Новостройки показали рост

Прошедший 2013 год прошел под знаком роста объемов продаж жилья в новостройках Петербурга и пригородной зоны Ленобласти – объем реализованного жилья увеличился на 21%. Что сказалось на ценах - средняя стоимость квадратного метра выросла на 9%. В 2014 году ожидается увеличение цены на уровне 5-10%.

Хороший год

2013 год закончился для рынка строящегося жилья позитивно. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», начиная с 2010 года каждый год объем продаж рос в среднем на 535 тыс. кв. м. Прошлый год побил этот рекорд – в Петербурге и пригородной зоне в Ленобласти было продано на 730 тыс. кв. м больше, чем в 2012 году. Объем продаж вырос на 21% и составил 3,9 млн кв.м. При этом объем предложения на первичном рынке (площадь квартир, находящихся в продаже, исключая уже реализованное жилье) - 3,96 млн кв.м. Это говорит о равновесии спроса и предложения.

Средняя цена квадратного метра в течение всего года росла плавно. За 2013 год в сегменте масс-маркет (самый большой по объему класс строящегося жилья, занимает 87% предложения) в Петербурге рост составил 8,8%, в пригородной зоне Ленобласти –9,3%. В начале января 2014 года средняя цена строящегося квадратного метра в городе – 92,1 тыс. руб., в пригородной зоне – 71,2 тыс. руб.

Увеличение цены «квадрата» в конкретных объектах от разных застройщиков колебалось в пределах от 0 до 25%. «В нашем городском проекте «Нью-тон» с момента старта в августе до конца года цены выросли всего на 3-4%, -делится Анжелика Альшаева, заместитель гендиректора компании «Ленстройтрест» по продажам и маркетингу. -А вот в проекте «IQГатчина» цена с октября по конец декабря выросла примерно на 12-13%».На вторичном рынке Петербурга средняя стоимость «квадрата» оставалась стабильной. По данным ГК «Бюллетень недвижимости», в 2013 году она выросла на 0,9% и составила на начало января 96 тыс. рублей за кв. м.

Ипотека подтолкнула паровоз

Основными причинами роста спроса аналитики называют увеличение числа ипотечных сделок, появление большого объема относительно недорогого предложения и выход на рынок объектов там, где уже сформировался отложенный спрос. Плюс – переориентирование ряда клиентов со вторичного рынка на первичный.

Объем ипотечных сделок в структуре продаж на первичном рынке вырос за год с 30% до 40%. При средней ставке в 12,9% в 2013 году в России гражданам на покупку жилья было выдано более 1 трлн руб. В начале прошлого года ипотечные ставки выросли. Но уже весной 2013-го стали их стали снижать сначала небольшие банки, следом - основные игроки – Сбербанк и «ВТБ 24». «Паровозом» присоединились оставшиеся участники рынка. Благодаря этому, а также активному расширению банками числа аккредитованных объектов, с мая 2013 года объем ипотечного кредитования существенно увеличился.

По словам Алексея Гусева, коммерческого директора «Главстрой-СПб», 80% спроса сосредоточено в сегменте квартир стоимостью до 3 млн руб. «Наибольшим спросом пользовались объекты компаний с устойчивой репутацией на ранней стадии реализации, - отмечает Станислав Жигунов, руководитель отдела рекламы и маркетинга ГК «ЦДС». - Большинство покупателей выбирали однокомнатные квартиры до 40 кв. м. Наибольший интерес вызывали объекты в рамках комплексного освоения территории, расположенные рядом с КАД, с привлекательной стоимостью, хорошей транспортной доступностью и потенциалом инфраструктурного развития».

Пригороды прирастают

В 2013 году большую роль в росте объемов продаж строящегося жилья сыграла структура предложения. Увеличение в ней доли более доступных по цене проектов пригородной зоны Ленобласти (с 20% в начале 2013 года до 30% в конце года)позволило выйти на рынок тем покупателям, которые раньше не могли себе позволить приобретение жилья. В первую очередь, это строящиеся объекты в Мурино и Кудрово. Их девелоперы пока осваивают активнее всего. В прошлом году во Всеволожском районе Ленобласти началось строительство порядка 30 крупных объектов. Впервые квартиру от надежного застройщика можно приобрести по цене от 1,5-1,6 млн руб. – в этой зоне.

В 2012-2013 годах в пригородной зоне стали появляться проекты от известных городских девелоперов, привлеченных более понятными правилами игры на областном рынке.Доверие покупателей к приграничным проектам возросло. Сейчас в структуре спроса пригородная зона Ленобласти занимает не менее 30%, за год прибавив 10%. Это большой скачок, ведь первичному рынку в городе - уже более 20 лет, а на приграничных областных территориях активное строительство началось от силы три года назад.

Выбрать то, что нравится

В 2013 году покупатели оценили появление выбора предложений и в обжитых районах города. Здесь в основном развиваются проекты новостроек в сегменте комфорт и выше. В 2013 году на рынок вышло более пяти десятков новых строящихся объектов в популярных районах города – Московском, Приморском, Выборгском, Калининском и других. Их число могло быть и больше, если бы не административные барьеры, которые служат тормозом для новых проектов в пределах Петербурга. В некоторых районах города, например, во Фрунзенском, сформировался отложенный спрос. Он позволил девелоперам диктовать покупателям высокие цены на квартиры даже на старте продаж, но это не снизило покупательского интереса. В перспективе появление проектов в зонах, где уже сформировались ожидания покупателей, будет также вызывать ажиотаж.

Большой выбор на первичном рынке помог тем, кто раньше искал жилье, но не находил желаемого варианта. «Покупатели сейчас имеют возможность выбирать те объекты, которые им действительно нравятся, - говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». - Цены на квартиры сильно зависят от степени готовности дома. Чем ближе срок сдачи – тем активнее спрос, и тем выше стоимость квадратного метра».

Широкий выбор жилья ведет также к усилению конкуренции между застройщиками. И к улучшению самих проектов. «Люди предъявляют все более высокие требования к качеству строительства и отделки квартир, - уверена Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург». – Важна также создаваемая застройщиком качественная среда, комфорт проживания в комплексе. Высок спрос в проектах с благоустроенными территориями, детскими площадками, паркингами и многим другим. Сейчас большинство застройщиков стремятся к улучшению своих проектов». Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» добавляет, что сегодня покупателям интересны объекты, строящиеся в развитых районах города, рядом с метро, с разнообразной квартирографией. Все больше внимания уделяется благоустройству территории: это серьезное конкурентное преимущество.

Говоря о ситуации на первичном рынке в 2014 году, аналитики и участники рынка осторожны в прогнозах. При условии сохранения стабильности в экономике, объем продаж может вырасти на 500 тыс. кв.м, а цена квадратного метра – на 5-10% в зависимости от территории. В одном все единодушны: на рынке появятся новые интересные, более качественные и современные проекты. Что только на руку покупателю.

Сергей Веденин, "Фонтанка.ру"