Чуть дороже воздуха. (фото)

Минимальный порог входа на рынок для покупателя вырос. Опасной ценой специалисты считают стоимость ниже 70-75 тыс. руб. за квадрат в Петербурге и ниже 60-65 тыс. руб в пригородах.

В редких случаях низкие цены – на уровне себестоимости – предлагают в рамках временных акций и на старте продаж. Но действуют они недолго. Так, стартовая стоимость в начале строительства у многих застройщиков держится всего день. И потом вырастает примерно на 200-300 тыс. руб. в расчете на самую недорогую квартиру.

«В теории продажи на уровне себестоимости возможны, если у застройщика в какой-то момент есть необходимость получить максимальную ликвидность, – предполагает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. – Особенно, если экономическая модель проекта предполагает в дальнейшем достаточно резкое увеличение цены, что позволит получить требуемый уровень прибыли».

В остальных случаях низкие цены свидетельствуют либо о намеренном обмане потребителя, либо об экономических и рыночных просчетах собственников компании. Увы, квартиры за 1 млн руб. далеко не всегда были просто рекламным слоганом: некоторые компании умудрялись реально продавать жилье по такой стоимости. Чаще всего жилье по таким ценам предлагали те застройщики, у которых уже были сложности с документацией, продажами, со строительными работами или сроками сдачи.

В большинстве случаев такие застройщики нарушали сроки передачи ключей дольщикам более чем на полгода. С сентября 2018 года в Петербурге и Ленобласти продавать жилье в подобных объектах по 214-ФЗ стало невозможно – Управление Росреестра перестало принимать на регистрацию договоры от застройщиков с такими нарушениями. В настоящее время по этой причине, например, в Ленобласти продажи не ведутся в более чем 30 проектах.

В связи с этим в последние несколько месяцев отмечается существенное увеличение средних цен на жилье в пригородной зоне. «Средняя стоимость «квадрата» с начала года в пригородных новостройках выросла на 10,5%, тогда как в Петербурге – на 7%, – рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Нет, квартиры там не стали популярнее, чем в городе. Дело именно в приостановке продаж. В большинстве случаев именно в тех домах, где сейчас нет продаж, были самые дешевые квартиры. Увы, многие из тех компаний, кто сейчас лишился права реализовывать жилье, балансировали на грани себестоимости. Соответственно, теперь в нашей выборке по Ленобласти гораздо меньше дешевого жилья, и поэтому показатель средней цены существенно вырос».

Эксперт отмечает, что на практике самый лучший способ не стать обманутым дольщиком при покупке на первичном рынке – изучить цены в соседних проектах. И в Северной столице, и в Ленобласти есть различные территории. Средняя стоимость жилья в масс-маркете там может различаться существенно.

Ценовая разница

Разброс – от 65 тыс. руб. за квадрат в Сертолово и Янино до 131,5 тыс. руб. за кв.м в районе станции метро «Черная речка». Цены, близкие к среднему показателю (см. иллюстрацию), свидетельствуют о том, что строящийся здесь дом находится «в рынке». То есть стоимость жилья тут соответствует реалиям этого места и ситуации сегодняшнего дня.

«Цена квартиры определяется целым набором характеристик, – говорит Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер. – Одна из ключевых – локация. Это подразумевает как район в целом, с точки зрения его престижности и удобства, так и расположение самого дома, его транспортную доступность, близость к метро, наличие в ближайшем окружении всей необходимой инфраструктуры: детских садов и школ, магазинов, спортивных комплексов, аптек, кафе, ресторанов и других объектов».

Локация крайне важна в ценообразовании. Но в одном и том же месте могут работать разные застройщики. Поэтому остальные факторы при выборе жилья тоже имеют значение. «Немаловажно при выборе застройщика обращать внимание на наличие всех необходимых разрешений, на документацию и аккредитацию в банках, которые являются еще одной проверяющей инстанцией и критерием надежности, – уверены в «ЛСР». – Важна репутация в целом, число реализованных проектов».

Марианна Ивлева, начальник отдела маркетинга ГК «КВС», добавляет, что также нужно обратить внимание, нет ли у компании объектов-долгостроев и не нарушались ли сроки передачи квартир дольщикам согласно договорам долевого участия.

Себестоимость выросла

Что касается стоимости жилья, в 2015-м, 2016-м и 2017-м годах средние цены на первичном рынке Петербурга и Ленобласти практически не росли. При этом в последние годы себестоимость строительства в Петербурге и области увеличилась, по разным оценкам, на 10-15%.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», сейчас цены продаж, на которые стоит обратить пристальное внимание, в Петербурге – ниже 70-75 тыс. руб., в пригородах Ленобласти – ниже 60-65 тыс. руб. Еще недавно это были другие цифры – в городе ниже 60 тыс. руб., в пригородах – ниже 50 тыс. руб.

Евгений Ортин, маркетолог-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб», говорит, что на себестоимость строительства влияет целый ряд факторов. В том числе это условия, в рамках которых реализуется проект. Такие как местоположение земельного участка, степень подготовленности территории, объём строительства и ряд других факторов. Сейчас усредненная структура себестоимости выглядит так. (См. справку-картинку)

Безусловно, есть и в городе, и в пригородной зоне проекты-исключения. Так, в некоторых локациях, например, в Горелово, есть застройщики, которые по-прежнему продают сравнительно дешевое жилье. Южное направление пока менее развито, прежде всего, с точки зрения транспортной инфраструктуры. И поэтому не набрало той популярности, что имеется у севера. Грядущие дорожные проекты, которые обещаны югу, помогут решить транспортные вопросы, а, вместе, и вопросы развития качественной торгово-сервисной инфраструктуры. Что повлияет в конечном итоге и на комфорт проживания, и на стоимость жилья.

Сейчас, увы, приостановка продаж в связи с запретом регистрации привела к тому, что строительство ряда проблемных объектов тоже «заморозилось» в связи с отсутствием финансирования. «С одной стороны, отсутствие продаж не позволило многим покупателям стать дольщиками таких проектов, и это хорошо, – рассуждает Игорь Стринадко, гендиректор компании «Агентство Правового Консалтинга». – С другой, часть объектов, которые уже находились на завершающей стадии, лишились финансирования, и, значит, возможности достройки».

В Ленобласти, где таких проектов оказалось больше, чем в городе, сейчас собираются внедрять инновационные схемы: приглашать «застройщика-донора», которые непосредственно достроит объект, выкупать часть квартир на ЛенОблАИЖК. Пока юридически такое реализовать сложно: надо внести изменения в федеральные законы. По словам Игоря Стринадко, это как минимум три документа – 214-ФЗ, 127-ФЗ «О несостоятельности и банкротстве…», 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности». Правительство Ленобласти собирается внести свои предложения в Госдуму.

Маргарита Яременко, для «Фонтанки.ру»

© Фонтанка.Ру