого есть свои этапы, и в зависимости от участка они могут отличаться кардинально.
— Самый простой вариант — готовый под застройку свободный участок с разрешительной документацией и согласованным проектом, — говорит он. — В таком случае ставится забор, делаются временные дороги и подъездные пути, размещаются объекты обеспечения строительства и так далее. Здесь все в рамках подготовки участка к работам как строительной площадки. Самый сложный вариант — участок с остатками дореволюционных зданий, в окружении дореволюционных зданий, без плана застройки, без проекта. В таком случае нужно вообще все делать с нуля. Это может затянуться на годы.
По словам Натальи Кукушкиной, градостроительные нормативы достаточно часто меняются, и застройщик должен успевать корректировать документы в соответствии с последними новациями в законодательстве.
— У нас сегодня отсутствует градостроительный подход, «подготовка участка» сводится к нарезке земельных участков, ограниченных в лучшем случае плотностью застройки, количеством разрешенных квадратных метров и другими параметрами, — говорит Сергей Тирских. — Посмотрите на новые кварталы застройки, они как близнецы-братья, только что пестрят разноцветными фасадами, а по сути набор не увязанных градостроительных «новообразований». Это опасная тенденция, мы забыли наш комплексный градостроительный подход — что дореволюционный ансамблевый, что недавний советский с микрорайонным строительством.
Дефицит не помеха
Как подчеркнула Ольга Трошева, в 2023 году предложение земельных участков под девелопмент стало активно пополняться за счет подготовленных проектов (часто с разрешением на строительство) крупных девелоперов, в том числе за счет частей уже реализующихся проектов, которые выставляют на продажу с целью оптимизации земельного банка ввиду изменившихся экономических моделей и сроков реализации проектов.
— В последние два-три года растет число сделок по продаже участков с готовыми разрешениями на строительство, — описала картину Наталья Кукушкина. — Документы могут быть подготовлены как на один дом, так и на целый квартал. В прошлом году наша компания закрыла несколько таких сделок по продаже участков в Новосаратовке и Парголово. Это выгодно как продавцу, так и покупателю. Первый сразу получает «живые» деньги и может вложить их в другие проекты, а покупатель становится обладателем готового к началу строительства «пятна». Это удобно для компаний, которые выходят на новые рынки, где у них пока недостаточно компетенций для согласования документации.
— Мы наблюдаем дефицит качественных земельных участков на рынке петербургской агломерации, так что конкуренция за наиболее перспективные локации не снижается, — отметил Дмитрий Калинин. — Одной из проблем является разный подход в оценке перспектив развития участка со стороны продавцов и застройщиков. Поскольку цена участка, как правило, привязана к потенциальному объему жилья, то собственники участков делают свою оценку исходя из максимально допустимых по нормативам параметров.
Эксперт добавил, что сейчас, особенно в связи с нагрузкой на застройщиков в виде социальной инфраструктуры, максимально плотная застройка становится экономически нецелесообразной, к тому же наметилась явная тенденция к сокращению высотности жилых домов. Востребованными локациями становятся те, в развитии которых заинтересованы в том числе местные органы власти: планируется модернизация каких-то объектов, строительство транспортной и социальной инфраструктуры.
— Новых предложений на рынке немного ввиду ограниченности земли как ресурса, и из-за этой лимитированности эта земля и становится тем ликвидным товаром, за который идет борьба, — отмечает Владимир Шмаков. — Согласование новых территорий под строительство является прибыльным бизнесом, поэтому предлагают участки на разных стадиях готовности с точки зрения градостроительной документации. Зачастую известные, не самые привлекательные, территории получают разрешительную документацию, и сразу же за них идет борьба на рынке.
Также, по словам эксперта, актуальная картина сегодняшнего дня — перераспределение земельных активов между застройщиками. Для покупателя это возможность сократить срок согласований документации, минимизировать риски, а для продавца — зафиксировать прибыль сегодня, перераспределить средства, оптимизировать свой портфель проектов.
Еще Владимир Шмаков отметил заметную в Петербурге тенденцию уменьшения объемов строительства. В области же власти пытаются удержать темпы строительства, здесь ввод многоквартирного жилья считается вместе с ИЖС. Но часть застройщиков из города приходят в область, существенно увеличивая темпы строительства в регионе.
— В Генеральном плане города многие планируемые проекты жилищного строительства получили отказ, ПЗЗ еще не сформированы, а повышение ключевой ставки затормозило покупку новой земли, — подытожил Владимир Шмаков. — Участки без разрешения на строительство покупать в кредит под 18–19% годовых желающих мало, а с разрешением на строительство, во-первых, дефицит предложений, во-вторых — дорого, в-третьих — из-за той же ставки очень страдают продажи. Предполагаю, что регулирование жилищного строительства в области скажется на более тщательной подготовке проектов и, как следствие, увеличении сроков согласований. С увеличением сроков будут востребованы более подготовленные участки, которые также в дефиците. Поэтому ожидать в ближайшей перспективе большого количества покупок участков что в городе, что в области не приходится. С другой стороны, кризис — время возможностей, и сегодня мы активно увеличиваем свой земельный банк.
