«Апрашка»: экономика на стороне здравого смысла

Компания «ГлавСтрой-СПб» согласилась пожертвовать частью новых площадей, которые планировала возвести в Апраксином дворе. Инвестор намерен строго следовать рекомендациям историко-культурной экспертизы, категорически запрещающей снос и новое строительство на территории комплекса. Концепция развития «Апрашки» будет пересмотрена с учетом новых требований, но с сохранением всех инвестиционных обязательств. Градозащитники объявили беспрецедентное для города решение победой «закона и здравого смысла». Участники рынка недвижимости предположили, что Смольный заплатил «ГлавСтрою» отступные — в качестве разменной монеты называют здание «Лениздата».

Участники совещания у губернатора города, которое состоялось 7 июня и было посвящено проблемам развития территории Апраксина двора, решили сохранить комплекс построек в неприкосновенности. Инвестор, компания «ГлавСтрой-СПб», отказался от каких-либо попыток расширить существующие площади, согласился ограничиться только тремя снесенными корпусами «Апрашки» — теми, которые историко-культурная экспертиза признала «не имеющими исторической ценности», а также зданием «Лениздата».

Представители инвестора объясняют свое решение стремлением действовать строго в рамках правового поля. «Мы получили результаты экспертизы и будем поступать в соответствии с ее рекомендациями, - объяснил корреспонденту «Фонтанки» генеральный директор компании «ГлавСтрой-СПб» Игорь Евтушевский. - Все здания Апраксина двора разделены на три группы. Первую, состоящую в основном из застройки периметра, можно только реставрировать, для второй разрешена реставрация с небольшим ремонтом — тут мы можем, грубо говоря, форточки поменять, шпингалеты открутить, и третья — ее можно ремонтировать и провести внутреннюю перепланировку. Разрешено нам и перекрыть пространства между некоторыми постройками атриумами. Но ни для одной из них снос не разрешен, поэтому все постройки останутся в целости».

Зато решение инвестора потребует полного пересмотра концепции развития территории. «Предыдущую мы разрабатывали в то время, когда речь шла о возможном сносе 40 корпусов Апраксина двора, - объяснил Евтушевский. - Теперь, когда о таких действиях не может быть и речи, потребуется менять планы по переустройству комплекса». Сроки разработки новой концепции пока неизвестны. Сейчас в «ГлавСтрое» могут сказать только, что комплекс будет комбинированным — в нем появится как коммерческая, так и гостиничная, и даже жилая недвижимость. «Нельзя, чтобы такая огромная территория «простаивала» в ночное время, комплекс должен работать круглосуточно», - рассуждают в компании. Будут предусмотрены и места для подземных парковок — ориентировочно их предполагают разместить под существующим зданием «Лениздата» и под Степановским проездом. «Но все инвестиционные обязательства за нами сохраняются в полном объеме, и мы их выполним», - подчеркивают в компании.

Как уже писала «Фонтанка», 1 июня на заседании Совета по сохранению культурного наследия инвестору предложили компромиссный вариант будущей застройки территории — поднять часть комплекса на стилобат, сохранив существующую планировку улиц и восстановив корпуса в прежнем виде. Это решение одобрило большинство членов Совета. Те же, кто его раскритиковал, выдвинули встречное предложение — «закопать» стилобат, чтобы «ГлавСтрой» сумел бы разместить так необходимые ему дополнительные торговые площади в подземном пространстве.

Оба предложения инвестору не понравились. «Юридические риски слишком высоки и несовместимы с инвестиционным процессом, - охарактеризовал идеи членов Совета Евтушевский. - Если поднимать здания на стилобат, то их надо вначале разобрать, а потом воссоздать заново — это уже будет нарушением закона «Об охране объектов культурного наследия» и рекомендаций экспертизы. Если опускать под землю, то при наших грунтах очень высока опасность, что существующие постройки будут повреждены». По мнению директора «ГлавСтроя-СПб», следовать подобным рекомендациям попросту нецелесообразно.

