Высотка или малоэтажный дом: где жить

Малоэтажные проекты в обжитых зонах Петербурга - редкость даже в классе премиум. Большинство новых строящихся объектов – высотки, а малоэтажную застройку по разумной цене можно встретить в пригородах.

Проживать в Петербурге в четырех-пятиэтажном новом доме, а именно такой относится к малоэтажной квартирной застройке, с лифтом, минимумом соседей, с зеленым двором, с не забитой до отказа парковкой, хотелось бы большинству. Но на первичном рынке в городе найти такое предложение очень сложно. Скорее всего, это будет либо развивающаяся окраина, либо малоэтажная зона типа Пушкина или Курортного района, которые к Петербургу, по сути, относятся документально, либо что-то дорогое и эксклюзивное в центре, либо, наоборот, очень сомнительное и без документов – в Выборгском или Приморском районах Северной столицы.

Несмотря на планы чиновников двухлетней давности по развитию малоэтажного строительства на территории Петербурга, массовым этот сегмент в городе на Неве никогда не станет. Стоимость участков под застройку, если не брать в расчет цену бывших земель сельхозназначения в некоторых окраинных зонах, и экономика строительных проектов диктуют девелоперам реализовывать проекты с максимально возможной высотностью. Кстати, в Северной столице, за исключением центра города, с июля 2016 года для новых объектов, для которых девелоперы будут получать разрешение на строительство, будет действовать ограничение по высоте до 40 метров. То есть теоретически новых домов выше 12-13 этажей проектироваться не будет. Однако у застройщика останется возможность повысить высотность в индивидуальном порядке, обратившись к властям.

Редкое удовольствие

Тем не менее, несмотря на некую экзотичность, даже на территории обжитых районов, таких как, например, Московский или зона Пушкинского района, граничащая также с Московским районом, уже есть в реализации малоэтажные проекты, причем даже на завершающейся стадии. «Малоэтажное строительство – это не только бизнес-проект, но и концепция образа жизни, – считают в компании «Терминал-Ресурс». – Нам повезло, что территория нашего проекта «На Царскосельских холмах» позволяет реализовать эту идею. Малоэтажное строительство – это жизнь в экологически чистом районе города, возможность знать своих соседей в лицо, безопасность, отсутствие проблем с парковкой, меньшая нагрузка на сети и коммуникации. Малоэтажный жилой комплекс «Образцовый квартал», будет введен в эксплуатацию в июле 2016 года».

По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на этой территории реализуется еще ряд малоэтажных проектов таких как «Пушгород» от компании «Патриот-Нева», «Царский двор» от «Лидер Групп», «Неоклассика» от компании «Красная стрела», а также недавно на рынок вышел проект «Экспо-Град» от ИСК «Вита».

Как сообщили в Setl Group, в начале июня 2016 года проект «Планетоград», который будет реализован в соседней локации в Московском районе города, прошел Комиссию по землепользованию и застройке, которая одобрила высотность в 18 м. Строительство на своей территории, при условии успешного завершения согласовательных процедур, холдинг планирует начать до конца этого года.

Помимо развития данных территорий пока подвижек в сторону малоэтажного строительства в фактических границах города не наблюдается. «Малоэтажное строительство для больших городов зачастую считается роскошью, учитывая высокую цену и дефицит земли, дороговизну строительства коммуникаций и сетей при низкой плотности застройки, – рассказывает Дмитрий Карпушин, директор по продвижению ГК «Ленстройтрест». - Но иногда по-другому просто нельзя – ведь архитектурный облик квартала должен быть не только красивым и современным. Он должен гармонировать с природным ландшафтом».

Правда, описывая гармоничное сочетание с природой, эксперт имеет в виду как раз пригородную зону, несмотря на территориальную принадлежность к Петербургу. В частности – Колпинский район. «Если стиснуть многоэтажками небольшое озеро или маленькую речушку, они превращаются в болотце, – добавляет он. – Но водоем – это очевидное преимущество, которое жалко терять. Поэтому на берегу реки Малая Ижорка «Ленстройтрест» строит именно малоэтажный финский городок Юттери. Для работы над кварталом мы привлекли финского архитектора Юкку Тикканена. И все детали закладывались еще на стадии проектирования: и машиноместа для каждой семьи по периметру квартала, и сквер, и школа с детским садом».

Но не будем забывать, что в некоторых районах Петербурга строить высотные дома просто нельзя. «Пушкин – это уникальный город-памятник в составе Санкт-Петербурга. Любая «высотка» может разрушить его архитектурный ансамбль. В связи с этим, практически все новые дома здесь также являются малоэтажными. В 2014 году наша компания ввела в Пушкине ЖК «Золотой век», его высота не превышает 5 этажей. Комплекс бережно вписан в существующую городскую среду. В Петербурге, особенно в историческом центре, есть еще много подобных локаций, работать в которых нужно крайне осторожно», – уверен Станислав Жигунов, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «ЦДС».

