Конституционный суд защитил жильё добросовестных приобретателей от экс-супругов бывших собственников

Россияне не должны априори лишаться жилья, если доверились ЕГРН и не изучили всю цепочку сделок при покупке квартиры на вторичном рынке, упустив из вида права супруга.

Такие идеи содержатся в новом постановлении, которое 13 июля огласил Конституционный суд. Документ признаёт легитимной часть 1 статьи 302 Гражданского кодекса, но разъясняет конституционно-правовой смысл положения об истребовании имущества у добросовестного приобретателя.

Жалобу в КС написал Евгений Мокеев. В 2016 году он купил двушку в Ангарске Иркутской области. Квартиру ему продали как абсолютно свободную: продавец жил без подселенцев, сам приобрёл жильё год назад у родственника, который в реестре значился единственным владельцем.

Нечистоплотность первоначальной сделки вскрылась позднее, когда бывшая супруга первого продавца добилась раздела совместно нажитой квартиры и заявила, что её доля была реализована втайне. Сделку мужа и его родственника признали недействительной, у Макеева суд по иску женщины истребовал половину квартиры. Оспорить решение в судах общей юрисдикции не удалось.

Мокеев указал в жалобе, что практика применения части 1 статьи 302 ГК несправедлива и несоразмерна, поскольку лишила его как добросовестного приобретателя половины единственного жилья. «В связи с тем, что моя сделка купли-продажи не была признана судом недействительной, у меня нет правовых оснований для обращения к продавцу с требованием о компенсации», — добавил он.

Как следует из направленных в КС документов, на этом мытарства заявителя не закончились. Женщина получила право на одну комнату и через суд потребовала от нового владельца привести квартиру в первоначальный вид: родственник её бывшего супруга за год владения успел сделать перепланировку так, что «классическая» двухкомнатная квартира стала евродвушкой. В картотеке Ангарского городского суда указано, что этот иск 18 июня оставлен без рассмотрения.

В своём решении КС указал, что разумное и осмотрительное поведение при покупке квартиры не предполагает изучать её историю дальше ЕГРН и проверять, была ли она в совместной собственности при предыдущих сделках. Кроме того, как подчеркнули судьи, имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на чьё имя оно приобретено, то есть в реестре может и не быть сведений о фактическом «двоевластии».

В КС пришли к выводу, что бывший супруг, если он заинтересован в квартире, не должен пускать дела на самотёк и своевременно позаботиться если не о разделе, то хотя бы о том, чтобы в реестре были указаны два собственника.

«В отсутствие же таких действий недопустимо возложение неблагоприятных последствий совершения сделки на добросовестных участников гражданского оборота», — говорится в решении. Кроме того, обделённая сторона распавшейся семьи может защитить свои права, предъявив требования непосредственно к бывшему супругу.

Таким образом, заключили в суде, иск экс-супруга, который не пытался оформить своё право собственности, но добился признания сделки о её продаже недействительной, предъявленный к добросовестному приобретателю и законному владельцу, не подлежит удовлетворению.

Дело Мокеева должно быть пересмотрено. Также в суде намекнули, что в правовое регулирование отношений, связанных с регистрацией прав на совместное имущество супругов, можно внести изменения.