Как ни странно, для защитников исторического облика города решение «Главстроя» не оказалось неожиданностью. «Я очень рад, что закон и здравый смысл победили, - прокомментировал выбор, сделанный инвестором, член Совета, депутат петербургского ЗакСа Алексей Ковалев. - И с точки зрения законности — экспертиза требовала сохранить планировку, и с точки зрения экономики вариант со стилобатом не годился никак. Во-первых, он очень затратный, во-вторых, идея разместить жилье, приподнятое над поверхностью, попросту нежизнеспособна — мало кто согласился бы жить над действующим торговым комплексом, да и вообще над «Апрашкой».

«Такого решения следовало ожидать, - поддержал коллегу по Совету председатель петербургского отделения ВООПИиК Александр Марголис. - Когда представляли концепцию застройки территории, которую разработали под руководством КГИОП, по лицу инвестора было видно, что она ему активно не нравится. Но очень приятно, что компания не стала настаивать на сносе зданий и шантажировать нас тем, что она уйдет из проекта». Он напомнил о том, что во время заседания Совета губернатор города Валентина Матвиенко настоятельно предложила «думать быстрее, а то инвестор уйдет, губернатор поменяется, и территория так и останется в своем неприглядном виде».

В то же время участники рынка недвижимости практически не сомневаются в том, что «ГлавСтрою-СПб» в обмен на сговорчивость пообещали некоторые преференции. «Скорее всего, им пообещали отдать земельное пятно под зданием «Лениздата» на Фонтанке, - прокомментировал на условиях анонимности представитель одной из девелоперских компаний. - И разрешат на этом месте что-нибудь построить, чтоб окупить вложения». Заметим, что и председатель КГИОП Вера Дементьева, отвечая на вопросы журналистов об итогах совещания у губернатора, упомянула и о сносе этого здания, и о строительстве на месте его корпусов жилых домов.

Напомним, здание «Лениздата» на Фонтанке было продано на торгах в сентябре 2007 года. Покупателем было ООО «Стройинвест». В свою очередь, в августе 2008 года дочерняя структура «Главстроя» - компания «Фалькон Ворлд Лтд» - приобрела само ООО «Стройинвест» и таким образом оказалась владельцем дома 59 по набережной Фонтанки. Представители «Главстроя» не раз заявляли о намерениях возвести на этом месте 4-5-звездочную гостиницу, причем Евтушевский подчеркивал, что этот проект не имеет никакого отношения к реконструкции Апраксина двора.

Справка:
Итоги конкурса на право реализации инвестиционного проекта комплексной реконструкции территории Апраксина двора были подведены 25 января 2008 года. За победу боролся консорциум «Ренессанс Апраксин двор» (объединение шведской Ruric AB и Russian Land, подконтрольной Шалве Чигиринскому ), предложивший реконструкцию по проекту архитектора Нормана Фостера, и «Главстрой-СПб» (дочерняя структура «Базового элемента» Олега Дерипаски). Этот претендент предоставил проект Криса Уилкинсона, который предлагал создать над территорией «Апрашки» крышу из стеклянных трубок в форме облака. Конструкция должна была формировать микроклимат территории и уберегать ее обитателей и гостей от ненастной петербургской погоды. Предполагалось и строительство дополнительного моста через Фонтанку - тоже накрытого стеклянным колпаком. Реконструкция по Уилкинсону предполагала снос как минимум восьми корпусов.
Победа в конкурсе досталась компании «Главстрой», и инвестор сразу же столкнулся с проблемами. Первым отказалось передавать свою территорию ООО «Рюрик Менеджмент», которому принадлежит три корпуса на территории Апраксина двора. Этому примеру последовали и остальные собственники зданий, а к ним присоединились и арендаторы торговых мест. Только в ноябре 2008 года город смог предать «Главстрою» часть помещений.
Специально для бывших арендаторов Апрашки на улице Руставели был построен новый рынок, однако он оказался мало приспособлен для розничной торговли. И значительная часть арендаторов продолжает оставаться в Апраксином и по сей день. Не решены и проблемы с собственниками зданий.
Проект Нормана Фостера предполагал широкое освоение подземного пространства Апраксина двора.

Кира Обухова,
Фонтанка.ру