Генплан затормозит стройки

Документы на продажу земли и строительство жилья, выданные застройщикам до внесения поправок в Генеральный план Петербурга, отозваны. В комитете по градостроительству и архитектуре должны рассмотреть их повторно и только затем вынести решение: менять функциональное назначение территорий или оставить прежним. Строители, некоторые из которых уже приступили к возведению объектов, начинают паниковать. В Смольном же уверяют, что массовой “переориентации” строящихся зданий из жилых в промышленные и наоборот не будет.

Пока в КГА не озвучивают данных о том, сколько именно разрешений на строительство будет отозвано в ближайшее время. Однако специалисты сообщают о сотнях готовых пакетов документации. Районные администрации Петербурга, по последним данным, уже попросили застройщиков вернуть более 150 временных регламентов застройки, на основании которых уже могло бы вестисть рабочее проектирование. Сколько времени КГА понадобится, чтобы согласовать все эти многочисленные проекты с новым Генпланом, предположить сложно. Как утверждают эксперты, работа займет не меньше 2-3 месяцев. А это значит, что многие стройки отодвинутся на целый сезон.

Кстати, бумажная волокита затронет не только частных застройщиков, которым придется на какое-то время приостановить работы, но и представителей власти – непосредственных продавцов городской земли. Как сообщили “Фонтанке” в Фонде имущества Петербурга, после принятия поправок в Генплан, все бумаги, оформленные для торгов, были отправлены в КГА на “уточнение функционального назначения”. Из-за этого многие “земельные” аукционы пришлось сдвинуть на осень. Однако в пресс-службе подчеркнули, что повторное согласование - лишь формальность и существенных изменений в части того, что можно строить на том или ином участке, скорее всего, не будет.

Одно обидно – за согласованиями и пересогласованиями придется ходить и тем, кто оформил участки под индивидуальное жилищное строительство. Как предполагают эксперты, частные застройщики, которые в отличие от крупных девелоперов, не были предупреждены о возможных проблемах со строительными документами, могут оказаться в весьма затруднительной ситуации. В частности, единственным возможным вариантом для решения проблемы может стать судебное разбирательство. А сам рынок ИЖС после этого врят ли пойдет в гору.

В ФИ же считают, что такой прогноз развития событий маловероятен. Сейчас земля под ИЖС – практически единственная в городе, которая продается в собственность. Остальные участки уходят с аукциона в аренду, как правило на 6 лет. А арендованную землю, в отличие от собственной, нельзя заложить, выручив тем самым необходимые для строительства деньги.

Напомним, что программа развития ИЖС в Петербурге была запущена соответствующим постановлением правительства города в 2006 году. Предполагалось, что власти продадут на открытых аукционах более 2 тысяч участков общей площадью 345 га в черте города. В результате торгов рассчитывали выручить более 35,4 миллиона долларов.

К слову, по опыту торгов, которые ФИ уже провел, можно сказать, что указанная сумма “выручки” в конечном счете может быть превышена. Претенденты торгуются за лакомые участки очень активно, и превышение начальной цены иногда бывает двухкратным. Однако пока наибольшей популярностью пользуются еще нераскупленные участки в Курортном районе. Так, на последних торгах 1,7 га в Сестрорецке были проданы за 9 миллионов 400 тысяч рублей, а два участка в Лисьем носу ушли по цене 3,9 миллиона и 4 миллиона за 728 и 741 квадратный метр земли соответственно. Как уверяют эксперты, это совсем не дорого. На рынке недвижимости сейчас средний участок в том же Курортном районе можно приобрести за 20-25 миллионов рублей.

Если же выбрать землю подешевле, то со строительством дома (примерно 30 тысяч рублей за квадратный метр) можно уложиться в стоимость 1-комнатной квартиры в Петербурге. “Однако частного застройщика, как правило, поджидают трудности с документацией, - сообщила “Фонтанке”директор департамента крупных земельных участков АРИН Наталья Хмельницкая. - Кроме ВРЗ нужно согласовывать в КГА архитектурный проект будущего здания, а после строительства составить его техпаспорт, а уже потом “сдавать в эксплуатацию”.

Напомним, что поправки в Генеральный план Петербурга были приняты ЗакСом в апреле этого года. Ключевой была так называемая губернаторская поправка, в которой содержалось 28 пунктов по изменению графической части документа. По ней ряд конкретных территорий поменял свое функциональное предназначение. Так «Конная Лахта» стала промышленно-деловой зоной, Синопская набережная — деловой зоной, квартал между Фонтанкой, Старопетергофским и Рижским проспектами депутаты перевели из смешанной жилой и деловой зоны - в деловую. Территория бывшего Северного завода на Ушаковской набережной, 3, также переведена в деловую зону. Кроме того, вносились изменения в текстовую часть документа, и одно из них касается устройства на набережной от Тучкова моста до Биржевого - пешеходной прогулочной зоны. Изменения коснулись также территорий некоторых промышленных предприятий. Зон жилой застройки, которые интересуют частных инвесторов, преобразования почти не затронули. Они были лишь “укрупнены”, то есть депутаты упразднили более подробное разделение: Ж-1, Ж-2, Ж-3 и т.д. - расшифровывавших назначение зон. Теперь все территории, на которых может быть построено жилье, на карте Генплана называются ЖД. Нюансы должны прописываться в конкретном договоре купли-продажи.

Маша Могилевская,
Фонтанка.ру