Пригородная прерогатива

Таким образом, преимущественно строительство малоэтажного жилья развивается в пригородной зоне, причем в большинстве – на территории Ленобласти. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»,
объем предложения малоэтажного жилья – свыше 425 тыс.кв.м, или около 8,5% от общего объема предложения по рынку. При этом на территории Петербурга – свыше 165 тыс.кв.м, или 5,5% в объеме предложения первичного жилья по городу. А в пригородной зоне Ленобласти объемы почти двое больше – около 260 тыс.кв.м, или 12,5% в объеме предложения первичного жилья в целом по пригородам.

Отметим, что цены на жилье в малоэтажных комплексах в пригородах – в основном, за счет их удаленности, ниже, чем в высотных домах, которые строятся в более удобных с точки зрения транспортной доступности местах. По состоянию на июнь 2016 года в пригородной зоне Ленобласти средняя цена жилья в малоэтажных жилых комплексах составила 63 тыс. руб. за кв.м. Тогда как в среднем по Санкт-Петербургу – 104, 5 тыс. руб., а в среднем по пригородной зоне области – порядка 72 тыс. руб.

По мнению Ольги Трошевой, развитие малоэтажного строительства связано с Сертолово, Скотным, Мистолово и другими зонами на приграничных территориях Ленобласти. В области, где земля обходится девелоперам значительно дешевле, чем в городе, такие проекты менее затратны. И, конечно, согласно мировой практике – более логичны. Однако развитию сегмента мешают такие проблемы как транспортная удаленность и пробки, нормативы по обеспечению социальной инфраструктурой, которые существенно увеличивают себестоимость и так более дорогих по сравнению с высотными, проектов. Также есть проблемы и с инженерным обеспечением в сельских поселениях.

Плюсы и минусы

«Достоинством малоэтажных проектов для покупателя является меньшая плотность застройки и более доступные цены, чем в объектах аналогичного класса в городе, – уверена Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе. – Для девелопера плюс – меньшая стоимость земли в тех местах, где обычно возводятся малоэтажные комплексы. Это, как правило, пригороды и удаленные на 10-20 км от мегаполиса территории. Недостатком малоэтажного жилья для покупателя является оставляющая желать лучшего транспортная доступность территорий из-за плохо развитой в Ленобласти дорожной сети. Кроме того, отмечается отсутствие социальных объектов рядом с домом, хуже развита торговая инфраструктура. Для девелопера объем возводимых и продаваемых площадей, само собой, меньше, чем при строительстве многоэтажных комплексов, что увеличивает себестоимость проекта».

«Сравнивать объекты приКАДья и малоэтажные комплексы будет не очень корректно. Это совершенно разные сегменты, – уверен Александр Львович, генеральный директор Navis Development Group. – Например, в приКАДье успешно продаются, в основном, квартиры-студии и однокомнатные квартиры. В то время как у нас, в малоэтажных проектах комплексного освоения территории формата «Европейские пригороды», покупатели больше интересуются более просторными квартирами, поскольку выбирают этот продукт, исходя из соображений комфортной жизни. Типовая застройка уже не привлекает покупателей. Люди хотят жить в комфорте, зная в лицо всех своих соседей. Малоэтажные проекты могут предложить высокий уровень жизни при сохранении доступной стоимости жилья. Важно отметить, что и коммунальные платежи в малоэтажных домах значительно меньше, чем в многоэтажных. Это объясняется отсутствием лифтов и сложного оборудования, которое используется в многоквартирных домах для доставки воды на верхние этажи».

По словам Петра Буслова, руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб», малоэтажная застройка является правильным решением для удаленных районов Петербурга и области. По такому пути шло развитие многих европейских городов. «Данная концепция направлена на снижение плотности застройки, – рассказывает он. – А, значит, это улучшение качества жизни – создание комфортной атмосферы внутри новых малоэтажных кварталов, их насыщение продуманной инфраструктурой и общественными пространствами. Этот формат недвижимости «Главстрой-СПб» развивает в проекте комплексного освоения территорий – новом жилом районе «Юнтолово».

В целом же по Петербургу, несмотря на грядущие изменения по снижению максимальной высотности домов, по-прежнему будет развиваться высотная и среднеэтажная застройка, которая сейчас составляет 91,5% предложения на рынке строящегося жилья. По мнению Юлии Ружицкой, очевидными плюсами для покупателя в таких проектах являются лучше развитая из-за более высокой плотности застройки торговая инфраструктура и транспортная доступность при условии, что комплекс строится в черте города. Для девелопера такие проекты также более выгодны по понятной причине: более высокая рентабельность проекта обеспечивается благодаря большему объему площадей и продаваемых квартир.

Александра Ширяева, для «Фонтанки.ру»