И снова 12%. Как ипотека спасала рынок недвижимости в 2015 и 2022 годах

Ситуация с ипотекой весной 2022 года у многих вызвала ощущение дежа вю. И действительно, как в 2015-м: снова март, и опять государство субсидирует ставку по кредитам на жилье под те же 12%. Можно провести параллели между сегодняшней ситуацией на рынке недвижимости и теми временами.

Рынок снова показал, что подвержен циклическим колебаниям, где различные периоды сменяют друг друга и повторяются с поправкой на время. Мы посмотрели, как повлиял на рынок рост ключевой ставки и как поменяла ситуацию господдержка в 2015 году.

В конце 2014 года в связи со всем известными событиями также повысилась ключевая ставка Центробанка — не до 20%, правда, а до 17%.

«Логично, что в конце 2014 года — начале 2015 года увеличились ипотечные ставки — до 18–20%, что было выше прежних примерно в два раза, — рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Это стало для населения не только финансово, но и психологически неподъемно. Некоторые банки поспешили и вовсе выставить так называемые заградительные ставки. Все это привело к тому, что в конце 2014 года — первом квартале 2015 года количество ипотечных сделок снизилось в два раза».

Заградительные ставки

В первом квартале 2015 года, помимо высоких ипотечных ставок — они доходили и до 35% годовых, — в некоторых кредитных учреждениях действовали ужесточенные правила аккредитации застройщиков, а также условия для выдачи ипотечного кредита по стадии готовности объекта. Например, один из крупнейших банков России в феврале 2015 года прекратил выдачу ипотеки по договорам жилищно-строительных кооперативов — в то время значительная часть объектов, в том числе и от ведущих застройщиков, возводилась именно по схеме ЖСК.

В этих условиях застройщики вынуждены были искать возможности для продаж. В лучшей ситуации оказались те девелоперы, которые имели в своем портфеле недавно выведенные на рынок объекты по невысоким ценам. Также девелоперы предложили рынку разнообразные рассрочки.

«В 2014 году банки также пересматривали свои стратегии с учетом увеличения ключевой ставки, — согласен Александр Лелин, генеральный директор «Главстроя Санкт-Петербург». — Однако был период, когда выдача ипотеки была остановлена, так как новые условия ипотечных программ еще согласовывались».

Дела семейные

В феврале 2022 года ключевая ставка выросла до 20% — это больше, чем в конце 2014 года. Однако все-таки за последние годы был разработан и запущен ряд ипотечных программ, что позволило не остановить ипотеку полностью. «Сейчас ситуация более благоприятная, — уверен Александр Лелин. — Программы господдержки и семейной ипотеки действовали на прежних условиях до конца марта. Часть игроков девелоперского рынка продолжала субсидировать ставки ипотеки для своих клиентов, в том числе по льготным программам. Например, по семейной ипотеке начинаются от 1,4% на весь год кредитования».

По словам Анжелики Альшаевой, генерального директора Агентства недвижимости «КВС», программа семейной ипотеки оказалась весной 2022 года серьезным подспорьем для рынка недвижимости. С одной стороны, с лета 2021 года она стала доступна более широкому кругу клиентов, чем раньше: всем, у кого в 2018 году или позже родился ребенок. При этом сумма кредита до 12 млн рублей позволяет купить и двухкомнатную, и трехкомнатную квартиру даже при текущих ценах. И что главное, ставки по-прежнему остаются очень привлекательными: некоторые банки предлагали до 5% годовых даже в марте.

С ней согласна и Валерия Малышева, генеральный директор ГК «Ленстройтрест». «Программа семейной ипотеки в текущих условиях оказалась наиболее интересна для покупателей, — говорит она. — Если государство внесет в нее изменения и расширит годы рождения детей, то воспользоваться этой программой смогут больше клиентов».

На том же уровне

Возвращаясь к 2015 году, можно отметить, что и тогда рынок спасли субсидированные ставки. «В марте 2015 года была утверждена государственная программа субсидирования ипотеки, действие которой должно было снизить темпы «проседания» объема выдачи жилищных кредитов в течение года, — вспоминает Ольга Трошева. — В первом квартале 2015 года действия игроков на рынке ипотечного кредитования в Петербурге можно разделить на два периода: до внедрения программы государственного субсидирования ипотеки — январь — начало марта и после активации программы — с середины марта».

После введения государственной программы субсидирования ипотеки во второй декаде марта 2015 года банки один за другим объявили о снижении ставок до уровня около12%: на конец марта ипотеку в некоторых банках можно было получить по условиям 11,5%.

В 20-х числах марта 2022 года стали известны новые параметры программы ипотеки с господдержкой. И это снова 12% годовых — при максимальной сумме кредита 12 млн рублей в Петербурге и Москве (и областях) и 6 млн — во всех остальных регионах. Конечно, 12% для клиентов, избалованных «коронавирусной» ставкой в 6%, могут показаться не столь привлекательными, как в 2015 году, когда о таких цифрах еще и речи не шло. Но в текущих условиях, когда рыночное кредитование будет выше 20%, пока не снизится ключевая ставка, — это, несомненно, поддержка и покупателей, и строительной отрасли, и банков.

«Субсидирование ипотечной ставки и льготное кредитование строительных проектов являются ключевыми мерами по поддержке строительной отрасли, — резюмирует Илья Еременко, совладелец Setl Group. — Первое поможет поддержать спрос. Второе обеспечит экономическую обоснованность проектов и позволит застройщикам сохранить объем текущего предложения».

На долгое время

Что касается рассрочек, которые активно применялись в 2015 году в отсутствие ипотеки, сейчас ситуация с ними двоякая — поскольку большинство объектов возводится по эскроу, во-первых, невозможны длительные рассрочки — например, на 5 лет, так как срок строительства дома меньше и превысить этот период нельзя. А во-вторых, все зависит от стадии готовности объекта и степени покрытия по проектному финансированию. Что касается оставшихся 25% объектов, которые строятся по старым правилам, то в этом случае рассрочка для застройщика невыгодна.

«В ситуациях с сильной волатильностью и изменениями на рынке ипотеки рассрочка носит компромиссный характер, но подходит не всем застройщикам с учетом проектного финансирования, — уверен Александр Лелин. — Она позволяет при высоких первых взносах стимулировать клиентов продолжать приобретать квартиры, порой с учетом отсутствия удорожания на остаток. Длинные рассрочки более 4 лет сейчас уже практически не предлагаются на рынке, хотя в 2014 году они пользовались спросом».

По словам Валерии Малышевой, программы длительной рассрочки сейчас реальная история только при фиксации к условным единицам. У клиентов есть ожидание того, что на горизонте года ставки начнут снижаться и из программ рассрочки можно будет перейти на ипотеку. Но это речь о рассрочках со сроком действия на год-полтора, более длинные периоды для застройщика очень рискованны.

Анжелика Альшаева отмечает, что есть программы с первым взносом от 20%, есть варианты с ежемесячными платежами или без промежуточных платежей. В будущем часть клиентов могут перейти с рассрочки на ипотеку, если условия по кредитам станут более привлекательными.

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»